Habe ich ein Lokal gemietet oder gepachtet?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Pächter, Verpächter, Unternehmer

Das hängt davon ab, ob Sie die überlassene Sache einfach benützen können oder ob Sie erst durch eigenen Fleiß und eigene Mühe etwas daraus machen müssen. Übernehmen Sie ein eingerichtetes Unternehmen mit Kundenstock und Ausstattung, spricht das für Pacht; bloße Flächen oder Räume, die Sie selbst erst herrichten und ausstatten, sprechen für Miete. Feste Regeln gibt es nicht, es entscheidet das Gesamtbild des Einzelfalls.

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Ständige Rechtsprechung seit 1954, zuletzt bestätigt am 11.11.2025 (49 Entscheidungen).

Stichwort des Gerichts (1954)

Zur Abgrenzung von Miete und Pacht.

Der Gerichtshof hat hier nur ein Stichwort festgehalten. Die Regel selbst steht in den Ergänzungen und Entscheidungen, die diesen Rechtssatz tragen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: Flugplatz.OGH 8 Ob 14/14p, 29.09.2014
Selbst aus dem Umstand, dass der Bestandnehmer eines ganzen Hauses mit Wissen des Bestandgebers beabsichtigt, dieses an einen Dritten zu einem höheren Zins, als er selbst an den Bestandgeber bezahlen muss, weiterzuvermieten und so daraus Gewinn zu ziehen, kann nicht schon für sich allein auf das Vorliegen eines Pachtvertrags geschlossen werden.OGH 2 Ob 129/11a, 30.08.2011
Ein Vermieter kann dem Mieter ausdrücklich oder konkludent das Recht zur Untervermietung auch zur Gewinnerzielung durch den Mieter einräumen, ohne dass sich an der Qualifizierung des Bestandvertrags als Mietvertrag und somit an der Anwendbarkeit der Kündigungsbestimmungen des MRG etwas ändern würde.OGH 2 Ob 129/11a, 30.08.2011
Hier: Miete in einem Kinocenter.OGH 5 Ob 76/11d, 25.08.2011
Hier: Übernahme eines "lebenden Geschäftslokals" mit Kundenstock und kompletter Ausstattung (und Betriebspflicht); (fehlende Rückstellungsverpflichtung hier nicht ausschlaggebend).OGH 10 Ob 7/03g, 27.05.2003
Hier: Vermietung eines "desolaten" Wartehäuschens zur Errichtung eines Buffets.OGH 10 Ob 2033/96k, 07.05.1996
Bei der Unterscheidung zwischen Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht lassen sich keine festen, allgemein anwendbaren Regeln aufstellen; vielmehr kommt es auf die Gesamtheit der Umstände des Einzelfalles an.OGH 4 Ob 535/92, 07.07.1992
Miete, wenn die Nutzung der von der Bestandnehmerin auf der Bestandfläche errichteten Baulichkeiten für geschäftliche Zwecke ihres eigenen Unternehmens nicht der einen Pachtvertrag über ein Grundstück kennzeichnenden Bearbeitung und Aufwendung von Fleiß und Mühe im Sinne des § 1091 ABGB entspricht.OGH 6 Ob 517/85, 14.02.1985
Bei Inbestandnahme einer Grundfläche zur Errichtung und zum Betrieb einer Tankstelle samt Servicestation liegt Miete und nicht Pacht vor.OGH 5 Ob 607/84, 11.12.1984
Daß auch eine Gewerbeberechtigung in Bestand gegeben wurde, genügt noch nicht, um Unternehmenspacht anzunehmen.OGH 2 Ob 503/81, 24.03.1981
FleischwarenhandelOGH 3 Ob 619/78, 13.06.1979
BäckereibetriebOGH 1 Ob 539/78, 12.04.1978
Vermietung eines Grundstückes zur Errichtung eines Buffets.OGH 1 Ob 1/72, 19.01.1972
ORF - KantineOGH 5 Ob 111/71, 19.05.1971
Vermietung eines Gasthauses ohne Betriebspflicht.OGH 1 Ob 276/70, 26.11.1970
Ländliche GemischtwarenhandlungOGH 1 Ob 207/66, 15.09.1966

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0020338 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 7 von 49.

OGH 1 Ob 146/25i, 11.11.2025, Fall aus Salzburg
OGH 7 Ob 68/25p, 21.05.2025, Fall aus Oberösterreich
OGH 1 Ob 197/24p, 19.12.2024, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 3/24p, 30.01.2024, Fall aus Steiermark
OGH 5 Ob 113/20h, 21.10.2020, Fall aus Wien
OGH 7 Ob 198/17v, 21.03.2018, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 20/17b, 27.06.2017, Fall aus Salzburg

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1091

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