Muss ich für den Lift zahlen, den ich nicht benütze?

günstig für Vermieter betrifft Mieter, Vermieter, Hausbewohner

Gemeinschaftsanlagen sind Anlagen, die schon ihrer Art nach der gemeinsamen Benützung durch die Hausbewohner oder zumindest durch eine einheitliche Gruppe dienen sollen. Keine Gemeinschaftsanlage liegt nur dann vor, wenn einzelnen Mietern das Recht eingeräumt wurde, von anderen für die Benützung mehr als die anteiligen Betriebskosten zu verlangen oder sie überhaupt auszuschließen.

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Ständige Rechtsprechung seit 1985, zuletzt bestätigt am 29.01.2026 (18 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1985)

Dabei handelt es sich grundsätzlich um Anlagen, die schon auf Grund ihrer Art der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses, wenn schon nicht aller, dann einer einheitlichen Gruppe, zu dienen bestimmt sind. Eine Gemeinschaftsanlage im Sinne dieser Gesetzesbestimmung liegt bei derartigen Anlagen nur dann nicht vor, wenn einzelnen Mieter das Recht eingeräumt wurde, die Benützung der Anlage durch andere Mietern von der Zahlung eines über die Beteiligung an den Kosten des Betriebes hinausgehenden Entgeltes abhängig zu machen oder andere überhaupt von der Benützung auszuschließen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: Verbandsverfahren zu einer Klausel, die besondere Aufwendungen (Grundsteuer, Kosten des Betriebs von Gemeinschaftsanlagen, Kosten der Betreuung von allen Mietern zur Verfügung stehenden Grünanlagen) auf die Mieter überwälzt.OGH 6 Ob 162/24b, 13.08.2025
Im Anwendungsbereich des WGG gelten die in § 24 Abs 1 MRG normierten Verteilungsgrundsätze kraft der ausdrücklichen gesetzlichen Anordnung in § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG nicht. Somit werden im Anwendungsbereich des WGG die Heiz- und Warmwasserkosten (sofern sie nicht nach den zwingenden Vorgaben des HeizKG abzurechnen sind) – ebenfalls nicht disponibel – nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet.OGH 10 Ob 6/20k, 26.05.2020
Eine Gassteigleitung, die Heiz‑ und/oder Warmwasseraufbereitungszwecken in den Mietobjekten dient, ist keine Gemeinschaftsanlage iSd § 24 MRG.OGH 5 Ob 169/17i, 23.10.2017
Ein freiwilliger Verzicht bei gegebener Nutzungsberechtigung und vernünftiger Nutzungsmöglichkeit befreit einen Mieter nicht von seiner Kostentragungspflicht.OGH 5 Ob 170/13f, 21.02.2014
Wenn also der Bestandgeber dem Rechnung trägt und jenen Mietern, für die eine sinnhafte Aufzugsbenützung und damit Betriebskostentragung nicht in Betracht kommt, ein Benützungsrecht gar nicht erst einräumt, entsteht dadurch keine Sondervereinbarung mit den übrigen Mietern, die vereinbarungsgemäß gegen anteilige Tragung der Betriebskosten zur Benützung berechtigt sind.OGH 5 Ob 87/08t, 26.08.2008

