OGH 6 Ob 162/24b

Die Prüfung, ob eine ungewöhnliche Bestimmung überhaupt Vertragsbestandteil wird, gilt nicht nur für Nebenabreden. Sie erfasst auch Bestimmungen, die die Hauptpflichten begründen, umgestalten oder erweitern.

Ob eine Bestimmung ungewöhnlich ist, wird nach einem objektiven Maßstab beurteilt. Entscheidend ist, was bei dieser Art von Geschäft im Verkehr üblich ist. Ob gerade der andere Vertragsteil sie hätte erkennen können, spielt keine Rolle.

Ungewöhnlich ist eine Klausel nur, wenn sie deutlich von dem abweicht, was der Vertragspartner erwarten durfte, ihn also überrumpelt. Richtet sich der Vertrag nur an einen bestimmten Kreis von Kunden, kommt es darauf an, was in dieser Branche üblich ist und was diese Kreise erwarten.

Eine ungewöhnliche Bestimmung wird nicht Teil des Vertrags, wenn sie so eingeordnet ist, dass ein durchschnittlich sorgfältiger Leser sie dort nicht vermutet. Es kommt also nicht nur auf ihren Inhalt an, sondern vor allem auf ihre Stelle im Vertragstext. Ob die Bestimmung inhaltlich benachteiligt, wird erst danach geprüft.

Allgemeine Geschäftsbedingungen und Formularverträge werden daran gemessen, wie das Gesetz die Sache regeln würde, wenn nichts vereinbart wäre. Weicht eine Klausel einseitig weit davon ab, ist das nicht hinzunehmen, weil der Kunde hier kaum Verhandlungsspielraum hat. Ist nur ein Teil einer Bestimmung unwirksam, bleibt der Rest gültig, sofern er nicht eng mit einer begünstigenden Regel verknüpft ist.

Wird eine Klausel in einem Verfahren eines Verbandes geprüft, legt das Gericht sie in der für Kunden ungünstigsten möglichen Bedeutung aus. Erst danach wird geprüft, ob sie gegen ein Verbot oder gegen die guten Sitten verstößt.

Bei der Prüfung von Klauseln werden ein Ungleichgewicht der Leistungen und die eingeschränkte Entscheidungsfreiheit gemeinsam gewichtet. Weicht eine Klausel von den gesetzlichen Regeln ab, liegt eine gröbliche Benachteiligung schon dann vor, wenn diese Abweichung unangemessen ist.

Grundsätzlich trägt der Vermieter die Lasten und Abgaben; eine abweichende Vereinbarung ist zwar möglich, wird aber streng ausgelegt. Auf die allgemeine Regel, dass eine undeutliche Formulierung zu Lasten dessen geht, der sie verwendet hat, kommt es daher nicht mehr an.

Ein Entgelt kann nicht mehr als geringfügig angesehen werden, wenn der Benützer der Wohnung alle Zahlungen leistet, die zur Erhaltung des Mietrechts daran nötig sind. Diese Leistungen sind dann eine Gegenleistung für die Überlassung des Gebrauchs.

Nein. Wer nur die Betriebskosten trägt, zahlt kein Entgelt, weil dieses Geld nicht dem Vermieter zugutekommt; ein Mietvertrag entsteht dadurch allein nicht. Anders ist es bei Kosten, die den Eigentümer unabhängig von der Nutzung treffen, etwa die Grundsteuer oder Beiträge zur Rücklage: Deren Übernahme ist Entgelt.

Sie müssen dem Vermieter Ausbesserungen, die ihn treffen, ohne Verzug anzeigen, damit er seiner Erhaltungspflicht nachkommen kann. Hat er ohnehin davon erfahren, ist diese Pflicht gegenstandslos. Melden Sie nicht, können Sie bis zur Nachholung die Mietzinsbefreiung und das Rücktrittsrecht verlieren und jedenfalls schadenersatzpflichtig werden.

Ein Verzicht auf den Ersatz von Aufwendungen ist grundsätzlich schon im Vorhinein zulässig. Das gilt aber nicht, soweit die besondere mietrechtliche Regelung über den Investitionsersatz anzuwenden ist.

