OGH 9 ObA 11/24v

Nicht ohne Weiteres. Dass Sie nach dem Ende des Dienstverhältnisses jahrelang in der Wohnung bleiben durften, bedeutet noch nicht, dass daraus ein Mietverhältnis mit vollem Kündigungsschutz geworden ist. Eine solche Umwandlung ist zwar auch stillschweigend möglich, dafür gelten aber sehr strenge Maßstäbe.

Ja. Für die Auflösung wegen nachteiligen Gebrauchs muss Ihnen der Vermieter kein Verschulden nachweisen; es genügt, dass ein durchschnittlicher Mieter erkennen konnte, dass das Verhalten für die Wohnung oder die Interessen des Vermieters schädlich ist. Auch eine wiederholte oder länger dauernde vertragswidrige Benützung reicht aus, ohne dass die Wohnung beschädigt sein muss; die drohende Beschädigung genügt. Entschieden wird nach den Umständen in ihrer Gesamtheit, nicht nach einzelnen Vorfällen.

Die Regel, dass der Erwerber eines Hauses in ein bestehendes Bestandverhältnis eintritt, gilt nicht, wenn jemand die Wohnung nur geliehen bekommen hat. Sie gilt ebenso wenig, wenn jemand aufgrund eines Dienstverhältnisses eine Naturalwohnung oder eine Dienstwohnung benützt.

Ja, wenn das nicht offenkundig ist. Ein Verfahrensfehler des Berufungsgerichts hilft Ihnen nur, wenn er überhaupt geeignet war, zu einer unrichtigen Entscheidung zu führen. Diese Bedeutung müssen Sie in Ihrem Rechtsmittel aufzeigen; das gilt auch im Verfahren außer Streitsachen.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt vor, wenn Sie die Wohnung wiederholt und länger vertragswidrig benützen oder notwendige Vorkehrungen über längere Zeit unterlassen und dadurch wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden. Das ist auch der Fall, wenn die Substanz des Mietgegenstandes erheblich verletzt wird oder eine solche Verletzung nur droht, etwa durch die Gefahr von Ungeziefer oder Nagern.

Wenn Ihr Vermieter den Vertrag wegen eines schädlichen Verhaltens auflöst, kommt es nicht auf Absicht an. Es genügt, dass Ihnen der Nachteil bewusst war oder bewusst sein musste.

Ein Vermieter kann das Mietverhältnis vorzeitig auflösen, wenn Sie von der Wohnung einen erheblich nachteiligen Gebrauch machen. Dafür braucht es entweder eine wiederholte, länger dauernde vertragswidrige Nutzung oder eine erhebliche Verletzung der Substanz beziehungsweise die Drohung damit.

Sobald der Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, übernimmt er die bestehenden Mietverträge kraft Gesetzes. Ihre Zustimmung als Mieter ist dafür nicht mehr erforderlich.