ABGB § 1078
Was die Gerichte dazu entschieden haben
Ja. Wechselt die belastete Liegenschaft den Eigentümer, ohne dass der Vorkaufsfall eintritt, bleibt Ihr im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht bestehen. Es geht als Last auf den Erwerber über, und Sie können es ausüben, wenn dieser die Sache später verkauft.
Ist unklar, ob überhaupt ein Fall vorliegt, in dem Ihr Vorkaufsrecht greift, darf das Grundbuchsgericht den neuen Eigentümer nicht eintragen. Ihr eingetragenes Vorkaufsrecht wirkt dann wie ein Verbot, die Liegenschaft zu veräußern, und das Gericht muss das von sich aus beachten. Solche Zweifelsfragen werden nicht im Grundbuchsverfahren geklärt, sondern in einem eigenen Verfahren.
Ein Vorkaufsrecht wird grundsätzlich nur durch einen Verkauf ausgelöst. Wird die Sache verschenkt, können Sie Ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben. Etwas anderes gilt nur, wenn Sie das ausdrücklich vereinbart haben.
Wer ein Vorkaufsrecht oder ein Vorbestandsrecht durch ein Ersatzgeschäft umgeht, wird so behandelt, als hätte er die Erfüllung einer Bedingung absichtlich vereitelt. Der Belastete muss sich dann so behandeln lassen, als wäre der Kaufvertrag oder der Mietvertrag zustande gekommen.
Dazu zählen alle Geschäfte, die bezwecken oder bewirken, dass die Sache endgültig aus dem Vermögen des einen ausscheidet und auf einen anderen übergeht. Die gesetzliche Erbfolge gehört nicht dazu. Ein erweitertes Vorkaufsrecht kann sich nur auf solche Arten erstrecken, die anerkannt sind.
Ist eine Sache mit einem Vorkaufsrecht belastet, löst nur der Abschluss eines Kaufvertrags den Vorkaufsfall aus. Soll das Recht auch für andere Arten der Übertragung gelten, bedarf das stets einer besonderen Vereinbarung.
Ja, grundsätzlich schon. Ist Ihr Vorkaufsrecht im Grundbuch nur für ein einzelnes Grundstück einer größeren Liegenschaft eingetragen und wird die ganze Liegenschaft verkauft, gilt das als andere Art der Veräußerung. Auf den Fortbestand Ihres Rechts hat sie keinen Einfluss.
Es gibt Verträge, bei denen es dem Verpflichteten gerade auf die Person des Vertragspartners oder auf dessen ganz persönliche Gegenleistung ankommt. Das muss sich aus dem Inhalt des Vertrags ergeben. Solche Verträge werden nicht wie ein gewöhnlicher Verkauf behandelt.
Ja. Wer ein Grundstück durch langjährigen Besitz erwirbt, wird zwar Eigentümer, das im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrecht bleibt aber bestehen. Lasten erlöschen dadurch nur, soweit der Erwerber sie weder kannte noch kennen musste; was im Grundbuch steht, bleibt daher unberührt.
Auch wenn vereinbart wurde, dass Ihr Vorkaufsrecht bei einer Schenkung gilt, können Sie es nicht ausüben, solange kein objektiver Wertmaßstab festgelegt wurde. Ihr Vorkaufsrecht geht in diesem Fall aber auf den Beschenkten über.
Andere Übertragungsarten als der Kauf sind solche, bei denen typischerweise persönliche Beweggründe im Vordergrund stehen oder eine nicht ersetzbare Gegenleistung vereinbart ist. Dazu zählt auch die Einbringung als Sacheinlage. In diesen Fällen erhält der Verpflichtete nicht das, was er sich vom Geschäft erwartet hat.