Gibt es eine klare Regel für Geschäftsmiete oder Pacht?

betrifft Pächter, Verpächter, Mieter, Vermieter, Unternehmer

Ob ein Geschäftslokal gemietet oder ein Unternehmen gepachtet wird, lässt sich nicht allgemein beantworten. Es kommt immer auf die Gesamtheit der Umstände des einzelnen Falls an.

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Ständige Rechtsprechung seit 1973, zuletzt bestätigt am 11.11.2025 (97 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1973)

Bei der Unterscheidung zwischen Geschäftslokalmiete und Unternehmenspacht kommt es immer auf die Gesamtheit der Umstände des Einzelfalles an.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: „traditioneller" Hotelbetrieb.OGH 7 Ob 131/09d, 08.07.2009
Hier: Wie in der Entscheidung 3 Ob 253/05k steht auch hier die Feststellung im Vordergrund, dass es dem Vertreter der Bestandnehmerin darauf ankam, dass die zwingenden Bestimmungen des MRG (zumindest in der jeweils gültigen Fassung) jetzt und auch in Zukunft Anwendung finden sollten.OGH 7 Ob 260/07x, 12.03.2008
Spielhalle im Wiener Prater.OGH 6 Ob 123/05i, 31.08.2006
Restaurantbetrieb im Prater - siehe auch 9 Ob 53/04s (Vorentscheidung dasselbe Objekt betreffend).OGH 7 Ob 137/06g, 30.08.2006
Ausführliche Darstellung von Judikatur und Literatur.OGH 3 Ob 253/05k, 26.07.2006

Alle 16 Ergänzungen anzeigen

Jedenfalls können inhaltliche Regelungen in einem Bestandvertrag, die einen Zusammenhang mit dem MRG (früher MG) herstellen, einen wesentlichen Gesichtspunkt für die rechtliche Qualifikation eines Bestandvertrags als Miet- oder Pachtvertrag nach der Gesamtheit der Umstände des Einzelfalls bilden, weil in solchen nicht allein eine Rechtsvorstellung zum Ausdruck gebracht wird, sondern die Rechte und Pflichten der Vertragspartner bestimmt werden, etwa wenn bestimmte Kündigungsgründe nach dem MRG angesprochen werden.OGH 3 Ob 253/05k, 26.07.2006
Die Bezeichnung als „Mietvertrag" (unter Verwendung eines „Standardmietvertrages") schließt die Qualifizierung als Pachtvertrag (auch im Rahmen eines Bestandvertrages in einem Einkaufszentrum) nicht aus.OGH 7 Ob 267/05y, 28.11.2005
Das wirtschaftliche Interesse des Bestandgebers an Bestehen und Art des Betriebes unterliegt genauso wie die Frage der Rückgabeverpflichtung der Beurteilung im Einzelfall.OGH 10 Ob 7/03g, 27.05.2003
Die Notwendigkeit von Investitionen spricht nicht gegen ein Pachtverhältnis, weil ein solches auch dann vorliegen kann, wenn sich das Unternehmen bei Vertragsabschluss in einem sehr schlechten Zustand befindet.OGH 10 Ob 11/00s, 15.02.2000
Das wirtschaftliche Interesse des Bestandgebers (hier einer Gebietskörperschaft im Rahmen der Privatwirtschaftsverwaltung) an Bestehen und Art des Betriebes unterliegt - genauso wie die Frage, ob die Notwendigkeit von Investitionen des Bestandnehmers eine Unternehmenspacht hindert - der Beurteilung im Einzelfall. Eine erhebliche Rechtsfrage im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO ist nicht zu erkennen.OGH 6 Ob 106/99b, 10.06.1999
Von Grenzfällen abgesehen, ist die rechtliche Qualifikation durch die Parteien bedeutungslos.OGH 10 Ob 2033/96k, 07.05.1996
Dies macht aber deutlich, dass der Lösung der Frage im allgemeinen keine erhebliche Bedeutung im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO zukommt.OGH 3 Ob 501/92, 10.06.1992
Für die Abgrenzung zwischen Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht lassen sich keine festen, allgemein anwendbaren Regeln aufstellen, jeweils die Umstände des Einzelfalls geben in ihrer Gesamtheit den Ausschlag.OGH 5 Ob 1079/91, 12.11.1991
Hier: Fußpflegesalon in Kurhaus.OGH 8 Ob 659/89, 23.11.1989
Inbestandnahme weiterer Räumlichkeiten.OGH 5 Ob 602/79, 25.09.1979
Allgemeine Regeln lassen sich nicht aufstellen.OGH 7 Ob 591/78, 22.06.1978

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0031183 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 8 von 97.

OGH 1 Ob 146/25i, 11.11.2025, Fall aus Salzburg
OGH 7 Ob 68/25p, 21.05.2025, Fall aus Oberösterreich
OGH 1 Ob 197/24p, 19.12.2024, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 3/24p, 30.01.2024, Fall aus Steiermark
OGH 5 Ob 113/20h, 21.10.2020, Fall aus Wien
OGH 7 Ob 198/17v, 21.03.2018, Fall aus Wien
OGH 1 Ob 24/18p, 21.03.2018, Fall aus Tirol
OGH 5 Ob 20/17b, 27.06.2017, Fall aus Salzburg

Im Gesetz

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