OGH 1 Ob 197/24p

Für die rechtliche Art eines Vertrags kommt es nicht darauf an, wie ihn die Parteien benannt haben. Entscheidend ist, welche Wirkungen sie mit dem Vertrag erreichen wollten.

Das hängt davon ab, ob Sie die überlassene Sache einfach benützen können oder ob Sie erst durch eigenen Fleiß und eigene Mühe etwas daraus machen müssen. Übernehmen Sie ein eingerichtetes Unternehmen mit Kundenstock und Ausstattung, spricht das für Pacht; bloße Flächen oder Räume, die Sie selbst erst herrichten und ausstatten, sprechen für Miete. Feste Regeln gibt es nicht, es entscheidet das Gesamtbild des Einzelfalls.

Von einer Betriebspflicht kann man nur sprechen, wenn tatsächlich ein wirtschaftliches Interesse an der Weiterführung des Unternehmens besteht. Steht sie bloß als Leerformel ohne echten Inhalt im Vertrag, genügt das nicht.

Das wesentliche Unterscheidungsmerkmal ist die Pflicht, den Betrieb zu führen. Wurde eine solche Betriebspflicht vereinbart, liegt eine Pacht vor.

Eine vereinbarte Pflicht, den Betrieb tatsächlich zu führen, ist das wichtigste Anzeichen für eine Pacht, entscheidet aber nicht allein. Sie zählt vor allem dann, wenn der Eigentümer ein wirtschaftliches Interesse daran hat, dass der Betrieb weiterläuft und ihm am Ende ein lebendes Unternehmen zurückgestellt wird. Diese Pflicht muss nicht ausdrücklich im Vertrag stehen, sie kann sich auch aus den Umständen ergeben, etwa aus einem umsatzabhängigen Entgelt.

Fehlen einzelne Merkmale, die für die Überlassung eines Unternehmens kennzeichnend sind, kommt es darauf an, welchen Umständen die größere wirtschaftliche Bedeutung zukommt. Danach richtet sich, ob eine Unternehmenspacht oder eine Miete von Geschäftsräumen vorliegt.

Ob ein Geschäftslokal gemietet oder ein Unternehmen gepachtet wird, lässt sich nicht allgemein beantworten. Es kommt immer auf die Gesamtheit der Umstände des einzelnen Falls an.