OGH 5 Ob 183/16x

Wird eine Klausel in einem Verfahren eines Verbandes geprüft, legt das Gericht sie in der für Kunden ungünstigsten möglichen Bedeutung aus. Erst danach wird geprüft, ob sie gegen ein Verbot oder gegen die guten Sitten verstößt.

Klauseln in Vertragsbedingungen können darauf überprüft werden, ob sie grob benachteiligen. Ausgenommen ist nur die zahlenmäßige Festlegung der beiderseitigen Hauptleistungen, und diese Ausnahme ist eng zu verstehen. Regelungen über Ort und Zeit der Erfüllung fallen nicht darunter und sind daher überprüfbar.

Bei der Prüfung von Klauseln werden ein Ungleichgewicht der Leistungen und die eingeschränkte Entscheidungsfreiheit gemeinsam gewichtet. Weicht eine Klausel von den gesetzlichen Regeln ab, liegt eine gröbliche Benachteiligung schon dann vor, wenn diese Abweichung unangemessen ist.

Von der Klauselkontrolle ausgenommen ist nur die zahlenmäßige Festlegung der beiderseitigen Leistungen. Bestimmungen, die die Preisberechnung allgemein regeln oder die Leistung allgemein umschreiben, fallen nicht darunter. Der Begriff der Hauptleistung ist möglichst eng zu verstehen.

Nein. Wer nur die Betriebskosten trägt, zahlt kein Entgelt, weil dieses Geld nicht dem Vermieter zugutekommt; ein Mietvertrag entsteht dadurch allein nicht. Anders ist es bei Kosten, die den Eigentümer unabhängig von der Nutzung treffen, etwa die Grundsteuer oder Beiträge zur Rücklage: Deren Übernahme ist Entgelt.

Ist das Objekt nur zu Wohnzwecken vermietet, dürfen Sie darin kein Gewerbe ausüben und auch keine Firmentafel beim Haustor anbringen. Ein Namensschild mit Ihrer Berufsbezeichnung an der Wohnungstür ist Ihnen aber gestattet.

Ein Verzicht auf den Ersatz von Aufwendungen ist grundsätzlich schon im Vorhinein zulässig. Das gilt aber nicht, soweit die besondere mietrechtliche Regelung über den Investitionsersatz anzuwenden ist.

Auf den Ersatz von Aufwendungen können Sie grundsätzlich schon im Vorhinein verzichten. Bei notwendigem Aufwand wirkt der Verzicht aber nur so weit, als auch eine abweichende Regelung über die Instandhaltung wirksam vereinbart werden könnte.

Wird eine Klausel im Verfahren eines Verbandes beanstandet, wird sie nicht auf ein zulässiges Maß zurechtgestutzt. Ist sie zu weit gefasst, fällt sie zur Gänze weg. Das Gericht hat nicht die Aufgabe, die Klausel für den Verwender zu retten.

Nein. Die Ausfolgung der Schlüssel allein ist noch keine ordentliche Übergabe, wenn Sie die Wohnung vorher gar nicht ansehen konnten, weil sie noch nicht fertiggestellt war. Erklären Sie sofort nach der ersten Besichtigung, dass Sie die Wohnung in diesem Zustand nicht übernehmen, und geben Sie einen Schlüsselsatz zurück, haben Sie das Angebot abgelehnt und können nach einer Nachfrist vom Vertrag zurücktreten.

Ja. Als Entgeltbestandteil darf nur der gesetzlich zulässige Bauzins verrechnet werden. Eine Vereinbarung, die zu Ihrem Nachteil davon abweicht, ist unwirksam und kann im Verfahren außer Streitsachen überprüft werden.

Die Tatsache, die später einen Kündigungsgrund bilden soll, muss bereits im Mietvertrag vollständig und konkret angeführt sein. Es genügt nicht, nur allgemein etwa Verkauf oder Eigenbedarf zu nennen und die genauere Beschreibung erst der späteren Kündigung zu überlassen.

Der im Mietvertrag angeführte Umstand muss bestimmt bezeichnet und für den Vermieter objektiv bedeutsam sein. Er muss den im Gesetz genannten Gründen zwar nicht gleichkommen, aber doch nahekommen.

