ABGB § 843

Meist nicht. Eine körperliche Teilung scheidet aus, wenn die Sache dabei wesentlich an Wert verliert oder rechtliche Hindernisse bestehen. Bei einem einzelnen Gebäude ist das in der Regel der Fall; ein Wertverlust von rund vierzig Prozent genügt jedenfalls.

Zuerst ist zu prüfen, ob sich die Sache körperlich teilen lässt; erst wenn das nicht geht, kommt der Verkauf durch Versteigerung in Betracht. Auch die Begründung von Eigentumswohnungen zählt als körperliche Teilung und geht dem Verkauf vor. Ist eine Teilung möglich, wird die Klage auf Versteigerung abgewiesen.

Soll eine gemeinsame Liegenschaft aufgeteilt werden, kann das Gericht auch Wohnungseigentum begründen. Dafür gelten dieselben Grundsätze wie für die körperliche Teilung einer gemeinsamen Sache.

Ja. Wird die tatsächliche Aufteilung des Grundstücks erst nach dem Urteil möglich, etwa weil sich die Bauvorschriften geändert haben, ist der Anspruch auf Teilung durch Verkauf erloschen. Diese neue Tatsache können Sie mit einer Klage gegen den Anspruch geltend machen.

Ja. Ein Urteil, das die Aufhebung des Miteigentums durch gerichtliche Versteigerung ausspricht, kann jede der beiden Seiten durchsetzen. Wer die Exekution führt, entscheidet allein, wer den Antrag zuerst einbringt. Ist die Exekution schon bewilligt, ist ein weiterer Antrag unzulässig.

Das Urteil über die Teilung gestaltet die Rechtslage neu; dazu gehört auch die Festsetzung der Ausgleichszahlung. Für den Eigentumserwerb ist aber noch die Eintragung im Grundbuch nötig. Deshalb darf die Frist für die Zahlung erst mit dieser Eintragung zu laufen beginnen.

Eine Teilung in Natur bedeutet, dass die gemeinsame Sache in Stücke zerlegt wird, die einander in Art und Wert ungefähr entsprechen. Zusammen müssen die Stücke so viel wert sein wie das ungeteilte Ganze. Nur geringe Unterschiede dürfen mit Geld ausgeglichen werden.

Eine Teilung in Natur ist möglich, wenn das Grundstück ohne großen Geldausgleich und ohne beträchtlichen Wertverlust zerlegt werden kann. Die Stücke müssen einander auch in ihrer Art gleichen. Bekäme einer nur die Gebäude und der andere nur landwirtschaftliche Flächen, ist das keine gleichartige Teilung.

Ja. Erklären Sie sich damit einverstanden, den geringerwertigen Teil ohne Ausgleichszahlung zu übernehmen, hat die Teilung in Natur Vorrang vor der Versteigerung. Der Wertunterschied steht der Teilung dann nicht mehr im Weg.

In der Regel nicht. Eine Teilung ist nur zulässig, wenn der Wert des Ganzen in den Teilen erhalten bleibt. Bei einem Betrieb, etwa einer Landwirtschaft, sind die einzelnen Bestandteile zusammen weniger wert als das Unternehmen; wird die wirtschaftliche Einheit zerstört, bleibt nur der Verkauf und die Aufteilung des Erlöses.

Nur senkrecht, also in nebeneinanderliegende Teile. Und auch das nur dann, wenn jeder Teil selbständig und ohne Mitbenützung des anderen brauchbar ist. Eine Teilung nach Stockwerken ist nicht zulässig.

Wird gemeinsames Eigentum tatsächlich in Teile aufgeteilt, muss jeder Miteigentümer einen Teil erhalten, der ungefähr gleich beschaffen und gleich viel wert ist. Eine Aufteilung, bei der die Anteile deutlich unterschiedlich wären, entspricht dieser Vorgabe nicht.

Entscheidend ist allein, ob sich das gemeinsame Vermögen überhaupt teilen lässt oder nur mit einer beträchtlichen Wertminderung. Dass durch die Teilung gewisse Vorteile verloren gehen, zählt nicht. Ob eine Teilung im Einzelfall zumutbar ist, hängt immer von den konkreten Umständen ab.

Nein. Bei der Teilung in Natur müssen alle Beteiligten wertmäßig gleich behandelt werden; nur geringe Unterschiede dürfen in Geld ausgeglichen werden. Ob einem Miteigentümer sonst ein Geldersatz zusteht, wird bei der Frage der Teilbarkeit nicht geprüft, denn eine Geldforderung kann den Anspruch auf Teilung nicht aufheben.

Eine Teilung in Natur ist nur zulässig, wenn der zu zahlende Wertausgleich gering bleibt. Als gering gelten etwa Beträge um dreieinhalb Prozent des Gesamtwertes; ein Unterschied von 15 oder 20 Prozent ist es nicht mehr. Eine feste Obergrenze gibt es nicht, es kommt auf den Einzelfall an.

Nein. Ist das Grundstück derzeit nicht als Bauland gewidmet und ist damit auch nicht zu rechnen, verliert es durch eine Teilung in Natur nicht erheblich an Wert. Dann kann die Versteigerung nicht verlangt werden, das Grundstück ist zu teilen.

