Kann der Mietvertrag die Pflichten des Vermieters abändern?
betrifft Mieter, Vermieter, Hauseigentümer
Die Pflichten des Vermieters sind grundsätzlich abänderbar, Sie können also im Vertrag etwas anderes vereinbaren. Das gilt aber nur so weit, als die Mietrechtsvorschriften nichts anderes anordnen.
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Ständige Rechtsprechung seit 1986, zuletzt bestätigt am 09.09.2025 (24 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (1986)
Die Regelung der Bestandgeberpflichten ist an sich nachgiebiges Recht, soweit nicht die Mietrechtsgesetzgebung anderes normiert.
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Hier: Eine Klausel in Vertragsformblättern betreffend Bestandverträge über Objekte in einem Einkaufszentrum (EKZ), die eine unbeschränkte Überwälzung der Erhaltungspflicht und damit der Kosten für das gesamte EKZ auf den Bestandnehmer vorsieht, ist für diesen gröblich benachteiligend.OGH 7 Ob 93/12w, 28.11.2012
- Während die Erhaltungspflicht nach § 1096 ABGB bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit und der Verkürzung über die Hälfte abbedungen werden kann, sind die nach § 3 MRG zu erfüllenden Pflichten relativ zwingend ausgestaltet, nämlich zugunsten des Mieters.OGH 9 Ob 57/08k, 02.06.2009
- § 1096 Abs 1 zweiter Satz ABGB gilt - als von § 3 MRG unberührt - auch im Vollanwendungsbereich des MRG.OGH 5 Ob 17/09z, 24.03.2009
- Es ist daher zulässig, dass der Bestandnehmer - soweit das Recht zur freien Zinsvereinbarung besteht (was etwa bei der Pacht der Fall ist) - als (teilweise) Gegenleistung für die Benützung des Bestandgegenstandes dessen Instandhaltung übernimmt.OGH 7 Ob 184/03i, 05.08.2003
- Es ist daher zulässig, außerhalb voller Anwendbarkeit des MRG, die Pflicht zur Instandhaltung auf den Bestandnehmer zu überwälzen und die Überwälzung der Erhaltungspflicht auch die Erneuerung eines schuldlos schadhaft gewordenen Inventargegenstands umfasst.OGH 6 Ob 42/02y, 16.05.2002
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- Im besonderen ist die Verpflichtung des Vermieters, den Mietgegenstand in brauchbarem Zustand zu übergeben, abdingbar.OGH 8 Ob 585/92, 31.08.1992
- § 3 MRG regelt nur die Erhaltung, diese allerdings unter vollem Ausschluss der Bestimmung des § 1096 ABGB. Alle anderen Pflichten des Vermieters nach § 1096 ABGB bleiben vom MRG unberührt, können aber in diesem eingeschränkten Umfang abbedungen werden.OGH 3 Ob 569/90, 07.11.1990
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0020841 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
Im Portal: die neuesten 5 von 24.
- OGH 1 Ob 90/25d, 09.09.2025, Fall aus Oberösterreich
- OGH 8 Ob 74/24a, 27.02.2025, Fall aus Wien
- OGH 8 Ob 6/24a, 22.03.2024, Fall aus Oberösterreich
- OGH 4 Ob 76/17f, 30.05.2017, Fall aus Wien
- OGH 5 Ob 237/16p, 01.03.2017, Fall aus Wien
Im Gesetz
- Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1096 · Wechselseitige Rechte
- Mietrechtsgesetz (MRG) § 3 · Erhaltung
- MRG § 8 · Umfang des Benützungsrechts
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