Muss der Vermieter alle Mitmieter kündigen?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Mitmieter, Vermieter, Ehegatten

Ja. Mehrere Mieter derselben Wohnung bilden eine Gemeinschaft und müssen im Kündigungsverfahren alle beteiligt werden. Eine Kündigung, die sich nur gegen einen von ihnen richtet, wird abgewiesen. Dasselbe gilt für eine Räumungsklage gegen Personen, die ihr Recht gemeinsam ableiten.

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Ständige Rechtsprechung seit 1972, zuletzt bestätigt am 30.09.2025 (47 Entscheidungen).

Stichwort des Gerichts (1972)

Mehrere Mitmieter bilden eine Rechtsgemeinschaft bürgerlichen Rechts nach § 825 ABGB und bilden im Kündigungsprozess eine notwendige Streitgenossenschaft im Sinn des § 14 ZPO (Gschnitzer in Klang 2. Auflage IV/1 S 281, Klang aaO V S 116, Fasching IV, 671; Holzhammer, Österr Zivilprozessrecht, 71; SZ 26/207, MietSlg 8221, 8399, 8401, 16414, 16288, 20495, 5 Ob 196/71; 4 Ob 515/72, 6 Ob 80/72 unter ausdrücklicher Ablehnung von 8 Ob 187/64 und 8 Ob 126/68).

Der Gerichtshof hat hier nur ein Stichwort festgehalten. Die Regel selbst steht in den Ergänzungen und Entscheidungen, die diesen Rechtssatz tragen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Im Fall der Geltendmachung des Anspruchs auf Legung einer Heizkostenabrechnung nach § 25 Abs 1 Z 8 HeizKG und auf Zwischenermittlung der Verbrauchsanteile im Sinn des § 25 Abs 1 Z 9 HeizKG sind mehrere (ehemalige) Mitmieter nicht notwendige Streitgenossen bzw einheitliche Streitpartei im Sinn des § 14 ZPO. Derartige Abrechnungen zu verlangen, steht daher auch dem einzelnen Mitmieter als Abnehmer im Sinn des § 2 Z 4 HeizKG zu.OGH 5 Ob 62/25s, 23.09.2025
Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob beim mehreren, gemeinsam geklagten Benutzern die Handlungen des einen für einen anderen Säumigen wirken.OGH 4 Ob 196/11v, 28.02.2012
Bei mehreren titellosen Benutzern steht es dem dinglich Berechtigten frei, gegen alle oder nur einzelne klagsweise vorzugehen, und zwar auch dann, wenn diese abgeleitete Rechte behaupten.OGH 4 Ob 196/11v, 28.02.2012
Die nur gegen einen Mitmieter erhobene Klage ist daher abzuweisen.OGH 5 Ob 142/08f, 26.08.2008
Mitmieter bilden in einem Verfahren auf Feststellung der Überschreitung des gesetzlich zulässigen Zinsausmaßes eine einheitliche Streitgenossenschaft in analoger Anwendung des § 14 ZPO.OGH 5 Ob 223/04m, 07.12.2004
Auch Ehegatten, die ein gemeinsames Benützungsrecht vom Kläger ableiten, bilden im wegen titelloser Benützung geführten Räumungsprozess eine einheitliche Streitpartei.OGH 2 Ob 137/04t, 17.06.2004
Hier: Von einem von mehreren Mitmietern angestrebte Feststellung seiner Stellung als Mitmieter.OGH 6 Ob 299/01s, 20.12.2001
Mit(unter-)mieter als Beklagte eines Kündigungsprozesses bilden eine einheitliche Streitpartei.OGH 1 Ob 114/00x, 28.04.2000
Weil sich die Wirkung des zu fällenden Urteils kraft der Beschaffenheit des streitigen Rechtsverhältnisses auf sämtliche Streitgenossen erstreckt.OGH 4 Ob 171/98w, 12.08.1998
Hier: Mehrere Erben treten in den Bestandvertrag ein.OGH 9 Ob 35/98g, 11.03.1998
Zur Herstellung der Aktivlegitimation für die rechtsgestaltende Aufkündigung eines Bestandverhältnisses durch einen Mitmieter genügt die Zustimmung des anderen, sodass Einhelligkeit dargetan ist. Einer von mehreren Mitmietern ist auch dann zur Aufkündigung legitimiert, wenn ein Verzicht des anderen auf seine Mitmietrechte gegenüber dem Vermieter feststeht.OGH 7 Ob 642/92, 21.12.1992
Hier: Antrag eines Mitmieters auf Feststellung der Rechtsunwirksamkeit der Vereinbarung über die S 4,-- je Quadratmeter der Wohnungsnutzfläche übersteigenden monatlichen Hauptmietzinse.OGH 5 Ob 28/83, 20.09.1983
Auch wenn die Mitmieter nicht Ehegatten, sondern Mutter und mj. Sohn sind.OGH 6 Ob 680/79, 26.07.1979
Hier: Mehrere Berechtigte aus einer Wohnungsdienstbarkeit,OGH 3 Ob 578/78, 31.10.1978
Rechtsstreit über die Aufkündigung oder Auflösung des gemeinsam begründeten Mietverhältnisses.OGH 7 Ob 39/74, 28.03.1974

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0013160 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 9 von 47.

OGH 1 Ob 96/25m, 30.09.2025, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 62/25s, 23.09.2025, Fall aus Wien
OGH 7 Ob 72/25a, 07.08.2025, Fall aus Wien
OGH 6 Ob 17/23b, 17.05.2023, Fall aus Niederösterreich
OGH 3 Ob 227/19g, 17.12.2019, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 156/18d, 20.02.2019
OGH 5 Ob 104/18g, 06.11.2018, Fall aus Wien
OGH 7 Ob 189/17w, 29.08.2018, Fall aus Wien
OGH 6 Ob 58/18z, 24.05.2018, Fall aus Wien

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Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Mitmieter im Räumungsprozess

Müssen bei einer Räumungsklage alle Mitmieter geklagt werden?

Mehrere Mitmieter oder Mitpächter bilden bei einer Kündigung oder Räumung grundsätzlich eine einheitliche Partei und müssen gemeinsam einbezogen werden. Hat ein Mitmieter außerhalb des Verfahrens zugestimmt und besteht keine Gefahr, dass er das widerruft, ist seine Einbeziehung nicht geboten. Dann braucht es trotz des gemeinsamen Sachverhalts keine einheitliche Entscheidung.

günstig für Vermieter Kündigung bei Streit unter Mietern

Kann der Vermieter bei Streit nur einen Mieter kündigen?

Ja. Bei Streitigkeiten und Übergriffen zwischen mehreren Mietern darf der Hauseigentümer alle Beteiligten kündigen oder auch nur einen davon. Es kommt nicht darauf an, ob nur der Gekündigte oder auch die anderen den Grund gesetzt haben; geschützt wird nicht nur der ruhige Mieter, sondern auch das Interesse des Vermieters an Ruhe und Ordnung im Haus.