Alle 14 Ergänzungen anzeigen

Kein Mieter, für den eine Benützung des Aufzugs sinnvoll ist, darf vertraglich von der Benützung ausgeschlossen sein.OGH 5 Ob 87/08t, 26.08.2008
Nach herrschender Auffassung besteht das Wesen einer Gemeinschaftsanlage im Sinn des § 24 Abs 1 MRG darin, dass es jedem Mieter rechtlich (= vereinbarungsgemäß) freisteht, sie gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebs zu benützen.OGH 5 Ob 87/08t, 26.08.2008
Der Aspekt der objektiven Nutzungsmöglichkeit kann als ein Korrektiv für Fälle erkannt werden, in denen die Wahrnehmung eines eingeräumten Rechts - unter verständiger Berücksichtigung der bestehenden Sach- und Vertragslage - praktisch zwangsläufig an faktischen Umständen scheitern muss.OGH 5 Ob 287/07b, 14.05.2008
Liegt dagegen keine Gemeinschaftsanlage vor, sind die Kosten für Instandhaltung nach der Vereinbarung zu tragen, die der Vermieter mit den Mitgliedern der Nutzungsgemeinschaft abgeschlossen hat.OGH 5 Ob 287/07b, 14.05.2008
Liegt eine solche Gemeinschaftsanlage vor, dann dürfen (ausschließlich) die Gesamtkosten des Betriebs auf die zur Benützung berechtigten Mieter überwälzt werden, während der Erhaltungsaufwand, also die Kosten für Arbeiten, die zur Aufrechterhaltung des Betriebs auflaufen, aus den Hauptmietzins(reserv)en zu decken sind.OGH 5 Ob 287/07b, 14.05.2008
Es darf also kein Mieter rechtlich von der Benützung der Gemeinschaftsanlage ausgeschlossen sein.OGH 5 Ob 287/07b, 14.05.2008
Nach herrschender Ansicht setzt das Vorliegen einer Gemeinschaftsanlage im Sinn des § 24 Abs 1 MRG voraus, dass es jedem Mieter rechtlich freisteht, sie - gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebs - zu benützen.OGH 5 Ob 287/07b, 14.05.2008
Die Kosten des laufenden Betriebes sowie der Wartung und Instandhaltung eines Aufzuges, der nicht als Gemeinschaftsanlage im Sinne des § 3 Abs 2 Z 3 und des § 24 Abs 1 MRG zu qualifizieren ist, sind gemäß der Vereinbarung zu tragen, die der Vermieter mit den Mitgliedern der Nutzungsgemeinschaft abgeschlossen hat. Daraus ergibt sich zwingend, dass den Vermieter keine aus § 3 Abs 2 Z 3 MRG ableitbare Pflicht trifft, derartige Kosten aus den Mietzinseinnahmen (aus der Mietzinsreserve) zu bestreiten.OGH 5 Ob 236/99p, 12.10.1999
Regelungen über die Zugehörigkeit zu einer Aufzugsgemeinschaft sowie die in diesem Zusammenhang erfolgte Übertragung von Aufgaben an die Hausverwaltung (beziehungsweise Liegenschaftseigentümerin) schließen das Bestehen einer solchen Sondergemeinschaft nicht aus. Wohl aber steht die Existenz dieser Aufzugsgemeinschaft der Annahme des Bestehens einer Gemeinschaftsanlage im Sinne des § 24 MRG entgegen. Durch die Anbringung eines Automaten, wodurch jedermann die Liftbenützung durch Münzeinwurf ermöglicht wird, wird eine solche Aufzugsgemeinschaft nicht verhindert oder aufgehoben, weil es einer solchen Aufzugsgemeinschaft freisteht, auch ihren (gelegentlichen oder auch häufigeren) Besuchern die Aufzugsbenützung zu ermöglichen. Die damit verbundene Folge, dass auch nicht der Aufzugsgemeinschaft angehörige Mieter auf diese Weise den Aufzug benützen können, ist daher für sich allein dem Bestehen der Aufzugsgemeinschaft nicht abträglich.OGH 5 Ob 61/95, 16.04.1996

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0070297 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 10 von 18.

OGH 5 Ob 88/25i, 29.01.2026, Fall aus Wien
OGH 6 Ob 162/24b, 13.08.2025, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 203/23y, 25.07.2024, Fall aus Tirol
OGH 6 Ob 179/23a, 21.02.2024, Fall aus Tirol
OGH 5 Ob 120/22s, 24.11.2022, Fall aus Kärnten
OGH 10 Ob 6/20k, 26.05.2020
OGH 5 Ob 103/19m, 27.11.2019, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 18/18k, 12.06.2018, Fall aus Oberösterreich
OGH 5 Ob 138/17f, 21.12.2017, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 169/17i, 23.10.2017, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 24 · Anteil an besonderen Aufwendungen

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Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

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Kennzeichen einer Gemeinschaftsanlage ist, dass es jedem Mieter rechtlich freisteht, sie zu benützen, sofern er sich an den Kosten des Betriebes beteiligt.