OGH 4 Ob 47/24a

Sie dürfen im Rechtsmittel eine neue rechtliche Begründung bringen, solange die dafür nötigen Tatsachen schon in erster Instanz vorgebracht oder festgestellt wurden. Anders ist es dort, wo eine Vorschrift verlangt, dass eine Partei den Punkt ausdrücklich einwendet, etwa bei der Verjährung.

Wenn Sie eine falsche rechtliche Beurteilung geltend machen, müssen Sie von den Tatsachen ausgehen, die das Gericht festgestellt hat, und daran den Irrtum aufzeigen. Stützen Sie sich auf einen anderen Sachverhalt, kann das Urteil rechtlich nicht überprüft werden.

Sie müssen darlegen, warum die rechtliche Beurteilung unrichtig ist, und dabei vom festgestellten Sachverhalt ausgehen. Fehlt diese Darlegung, ist Ihre Rechtsrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt. Das Gericht behandelt sie dann nicht.

Wer die Geschäftsräume tatsächlich benützt, spielt keine Rolle. Liegen zwischen dem Tod des Mieters und der Kündigung nur fünf Monate, will die Witwe den Betrieb fortführen und ist die Verlassenschaft absehbar bald abgeschlossen, kann nicht gesagt werden, dass kein schutzwürdiges Interesse auf Mieterseite mehr besteht.

Auf die Intensität der geschäftlichen Tätigkeit kommt es nicht an, solange in den Räumen überhaupt regelmäßig gearbeitet wird. Es macht auch keinen Unterschied, ob Sie selbst oder jemand anderer dort tätig ist.

Weist der Vermieter nach, dass Sie das Mietobjekt nicht verwenden, ist die Kündigung damit noch nicht entschieden. Sie können sie noch abwehren, wenn Sie nachweisen, dass eine vertragsgemäße Verwendung in naher Zukunft mit Sicherheit zu erwarten ist.

Sperren Sie Ihr Geschäftslokal vorübergehend wegen Umbauarbeiten zu, ist das kein Kündigungsgrund, solange die Wiederaufnahme des Verkaufs sicher zu erwarten ist. Auch eine Verzögerung durch widrige Umstände wie eine Krankheit ändert daran nichts.

Weder geänderte Öffnungszeiten noch ein anderes Zielpublikum machen die geschäftliche Tätigkeit für sich allein ungleichwertig. Diese Umstände allein rechtfertigen daher noch keine Kündigung.

Ja. Verlegen Sie Ihren Betrieb woanders hin und dient das Lokal nur noch als Archiv, Lager oder Abstellraum, ist das keine gleichwertige Verwendung mehr. Fehlt überhaupt eine regelmäßige geschäftliche Tätigkeit, liegt der Kündigungsgrund vor. Anders ist es, wenn das Lokal von Anfang an nur Nebenzwecken diente.

Ob eine Miete als Wohnungsmiete oder als Geschäftsraummiete gilt, richtet sich danach, was die Parteien beim Abschluss des Vertrags gewollt oder später einvernehmlich geändert haben. Die Regel über die geschäftliche Verwendung soll verhindern, dass gemietete Geschäftsräume in eine nicht gleichwertige Nutzung umgewandelt werden.

Bei der Frage, ob die geschäftliche Tätigkeit gleichwertig ist, zählt auch das Interesse des Vermieters an Art und Umfang der Benützung. Ist die neue Verwendung wesentlich belastender und mit größeren Belästigungen verbunden als die vereinbarte, ist sie nicht gleichwertig.