Wann darf mich der Vermieter wegen meines Verhaltens hinauswerfen?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter

Eine Auflösung setzt voraus, dass sich der Mieter so verhalten hat, dass er nicht mehr vertrauenswürdig ist. Ein Verschulden ist dafür nicht nötig, ihm hätte das Verhalten aber bewusst werden können, gemessen an einem durchschnittlichen Mieter. Verhält er sich so, wie man es von einem vertrauenswürdigen Durchschnittsmieter erwarten kann, rechtfertigt das keine Auflösung.

Mit KI erklärt am 05.09.2026 · keine Rechtsberatung · Wo bekomme ich Hilfe? · Fehler melden

Ständige Rechtsprechung seit 1990, zuletzt bestätigt am 25.02.2026 (33 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1990)

Der Mieter muss sich so verhalten haben, dass er nicht mehr vertrauenswürdig ist. Dies setzt aber voraus, dass sein Verhalten zwar nicht schuldhaft sein muss, ihm aber doch bewusst werden hätte können, wobei von dem Bewusstseinkönnen eines durchschnittlichen Mieters auszugehen ist. Verhält sich dagegen der Mieter so, wie man dies von einem vertrauenswürdigen Durchschnittsmieter erwarten kann, so wird dies keinesfalls eine Auflösung des Mietverhältnisses nach § 1118 ABGB rechtfertigen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: Das Unterlassen des öfteren, ohne vertragliche oder sonstige rechtliche Grundlage als dem Mieter geboten angenommenen Lüftens, begründet keinen grob nachteiligen Gebrauch iSd § 30 Abs 2 Z 3 MRG.OGH 4 Ob 2/23g, 28.03.2023
Hier: Messie-Syndrom.OGH 8 Ob 53/20g, 25.08.2020
Hier: Umsatzrückgänge, bei einem umsatzabhängig vereinbarten Bestandzins.OGH 1 Ob 33/16h, 19.10.2016
Grundlage für einen Auflösungsanspruch ist immer ein vertragswidriges Verhalten.OGH 2 Ob 164/11y, 08.03.2012
Dass einem durchschnittlichen Mieter die Schädlichkeit langjähriger Schimmelbildung sowohl für die eigene Gesundheit als auch für den Mietgegenstand bewusst sein muss, bedarf keiner näheren Begründung und entspricht der Lebenserfahrung.OGH 2 Ob 165/11w, 10.11.2011

Alle 6 Ergänzungen anzeigen

Es ist also kein Verschulden des Mieters erforderlich, wohl aber das Bewusstsein der Vertragswidrigkeit, wie es von einem vertrauenswürdigen Durchschnittsmieter erwartet werden kann.OGH 7 Ob 17/03f, 12.02.2003

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0020867 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 10 von 33.

OGH 7 Ob 199/25b, 25.02.2026, Fall aus Oberösterreich
OGH 7 Ob 106/25a, 07.08.2025, Fall aus Salzburg
OGH 8 Ob 36/25i, 28.03.2025, Fall aus Steiermark
OGH 4 Ob 2/23g, 28.03.2023, Fall aus Burgenland
OGH 2 Ob 13/23k, 21.02.2023, Fall aus Wien
OGH 8 Ob 53/20g, 25.08.2020, Fall aus Wien
OGH 7 Ob 200/19s, 24.04.2020, Fall aus Steiermark
OGH 5 Ob 84/19t, 31.07.2019, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 107/19t, 05.07.2019, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 211/18t, 13.12.2018

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1118

Teilen WhatsApp Facebook LinkedIn E-Mail

Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Nachteiliger Gebrauch der Mietwohnung

Kann mir gekündigt werden, obwohl mich kein Verschulden trifft?

Ja. Für die Auflösung wegen nachteiligen Gebrauchs muss Ihnen der Vermieter kein Verschulden nachweisen; es genügt, dass ein durchschnittlicher Mieter erkennen konnte, dass das Verhalten für die Wohnung oder die Interessen des Vermieters schädlich ist. Auch eine wiederholte oder länger dauernde vertragswidrige Benützung reicht aus, ohne dass die Wohnung beschädigt sein muss; die drohende Beschädigung genügt. Entschieden wird nach den Umständen in ihrer Gesamtheit, nicht nach einzelnen Vorfällen.

günstig für Vermieter Bewusstsein beim nachteiligen Gebrauch der Wohnung

Muss ich absichtlich handeln, damit mir gekündigt werden kann?

Wenn Ihr Vermieter den Vertrag wegen eines schädlichen Verhaltens auflöst, kommt es nicht auf Absicht an. Es genügt, dass Ihnen der Nachteil bewusst war oder bewusst sein musste.