OGH 8 Ob 60/23s

Ja. Bei einem andauernden Zustand bedeutet längeres Zuwarten des Vermieters für sich allein noch keinen Verzicht auf die Kündigung. Ein stillschweigender Verzicht wird nur unter strengen Voraussetzungen angenommen, etwa wenn der Vermieter den Grund kannte und ohne erklärbaren Grund lange untätig blieb.

Ein stillschweigender Verzicht auf einen Kündigungsgrund liegt nur vor, wenn das Zuwarten des Vermieters keinen vernünftigen Zweifel daran lässt, dass er den ihm bekannten Sachverhalt nicht mehr als Kündigungsgrund geltend machen will. Der Mieter muss also wissen oder aus dem Verhalten des Vermieters mit Recht ableiten können, dass dieser den vollen Sachverhalt kennt. Zudem dürfen dem Mieter keine Umstände bekannt sein, die das Zuwarten aus einem anderen Grund erklären.

Ob Sie als Mieter für die Untervermietung zu viel verlangen, wird an derselben Grenze gemessen wie bei einem Geschäft, bei dem eine Seite weniger als die Hälfte des Werts erhält. Ist die Untermiete auf eine bestimmte Zeit vereinbart, wird diese Dauer zugrunde gelegt. Sonst rechnet man mit einer angenommenen Dauer von fünf Jahren.

Meint das Berufungsgericht, der Sachverhalt sei in einer bestimmten Richtung noch nicht ausreichend geklärt, kann der Oberste Gerichtshof dem nicht entgegentreten. Er stellt selbst keine Tatsachen fest.

Nur bei einem groben Fehler. Wie eine Vereinbarung im Einzelfall zu verstehen ist, entscheiden die Vorinstanzen. Der Oberste Gerichtshof greift erst ein, wenn das Ergebnis mit den Regeln der Sprache oder der Logik nicht mehr vereinbar ist.

Wenn geprüft wird, ob Sie als Hauptmieter für die Untermiete zu viel verlangen, werden auch Ihre eigenen Aufwendungen berücksichtigt. Größere Investitionen zur Behebung von Kriegsschäden zählen dabei mit ihrem heutigen Wert mit. Sie stehen also nicht Ihrer Einnahme ungemindert gegenüber.

Wenn Sie Ihre Mietwohnung untervermieten, gilt ein Untermietzins, der um vierzig Prozent über Ihrem eigenen Hauptmietzins liegt, noch nicht als übermäßiges Entgelt. Ein Aufschlag in dieser Höhe ist also noch nicht zu hoch.

Verglichen wird, was der Untermieter Ihnen zahlt, mit dem, was Sie selbst aufwenden. Auf Ihrer Seite zählen der eigene Mietzins und alle weiteren Leistungen mit Geldwert, die Sie dem Untermieter erbringen. Erst dieser Gesamtvergleich zeigt, ob Ihr Gewinn unverhältnismäßig hoch ist.

Hat Ihr Vermieter der entgeltlichen Untervermietung zugestimmt und dabei keine Grenze für die Höhe der Untermiete gesetzt, durften Sie das als vorbehaltlose Zustimmung verstehen. Er kann Ihnen dann später nicht mehr wegen eines zu hohen Untermietzinses kündigen. Die Zustimmung schließt diesen Kündigungsgrund aus.

Nein. Dass Ihr Vermieter die Untervermietung gestattet hat, gibt Ihnen für sich noch nicht das Recht, daraus einen unverhältnismäßig hohen Vorteil zu ziehen. Etwas anderes gilt nur bei weitergehenden Abmachungen; diese können auch stillschweigend zustande kommen.

Ob die Gegenleistung unverhältnismäßig hoch ist, wird durch einen Vergleich ermittelt. Man stellt den Untermietzins jenen Leistungen gegenüber, die Sie als Hauptmieter für die untervermieteten Räume an den Hauseigentümer erbringen. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Aufkündigung.

Ja. Verglichen wird, was Ihre Untermieter zahlen, mit dem, was Sie selbst dem Hauseigentümer leisten. Ein Aufschlag von rund einem Drittel ist nicht unverhältnismäßig; als unverhältnismäßig gilt nach der Rechtsprechung erst eine Überschreitung um etwa das Doppelte.

Ob die Gegenleistung unverhältnismäßig hoch ist, richtet sich nach den Umständen des einzelnen Falls. Das Gericht entscheidet darüber nach pflichtgemäßem Ermessen. Eine starre Grenze gibt es nicht.

Sofort. Über die Kosten des Zwischenstreits, ob ein Rechtsmittel zulässig war, wird nicht bis zum Ende des Verfahrens zugewartet. Ersatz bekommt, wer in seiner Antwort auf die Unzulässigkeit hingewiesen hat.

Vermieten Sie mehrere Teile der Wohnung gleichzeitig unter, wird nicht jede Untermiete für sich betrachtet. Für die Frage, ob Sie unverhältnismäßig viel einnehmen, zählen alle Einnahmen zusammen. Maßgeblich ist der Gesamterlös aus allen laufenden Untermietverhältnissen.

Bieten Sie Ihre Wohnung dauerhaft über eine Buchungsplattform tage-, wochen- oder monatsweise an und vermieten sie bei Nachfrage auch, nutzen Sie die Wohnung damit wirtschaftlich aus. Das gilt auch dann, wenn die Vermietung nicht immer gelingt oder gerade beim Zugang der Kündigung niemand darin wohnt. Für den Vergleich der Beträge ist der kürzeste Zeitraum maßgeblich, für den Sie die Wohnung anbieten.