Ja, wenn die Kosten im Verhältnis zum Wert der Liegenschaft unverhältnismäßig hoch sind. Dazu zählen vor allem notwendige Umbauarbeiten. Ein kleinlicher Maßstab ist nicht anzulegen; verglichen wird mit dem Verkehrswert, und bei einer Teilung in Eigentumswohnungen darf mehr aufgewendet werden.

Nein. Ob eine Teilung in Natur möglich ist, beurteilt sich nach der heutigen, objektiven Beschaffenheit der ganzen Liegenschaft. Was künftig durch eine Parzellierung oder einen Ausbau möglich wäre, bleibt außer Betracht.

Nein. Eine Liegenschaft darf nur dann geteilt und ein Teil in eine neue Einlage übertragen werden, wenn dafür eine wirtschaftliche Notwendigkeit oder zumindest ein wirtschaftliches Interesse besteht. Die bloße Absicht, einen Teil später leichter verkaufen zu können, genügt noch nicht, solange nicht die Eintragung beantragt wird, die die Teilung voraussetzt.

Ja. Ob eine Leistung teilbar ist, richtet sich im Insolvenzverfahren nach den Regeln des bürgerlichen Rechts, ausgelegt vor dem Hintergrund des Insolvenzrechts. Entscheidend ist zuerst, was die Vertragsparteien vereinbart haben, erst danach die allgemeine Verkehrsauffassung. Dass eine Teilung wirtschaftlich ungünstig ist, steht ihr nicht entgegen.

Nur wenn der Beklagte im Teilungsstreit das ausdrücklich verlangt. Das Gericht schafft mit seiner Entscheidung den Titel für die Eintragung des Wohnungseigentums ins Grundbuch, und dafür braucht es ein darauf gerichtetes Begehren. Ein bloßer Einwand des Beklagten reicht dafür nicht.

Das Gericht kann Wohnungseigentum begründen und damit die gemeinsame Sache real teilen. Jeder Miteigentümer muss dabei entsprechend seinem Anteil ein eigenes Objekt zur alleinigen Nutzung erhalten. Das setzt voraus, dass genügend geeignete Objekte vorhanden sind oder ohne unverhältnismäßigen Aufwand geschaffen werden können und dass die Anteile der Miteigentümer dafür ausreichen.

Wer statt eines Verkaufs die Begründung von Wohnungseigentum erreichen will, muss die dafür nötigen Tatsachen vorbringen und nachweisen. Einen fertigen Aufteilungsvorschlag muss er aber nicht vorlegen, darüber entscheidet allein das Gericht. Bleiben Zweifel, ob die Aufteilung in Wohnungseigentum möglich ist, geht das zu seinen Lasten.

Wer den Verkauf der gemeinsamen Liegenschaft und die Aufteilung des Erlöses verlangt, muss beweisen, dass eine reale Teilung nicht möglich oder nicht sinnvoll ist, etwa weil dabei viel Wert verloren ginge. Das gilt auch dann, wenn die Gegenseite einwendet, man könne stattdessen Wohnungseigentum begründen. Gelingt ihr dieser Einwand, kann der Kläger immer noch beweisen, dass auch dieser Weg untunlich wäre.

Eine Teilung in Stücke kommt in Betracht, wenn die Sache geteilt werden kann, ohne dass ihr Wert beträchtlich sinkt, und wenn dem keine rechtlichen Hindernisse entgegenstehen. Sind diese Bedingungen erfüllt, ist die Teilung in Natur möglich.

Wenn Sie sich gegen die Teilung durch Verkauf wehren und stattdessen die Aufteilung in Eigentumswohnungen anstreben, müssen Sie behaupten und beweisen, dass eine solche Aufteilung möglich ist. Bleiben Zweifel, gehen diese zu Ihren Lasten.

Eine Liegenschaft kann auch dadurch geteilt werden, dass Wohnungseigentum begründet und dabei eine Partnerschaft von zwei Eigentümern an einem Objekt geschaffen wird. Das ist aber nur zulässig, wenn die künftigen Partner zustimmen. Eine Ablehnung müssen sie nicht begründen, und das gilt auch für Ehepaare.

Nein. Verzichten jene Miteigentümer, deren Anteil kleiner wird, auf eine Ausgleichszahlung und sind sie mit der Verminderung einverstanden, kommt es auf gleiche Werte nicht an. Die Zustimmung jener, die davon nicht oder nur geringfügig betroffen sind, brauchen Sie dafür nicht.

Nein. Fasst die Eigentümergemeinschaft einen Beschluss, der ausschließlich Maßnahmen der Verwaltung betrifft, gibt es kein eigenes Anhörungsrecht jenes Teilhabers, gegen den später geklagt werden soll.

Ob die Begründung von Wohnungseigentum eine Wertminderung mit sich bringt, wird durch einen Vergleich der Werte beurteilt. Zu vergleichen sind die Verkehrswerte der bisherigen Miteigentumsanteile mit jenen der künftigen Wohnungseigentumsobjekte.