Wann ist mein Verhalten in der Wohnung ein Kündigungsgrund?

günstig für Vermieter betrifft Mieter, Vermieter, Hausbewohner

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt vor, wenn Sie die Wohnung wiederholt und länger vertragswidrig benützen oder notwendige Vorkehrungen über längere Zeit unterlassen und dadurch wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden. Das ist auch der Fall, wenn die Substanz des Mietgegenstandes erheblich verletzt wird oder eine solche Verletzung nur droht, etwa durch die Gefahr von Ungeziefer oder Nagern.

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Ständige Rechtsprechung seit 1980, zuletzt bestätigt am 25.02.2026 (53 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1980)

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch im Sinne des § 19 Abs 2 Z 3 MG liegt dann vor, wenn durch eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjektes oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendige Vorkehrungen wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden oder eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstandes erfolgte oder auch nur droht. (hier: Gefahr von Ungezieferbildung, wobei je nach der Lage der Wohnung allenfalls auch das Auftreten von Nagern (Ratten, Mäuse) nicht ausgeschlossen werden kann.)

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: Das Unterlassen des öfteren, ohne vertragliche oder sonstige rechtliche Grundlage als dem Mieter geboten angenommenen Lüftens, begründet keinen grob nachteiligen Gebrauch iSd § 30 Abs 2 Z 3 MRG.OGH 4 Ob 2/23g, 28.03.2023
Hier: Tankstelle.OGH 1 Ob 33/16h, 19.10.2016
Eine Verwahrlosung des Bestandobjekts in Verbindung mit einer erheblichen Brand- oder Ungeziefergefahr durch Lagerung von Unrat stellt einen erheblich nachteiligen Gebrauch vom Bestandgegenstand dar.OGH 8 Ob 67/14g, 25.08.2014
Hier: Besonders rücksichtslose Durchsetzung von Sanierungsplänen unter Missachtung einer einstweiligen Vorkehrung und Begehung von Besitzstörungen.OGH 7 Ob 199/11g, 28.03.2012
Hier: Sorgloser Umgang mit Wasser, wenn dadurch Wasserschäden drohen, stellt nachteiligen Gebrauch dar.OGH 3 Ob 20/09a, 19.05.2009

Alle 13 Ergänzungen anzeigen

Verwahrlosung des Bestandobjekts durch Anhäufung von Gerümpel in Verbindung mit Unterlassung jeglicher Reinigung und Eintritt von Ungezieferbefall.OGH 8 Ob 86/08t, 14.10.2008
Hier: Langjährige eigenmächtige Nutzung vom Bestandrecht nicht umfasster Räume; eigenmächtige Reparaturarbeiten trotz Verweigerung durch die Bestandgeber; tätlicher Angriff des Bestandnehmers auf den Sohn des Bestandgebers anlässlich einer Besichtigung des Bestandobjekts.OGH 5 Ob 235/07f, 19.02.2008
Hier: § 1118 1. Fall ABGB.OGH 5 Ob 235/07f, 19.02.2008
Es kommt daher nicht darauf an, dass sich bisher die übrigen Hausbewohner durch die Beklagte nicht beschwert fühlten, kein greifbarer Nachteil im Zusammenleben im Hausverband entsprungen ist oder für die Vermieterin ein konkreter Schaden am Mietobjekt (bisher) nicht entstand.OGH 3 Ob 164/02t, 24.04.2003
Hier: Das fortgesetzte Ansammeln und Belassen von Müll diverser Art in der gesamten Wohnung lässt die Gefahr von Ungeziefer als drohend erscheinen.OGH 3 Ob 164/02t, 24.04.2003
Dies gilt auch für den "erheblich nachteiligen Gebrauch" im Sinn des § 1118, erster Fall, ABGB und des § 30 Abs 2 Z 3, erster Fall, MRG.OGH 4 Ob 2135/96s, 12.08.1996
Hier: Anhäufung von altem Plunder und Abfällen, so dass in der ganzen Wohnung unangenehmer und in der Küche modriger Geruch herrscht; Ungeziefergefahr auch für andere Wohnungen; hier wurde auch das Vorliegen des Kündigungsgrundes des rücksichtslosen und grob ungehörigen Verhaltens gegenüber den Mitbewohnern bejaht.OGH 7 Ob 652/82, 21.10.1982
Gerade dass verhältnismäßig leicht vermeidbare, aber mit der Gefahr des Rattenbefalles verbundene Übelstände aufrecht erhalten wurden, lässt den von der Mietsache gemachten Gebrauch als erheblich nachteilig scheinen. Die Verwahrlosung der Bestandräumlichkeiten wurde vor allen durch den Verlauf der Zeit arg, der nachteilige (Nichtgebrauch) Gebrauch erheblich.OGH 6 Ob 691/81, 22.07.1981

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0067832 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 10 von 53.

OGH 7 Ob 199/25b, 25.02.2026, Fall aus Oberösterreich
OGH 7 Ob 120/25k, 07.08.2025, Fall aus Niederösterreich
OGH 7 Ob 106/25a, 07.08.2025, Fall aus Salzburg
OGH 8 Ob 36/25i, 28.03.2025, Fall aus Steiermark
OGH 9 ObA 11/24v, 23.07.2024, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 2/23g, 28.03.2023, Fall aus Burgenland
OGH 2 Ob 13/23k, 21.02.2023, Fall aus Wien
OGH 8 Ob 43/21p, 29.04.2021
OGH 7 Ob 200/19s, 24.04.2020, Fall aus Steiermark
OGH 5 Ob 84/19t, 31.07.2019, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1118
Mietrechtsgesetz (MRG) § 30 · Kündigungsbeschränkungen

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