OGH 6 Ob 179/18v

Ja. Wechselt die belastete Liegenschaft den Eigentümer, ohne dass der Vorkaufsfall eintritt, bleibt Ihr im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht bestehen. Es geht als Last auf den Erwerber über, und Sie können es ausüben, wenn dieser die Sache später verkauft.

Käufer und Verkäufer können untereinander frei festlegen, worauf es ihnen ankommt. Gegenüber einem Vorkaufsberechtigten sind sie aber an gesetzliche Schranken gebunden, und Vereinbarungen zur Umgehung dieser Schranken bleiben wirkungslos. Wesentliche Nebenleistungen, die sich schätzen lassen, dürfen daher nicht willkürlich zur Hauptleistung erklärt werden.

Für ein Umgehungsgeschäft genügt es, dass das Geschäft von außen betrachtet Sinn und Zweck der umgangenen Vorschrift vereitelt. Auf eine besondere Umgehungsabsicht der Beteiligten kommt es nicht an. Es ist auch nicht nötig, dass jemand die Nichtigkeit in Kauf genommen hat.

Ein Umgehungsgeschäft liegt vor, wenn Sie die Folgen einer Vorschrift dadurch vermeiden, dass Sie ein Geschäft schließen, das dem Wortlaut nach nicht unter diese Vorschrift fällt. Dieses Geschäft erfüllt aber denselben Zweck wie das verbotene.

Es gibt Verträge, bei denen es dem Verpflichteten gerade auf die Person des Vertragspartners oder auf dessen ganz persönliche Gegenleistung ankommt. Das muss sich aus dem Inhalt des Vertrags ergeben. Solche Verträge werden nicht wie ein gewöhnlicher Verkauf behandelt.

Ein Vorkaufsrecht wird grundsätzlich nur durch einen Verkauf ausgelöst. Wird die Sache verschenkt, können Sie Ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben. Etwas anderes gilt nur, wenn Sie das ausdrücklich vereinbart haben.

Ja. Ein Vorkaufsrecht kann auch durch eine Anordnung von Todes wegen begründet werden. Es muss also nicht zu Lebzeiten in einem Vertrag vereinbart werden.

Ja. Wenn Sie ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht haben und behaupten, der Erwerber sei nur aufgrund eines Scheinvertrags eingetragen worden – etwa einer vorgeschobenen Schenkung statt eines Kaufs –, dürfen Sie Ihre Klage auf Übertragung des Eigentums im Grundbuch anmerken lassen. Sie gelten dann als in Ihrem bücherlichen Recht verletzt.

Ihre Klage ist schlüssig, wenn sich das, was Sie fordern, rechtlich schon aus den Tatsachen ableiten lässt, die Sie zur Begründung vorbringen. Es kommt also darauf an, ob Ihr Vorbringen den geforderten Anspruch überhaupt tragen kann.

Nein. Lässt sich ein Recht nicht kurz fassen, darf im Grundbuch auf genau bezeichnete Stellen der Vertragsurkunde verwiesen werden; nur diese Stellen gelten dann als eingetragen. Ein bloßer Hinweis auf den Vertrag insgesamt macht dessen Inhalt nicht zum Inhalt der Eintragung.

Sie müssen in der Klage verlangen, dass der frühere Grundbuchstand wiederhergestellt wird. Der bloße Zweck des Verfahrens genügt nicht, wenn ein solches Begehren völlig fehlt. Es reicht aber, wenn Sie die angefochtene Eintragung für unwirksam erklären und löschen lassen wollen. Eine Klage nur auf Feststellung, dass der Erwerbstitel unwirksam war, genügt nicht.

Nur wer selbst in einem eingetragenen Recht verletzt wurde. Sie müssen also im Grundbuch bereits eingetragen gewesen sein. Wollen Sie erst ein bisher nicht eingetragenes Recht durchsetzen, kommt eine Streitanmerkung nicht in Betracht. Es genügt aber, wenn Sie sich darauf stützen, dass der Rechtstitel für die bekämpfte Eintragung nachträglich weggefallen ist.

Nein. Über die Anmerkung Ihrer Klage im Grundbuch wird nach den Regeln des Grundbuchsverfahrens entschieden, auch wenn Sie den Antrag beim Prozessgericht stellen. Deshalb gibt es dafür keinen Kostenersatz, und für Rechtsmittel gelten die Fristen des Grundbuchsrechts.

Nein. Eine Streitanmerkung ist nur möglich, wenn Sie ein Recht geltend machen, das unmittelbar an der Liegenschaft besteht. Klagen Sie dagegen nur auf Erfüllung eines Vertrags, auf Rückübertragung nach einem Widerruf oder auf Schadenersatz, ist die Anmerkung nicht zulässig.

Auch dann gelten die Regeln des Grundbuchsverfahrens. Es macht keinen Unterschied, ob Sie den Antrag beim Grundbuchsgericht oder beim Prozessgericht stellen. Ein Ersatz Ihrer Kosten ist in diesem Verfahren nicht vorgesehen.

Nach dem, was in Ihrer Klage steht, und nach Ihrem Antrag. Geprüft wird, ob die Klage schlüssig ist, ob also bei Zutreffen Ihres Vorbringens eine stattgebende Entscheidung ergehen könnte. Ob das Prozessgericht zuständig ist oder die Klagsführung eine Genehmigung braucht, prüft das Grundbuchsgericht nicht.

Wer ein Vorkaufsrecht oder ein Vorbestandsrecht durch ein Ersatzgeschäft umgeht, wird so behandelt, als hätte er die Erfüllung einer Bedingung absichtlich vereitelt. Der Belastete muss sich dann so behandeln lassen, als wäre der Kaufvertrag oder der Mietvertrag zustande gekommen.

Ist eine Sache mit einem Vorkaufsrecht belastet, löst nur der Abschluss eines Kaufvertrags den Vorkaufsfall aus. Soll das Recht auch für andere Arten der Übertragung gelten, bedarf das stets einer besonderen Vereinbarung.