Nein. Das nach dem Kostendeckungsprinzip errechnete Entgelt darf nicht ohne Rücksicht auf Ihre Vereinbarung mit der Bauvereinigung eingehoben werden. Das Gesetz kennt keinen von selbst geltenden Mietzins; das Entgelt und seine Bestandteile müssen zumindest schlüssig vereinbart sein.

Eine Klausel, mit der Sie der Weitergabe aller Daten rund um Ihr Konto an zentrale Stellen zustimmen, ist unklar und daher unzulässig. Sie lässt nämlich nicht erkennen, wie weit Ihre Zustimmung reicht.

Eine Klausel muss für Sie durchschaubar sein. Daraus kann sich eine Pflicht zur Vollständigkeit ergeben, wenn sonst unklar bliebe, welche Auswirkungen die Klausel für Sie hat.

Ob eine Änderung die Zustimmung der anderen braucht, richtet sich zuerst nach der Widmung, die dem Wohnungseigentumsvertrag zugrunde liegt. Gibt es keine besondere Widmung für einen bestimmten Geschäftszweig, ist eine Umstellung von Gegenstand oder Betriebsform erst dann genehmigungsbedürftig, wenn dabei die Grenzen des Verkehrsüblichen überschritten werden. Ob das der Fall ist, hängt vom Einzelfall ab.

Wofür ein Wohnungseigentumsobjekt gewidmet ist, ergibt sich aus der Einigung der Wohnungseigentümer, meist aus dem Wohnungseigentumsvertrag. Widmungen aus dem Baurecht oder der Raumordnung bestimmen die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander nicht.

Ob eine Vertragsbestimmung eigenständig ist, hängt nicht davon ab, wie das Klauselwerk gegliedert ist. Auch in einem einzigen Punkt oder Satz können zwei unabhängige Regelungen stecken. Entscheidend ist, ob man sie getrennt voneinander wahrnehmen kann; dann darf jede für sich beurteilt werden.

Im Verfahren eines Verbandes werden einzelne Vereinbarungen mit einzelnen Kunden nicht berücksichtigt. Auch wenn der Unternehmer eine unklare Klausel gegenüber einem Kunden zusätzlich erläutert hat, ändert das an der Beurteilung der Klausel nichts.

Für die Erhaltung trifft das Mietrechtsgesetz eine vollständige eigene Regelung, die die allgemeine Bestimmung des bürgerlichen Rechts insoweit verdrängt. Die Regel über die Mietzinsminderung bleibt davon unberührt und gilt auch im vollen Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Für gemeinnützige Bauvereinigungen gilt wegen des gleichen Wortlauts dasselbe.

Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen werden danach ausgelegt, wie sie ein durchschnittlicher Kunde dieser Vertragsart versteht. Maßgeblich ist also nicht das Verständnis eines Fachmanns.

Nein. Eine vorgedruckte Vertragsklausel, die Sie verpflichtet, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses weiß ausgemalt zurückzugeben, benachteiligt Sie einseitig und ist unwirksam. Das gilt in allen Mietverhältnissen. Zulässig bleibt eine Klausel, die nur verlangt, die Wohnung geräumt und gereinigt im Zustand wie bei der Anmietung zurückzugeben, wobei die normale Abnützung berücksichtigt wird.

Ja. Im Bereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes darf ein Vertragsformblatt vorsehen, dass Sie als Mieter die gesamten Mietvertragsgebühren tragen. Darin liegt keine unzulässige grobe Benachteiligung.

Ja. Ein vorformulierter Mietvertrag darf statt eines festen Beginns nur einen spätesten Termin nennen, zu dem der Vertrag wirksam wird, wenn sich der Vermieter verpflichtet, Ihnen den Übergabetermin eine gewisse Zeit vorher bekannt zu geben. Eine solche Klausel ist weder gröblich benachteiligend noch sonst unzulässig; sechs Wochen wurden als ausreichend angesehen.

Ja, aber nur unter einer Bedingung. Weil der Verlust einer günstigen Finanzierung für den Vermieter ein bedeutender Nachteil ist, darf er ein Verhalten, das dazu führt, als wichtigen Kündigungsgrund vereinbaren. Die Klausel muss Ihnen aber klar vor Augen führen, bei welchem Verhalten Sie mit einer Kündigung rechnen müssen; unbestimmte Formulierungen wie mangelnde Förderungswürdigkeit genügen nicht.