Wird aus der Gratisnutzung Miete, wenn ich Kosten zahle?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Nutzer, Eigentümer

Welche Kosten der Nutzer bei einer Leihe zu tragen hat, regelt das Gesetz, und davon darf abgewichen werden. Übernehmen Sie aber vertraglich Aufwendungen, die eigentlich den Überlasser treffen, ist das bereits ein Entgelt für die Nutzung, und die zwingenden mietrechtlichen Vorschriften greifen. Das gilt vor allem für Kosten, die schon durch die Bereitstellung der Sache entstehen und den Überlasser auch ohne Ihre Nutzung treffen würden.

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Rechtsprechung seit 1986, zuletzt bestätigt am 30.01.2024 (2 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1986)

§ 981 ABGB ordnet an, welche Kosten der Entlehner zu tragen hat; dabei handelt es sich zwar um nachgiebiges Recht, doch sind der Privatautonomie insoweit Grenzen gesetzt, als sie vertragliche Verpflichtung des Entlehners zur Bestreitung von an sich den Verleiher treffenden Aufwendungen bereits Entgelt für die Gebrauchsüberlassung wäre, so dass eine solche Vereinbarung als Umgehungsgeschäft die Anwendung der zwingenden Vorschriften des Mietenrechtes erforderte. Nicht zu den im § 981 ABGB den Entlehner treffenden Kosten gehört jener Aufwand, der schon aus der Bereitstellung der Sache, somit auch ohne das konkrete Benützungsverhältnis, entsteht, weil der Verleiher durch Überwälzung solcher Kosten von Verbindlichkeiten entlastet würde, die ihn auch ohne die Gebrauchsüberlassung träfen; in diesem Umfang liegt eine die Annahme eines Mietverhältnisses allenfalls rechtfertigende Gegenleistung vor.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Für die Beurteilung, ob Gebrauchskosten im Sinne des § 981 ABGB vorliegen oder ein Entgelt für eine Gebrauchsüberlassung erbracht wird, ist ausschließlich darauf abzustellen, ob die übernommenen Kosten ihrer Natur nach aus dem Gebrauch resultieren. Die aus dem WEG (MRG) resultierende Verpflichtung des Wohnungseigentümers (Hauptmieters), die Betriebskosten nach einem festgelegten Schlüssel unabhängig vom tatsächlichen Gebrauch des Objektes mitzufinanzieren, ändert nichts am Charakter „echter" Betriebskosten (zum Beispiel Grundkosten Wasser, Liftbetriebskosten, Hausverwaltung/Hausbetreuung) als Gebrauchskosten. Die Übernahme jener Kosten hingegen, die den Liegenschaftseigentümer unabhängig vom Gebrauch treffen (zum Beispiel Grundsteuer; Leistungen für die Rücklage) stellt Entgelt dar.OGH 8 Ob 25/06v, 30.03.2006

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0019086 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 1 von 2.

OGH 5 Ob 212/23x, 30.01.2024, Fall aus Wien

Im Gesetz

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Abrechnungspflicht und Unmöglichkeit

Muss der Vermieter abrechnen, wenn ihm die Unterlagen fehlen?

Niemand kann zu einer Leistung verurteilt oder mit Strafen dazu gezwungen werden, von der mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit feststeht, dass sie gar nicht erbracht werden kann, etwa weil ein Dritter nicht mitwirkt. Einem Begehren auf Rechnungslegung kann daher nur stattgegeben werden, wenn eine ernst zu nehmende Chance besteht, die Unterlagen zu beschaffen. Auch der Vermieter kann sich auf die Unmöglichkeit berufen; ob sie vorliegt, hängt vom Einzelfall ab.

günstig für Vermieter Instandhaltung durch den Mieter

Darf mir der Vertrag die Erhaltung der Wohnung aufbürden?

Ja, aber nur dort, wo keine gesetzlichen Mietzinsgrenzen gelten. Übernehmen Sie als Mieter die Instandhaltung, gilt das als zulässig vereinbartes zusätzliches Entgelt für die Überlassung des Mietgegenstands. Wo das Mietrechtsgesetz voll gilt, kann die Erhaltungspflicht des Vermieters dagegen nicht im Voraus abbedungen werden.