Wird aus einer Wohnung Miete, wenn ich die Betriebskosten zahle?
günstig für Eigentümer betrifft Mieter, Vermieter, Wohnungseigentümer, Angehörige
Nein. Wer nur die Betriebskosten trägt, zahlt kein Entgelt, weil dieses Geld nicht dem Vermieter zugutekommt; ein Mietvertrag entsteht dadurch allein nicht. Anders ist es bei Kosten, die den Eigentümer unabhängig von der Nutzung treffen, etwa die Grundsteuer oder Beiträge zur Rücklage: Deren Übernahme ist Entgelt.
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Ständige Rechtsprechung seit 1954, zuletzt bestätigt am 13.08.2025 (17 Entscheidungen).
Stichwort des Gerichts (1954)
Die Bezahlung der Betriebskosten rechtfertigt nicht die Annahme eines Mietvertrages, weil sie nicht dem Vermieter zugute kommen.
Der Gerichtshof hat hier nur ein Stichwort festgehalten. Die Regel selbst steht in den Ergänzungen und Entscheidungen, die diesen Rechtssatz tragen.
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Hier: Verbandsverfahren zu drei Klauseln, die Kosten mehrerer Versicherungen auf den Mieter überwälzen.OGH 6 Ob 162/24b, 13.08.2025
- Die Übernahme jener Kosten, die den Liegenschaftseigentümer unabhängig vom Gebrauch treffen, stellt hingegen Entgelt dar.OGH 1 Ob 132/08f, 16.09.2008
- Für die Beurteilung, ob Gebrauchskosten im Sinne des § 981 ABGB vorliegen oder ein Entgelt für eine Gebrauchsüberlassung erbracht wird, ist ausschließlich darauf abzustellen, ob die übernommenen Kosten ihrer Natur nach aus dem Gebrauch resultieren. Die aus dem WEG (MRG) resultierende Verpflichtung des Wohnungseigentümers (Hauptmieters), die Betriebskosten nach einem festgelegten Schlüssel unabhängig vom tatsächlichen Gebrauch des Objektes mitzufinanzieren, ändert nichts am Charakter „echter" Betriebskosten (zum Beispiel Grundkosten Wasser, Liftbetriebskosten, Hausverwaltung/Hausbetreuung) als Gebrauchskosten. Die Übernahme jener Kosten hingegen, die den Liegenschaftseigentümer unabhängig vom Gebrauch treffen (zum Beispiel Grundsteuer; Leistungen für die Rücklage) stellt Entgelt dar.OGH 8 Ob 25/06v, 30.03.2006
- Liegt aber eine auf Abschluss eines Mietvertrages gerichtete Parteiabsicht vor, ist die Höhe des zu entrichtenden Entgeltes ohne rechtserhebliche Bedeutung. Es ändert daher am Charakter des Vertrages nichts, dass nach Ablauf der Untervermietung der Wohnung von der Klägerin als Entgelt nur auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu entrichten waren.OGH 1 Ob 729/81, 06.11.1981
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0019169 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
Im Portal: die neuesten 3 von 17.
- OGH 6 Ob 162/24b, 13.08.2025, Fall aus Wien
- OGH 9 Ob 28/21i, 27.05.2021, Fall aus Kärnten
- OGH 5 Ob 183/16x, 27.06.2017, Fall aus Tirol
Im Gesetz
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