Als Mieter oder Pächter haften Sie nicht nur für Schäden, die Sie selbst verschulden. Sie haften auch für das Verschulden jener Personen, die die Sache mit Ihrer Duldung benützen, etwa Familienangehörige, Personal, Gäste und Handwerker. Wie weit dieser Kreis reicht, ergibt sich aus dem Zweck des Vertrags.

Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, Ihnen den vereinbarten Gebrauch der Sache zu gewähren. Er muss sie außerdem in brauchbarem Zustand erhalten.

Sie müssen Eingriffe des Hauseigentümers hinnehmen, soweit sie die Ausübung Ihrer Mietrechte nicht wesentlich erschweren oder gefährden. Diese Pflicht besteht nur bei wirklich notwendigen Maßnahmen und nur dann, wenn es die einzige Möglichkeit ist, das Haus und seine Bewohner vor Nachteilen zu bewahren.

Auf den Ersatz von Aufwendungen können Sie grundsätzlich schon im Vorhinein verzichten. Bei notwendigem Aufwand wirkt der Verzicht aber nur so weit, als auch eine abweichende Regelung über die Instandhaltung wirksam vereinbart werden könnte.

Zuerst wird geprüft, ob die Klausel überhaupt Vertragsbestandteil geworden ist, weil sie ungewöhnlich und für Sie nachteilig ist. Erst danach wird geprüft, ob ihr Inhalt Sie gröblich benachteiligt und sie deshalb unwirksam ist.

Ja. Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen müssen klar und durchschaubar sein. Sie sollen sich daraus verlässlich über Ihre Rechte und Pflichten informieren können. Sie dürfen nicht durch ein unklares oder falsches Bild Ihrer Lage davon abgehalten werden, Ihre Rechte durchzusetzen.

Wird eine Klausel im Verfahren eines Verbandes beanstandet, wird sie nicht auf ein zulässiges Maß zurechtgestutzt. Ist sie zu weit gefasst, fällt sie zur Gänze weg. Das Gericht hat nicht die Aufgabe, die Klausel für den Verwender zu retten.

Ja. Die Grundsteuer darf anteilig auf die Mieter überwälzt werden. Auch eine Vertragsklausel, die das vorsieht, benachteiligt Sie nicht in unzulässiger Weise.

Kennzeichen einer Gemeinschaftsanlage ist, dass es jedem Mieter rechtlich freisteht, sie zu benützen, sofern er sich an den Kosten des Betriebes beteiligt.

Für die Verwaltung des Hauses darf der Vermieter nur einen gesetzlich festgelegten Pauschalbetrag als Betriebskosten anrechnen. Das gilt unabhängig davon, ob ein Verwalter bestellt ist und wie hoch die Kosten tatsächlich sind. Vergleichbare Aufwendungen dürfen daneben nicht zusätzlich überwälzt werden.

Bei manchen Anlagen kommt es darauf an, ob Sie nach dem Mietvertrag oder einer anderen Vereinbarung zur Benützung berechtigt sind. Bei Einrichtungen, die allen Mietern vereinbarungsgemäß oder von Natur aus offenstehen, braucht es dagegen keine ausdrückliche oder stillschweigende Vereinbarung. Dort genügt schon, dass alle Mieter die Anlage gleichermaßen benützen können.

Gemeinschaftsanlagen sind Anlagen, die schon ihrer Art nach der gemeinsamen Benützung durch die Hausbewohner oder zumindest durch eine einheitliche Gruppe dienen sollen. Keine Gemeinschaftsanlage liegt nur dann vor, wenn einzelnen Mietern das Recht eingeräumt wurde, von anderen für die Benützung mehr als die anteiligen Betriebskosten zu verlangen oder sie überhaupt auszuschließen.

Nur solche, die einen ungewöhnlichen Inhalt haben, für Sie nachteilig sind und mit denen Sie nach dem äußeren Erscheinungsbild der Urkunde nicht rechnen mussten. Entscheidend ist, ob die Klausel bei dieser Art von Geschäft üblich ist und den redlichen Verkehrsgewohnheiten entspricht. Sie darf auch nicht so versteckt sein, dass ein durchschnittlich sorgfältiger Leser sie dort nicht vermutet.

