OGH 5 Ob 127/25z

Nein. Bewertet das Berufungsgericht den Streitgegenstand, ist dieser Ausspruch unanfechtbar und bindet auch den Obersten Gerichtshof. Etwas anderes gilt nur, wenn zwingende Bewertungsvorschriften verletzt wurden, gar nicht zu bewerten gewesen wäre oder die Bewertung offenkundig weit daneben liegt.

Nicht die Wertsicherungsvereinbarung selbst ist unwirksam, sondern nur der Betrag, soweit damit ein höherer als der zulässige Mietzins verlangt wird. Für die Zulässigkeit der Erhöhung kommt es auf den Zinstermin an, zu dem das Erhöhungsbegehren wirksam wird.

Ein verfehltes Erhöhungsbegehren müssen Sie nicht weiter beachten und der unrichtigen Vorschreibung nicht Folge leisten. Das gilt auch dann, wenn der Index, auf dem die Wertsicherungsvereinbarung beruht, später tatsächlich so steigt, dass eine Erhöhung wirksam wäre.

Der Bewertungsausspruch des Berufungs- oder Rekursgerichts bindet den Obersten Gerichtshof grundsätzlich. Das gilt aber nicht, wenn der Wert offenbar zu niedrig angesetzt wurde und damit die Grenzen des zulässigen Ermessens eindeutig überschritten sind. Dann ist der Oberste Gerichtshof daran nicht gebunden.

In einem Verfahren über die Zulässigkeit der Miethöhe geht es nicht um einen Geldbetrag, sondern in erster Linie um eine Feststellung. Der zurückgeforderte Mietzins ist für die Bewertung daher nicht bindend. Das Rekursgericht bewertet nach eigenem Ermessen, und der Oberste Gerichtshof kann diese Bewertung nicht überprüfen.

Das Berufungsgericht muss den Wert des Entscheidungsgegenstands am objektiven Wert der Streitsache ausrichten und darf ihn weder übermäßig hoch noch übermäßig niedrig ansetzen. Ist eine solche Fehlbewertung offenkundig, ist der Oberste Gerichtshof daran nicht gebunden.

In einem Verfahren über die zulässige Miethöhe prüft das Gericht zunächst als Vorfrage, ob überhaupt eine Wertsicherung vereinbart wurde. Entschieden wird dann für den jeweiligen Zinstermin, ob der erhöhte Hauptmietzins den zwingenden gesetzlichen Regeln über die Mietzinsbildung entspricht. Wenden Sie hingegen ein, die Vertragsbestimmung selbst sei nichtig, ist dafür dieser Weg nicht zulässig.