Die Pflicht, das Objekt brauchbar zu übergeben und zu erhalten, erfasst auch die allgemeinen Teile des Hauses, die Sie nach dem Vertrag oder der Verkehrssitte benützen dürfen. Der Vermieter muss außerdem dafür sorgen, dass die Benützung dieser Teile gefahrlos möglich ist.

Eine Klausel, mit der Sie der Weitergabe aller Daten rund um Ihr Konto an zentrale Stellen zustimmen, ist unklar und daher unzulässig. Sie lässt nämlich nicht erkennen, wie weit Ihre Zustimmung reicht.

Eine Klausel muss für Sie durchschaubar sein. Daraus kann sich eine Pflicht zur Vollständigkeit ergeben, wenn sonst unklar bliebe, welche Auswirkungen die Klausel für Sie hat.

Ob eine Vertragsbestimmung eigenständig ist, hängt nicht davon ab, wie das Klauselwerk gegliedert ist. Auch in einem einzigen Punkt oder Satz können zwei unabhängige Regelungen stecken. Entscheidend ist, ob man sie getrennt voneinander wahrnehmen kann; dann darf jede für sich beurteilt werden.

Eine Klausel muss in der Regel nicht den ganzen Gesetzestext samt Erläuterungen wiedergeben. Der bloße Hinweis auf eine in einer bestimmten Vorschrift geregelte Ausnahme genügt aber nicht, damit die Regelung erkennbar, verständlich und vollständig ist.

Ein Verweis auf eine andere Bestimmung oder auf eine Preisliste macht eine Klausel für sich allein noch nicht unzulässig. Im Einzelfall kann aber unklar sein, welche Folgen sich aus dem Zusammenspiel ergeben. Ist die Bestimmung, auf die verwiesen wird, unzulässig, so ist auch die verweisende Bestimmung unzulässig.

Es genügt nicht, dass der Text einer vorgefertigten Klausel formal lesbar ist. Inhalt und Tragweite müssen für Sie als Verbraucher durchschaubar sein. Eine Formel wie Kosten der Wiederveranlagung zum Geldmarktsatz, mindestens jedoch zwei Prozent erfüllt das nicht.

Eine ungewöhnliche Klausel wird schon dann nicht Vertragsbestandteil, wenn sie für Sie nachteilig ist. Eine grobe Benachteiligung ist dafür nicht nötig.

Gilt das Mietrechtsgesetz nicht in vollem Umfang, richtet sich Ihre Pflicht zur Tragung der Betriebskosten nach der Vereinbarung mit dem Vermieter. Nennt diese Vereinbarung die zu tragenden Kosten nicht ausdrücklich, sind in der Regel jene Betriebskosten gemeint, die das Mietrechtsgesetz aufzählt.

Ändert der Oberste Gerichtshof die Entscheidung in der Hauptsache, müsste er auch über die Kosten der früheren Instanzen entscheiden. Sind dafür aufwendige Berechnungen nötig, darf er die Kostenentscheidung des Berufungsgerichts aufheben und diesem auftragen, sie neu zu treffen.

In diesem Bereich muss der Vermieter eine schadhaft gewordene Heiztherme nicht erneuern, weshalb Sie ihm die Kosten eines Austauschs nicht sofort verrechnen können. Trifft aber auch Sie keine Pflicht zur Erneuerung und haben Sie den Defekt der bei Übergabe funktionierenden Therme nicht verschuldet, können Sie für die Dauer und im Ausmaß der Unbrauchbarkeit den Mietzins mindern.

Für die Erhaltung trifft das Mietrechtsgesetz eine vollständige eigene Regelung, die die allgemeine Bestimmung des bürgerlichen Rechts insoweit verdrängt. Die Regel über die Mietzinsminderung bleibt davon unberührt und gilt auch im vollen Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Für gemeinnützige Bauvereinigungen gilt wegen des gleichen Wortlauts dasselbe.

Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen werden danach ausgelegt, wie sie ein durchschnittlicher Kunde dieser Vertragsart versteht. Maßgeblich ist also nicht das Verständnis eines Fachmanns.