OGH 1 Ob 33/16h

Eine Auflösung setzt voraus, dass sich der Mieter so verhalten hat, dass er nicht mehr vertrauenswürdig ist. Ein Verschulden ist dafür nicht nötig, ihm hätte das Verhalten aber bewusst werden können, gemessen an einem durchschnittlichen Mieter. Verhält er sich so, wie man es von einem vertrauenswürdigen Durchschnittsmieter erwarten kann, rechtfertigt das keine Auflösung.

Erst dann, wenn Sie nach einer Mahnung bis zum nächsten Zinstermin noch immer im Rückstand sind. Es muss also bereits die nächste Miete fällig geworden sein, bevor die gemahnte vollständig bezahlt wurde.

Unleidliches Verhalten und erheblich nachteiliger Gebrauch stehen im Mietrecht nebeneinander und werden vom Gesetz als gleichwertig angesehen. Unleidliches Verhalten fällt daher unter jenen Tatbestand, der eine sofortige Auflösung des Mietverhältnisses erlaubt.

Der Rückstand muss nicht schon beim Einbringen der Klage bestehen und auch keine zwei vollen Mieten ausmachen. Entstehen während des Verfahrens neue Rückstände, braucht es keine neue Erklärung über die Auflösung. Ihnen muss aber eine angemessene Frist zum Nachzahlen gewährt werden.

Ja. Für die Auflösung wegen nachteiligen Gebrauchs muss Ihnen der Vermieter kein Verschulden nachweisen; es genügt, dass ein durchschnittlicher Mieter erkennen konnte, dass das Verhalten für die Wohnung oder die Interessen des Vermieters schädlich ist. Auch eine wiederholte oder länger dauernde vertragswidrige Benützung reicht aus, ohne dass die Wohnung beschädigt sein muss; die drohende Beschädigung genügt. Entschieden wird nach den Umständen in ihrer Gesamtheit, nicht nach einzelnen Vorfällen.

Nein. Sobald er den Auflösungsgrund mit der Räumungsklage geltend macht, ist seine Haltung eindeutig; für später fällig werdende Mieten braucht er nicht neuerlich zu mahnen. Die nötige Mahnung und Auflösungserklärung liegt in der Fortführung des Verfahrens.

Ja. Macht Ihr Untermieter von der Wohnung einen erheblich nachteiligen Gebrauch, wird Ihnen das zugerechnet, und der Vermieter kann deshalb kündigen oder den Vertrag vorzeitig auflösen. Dasselbe gilt für andere Personen, für die Sie einzustehen haben.

Erst wenn der Schriftsatz in der mündlichen Verhandlung vorgetragen wird, nicht schon mit dem Einlangen bei Gericht. Das gilt auch dann, wenn die Gegenseite der Ausweitung zustimmt. Für die Unterbrechung der Verjährung kommt es daher auf den Vortrag in der Verhandlung an.

Ja. Hat das Erstgericht Ihrem Hauptbegehren stattgegeben, obwohl nur das Hilfsbegehren berechtigt war, entscheidet das Berufungsgericht so, wie das Erstgericht hätte entscheiden sollen. Es weist dann das Hauptbegehren ab und gibt dem Hilfsbegehren statt, sofern die Feststellungen dafür ausreichen.

Wurden mehrere Kündigungsgründe geltend gemacht und hat das Erstgericht nur einen davon als gegeben angesehen, muss das Berufungsgericht von sich aus auch die übrigen prüfen, wenn es den angenommenen Grund verneint. Das gilt selbst dann, wenn der in erster Instanz erfolgreiche Kläger die ablehnende Ansicht nicht bekämpft hat. Unterbleibt diese Prüfung, ist das Verfahren mangelhaft.

Wird das Rechtsmittelgericht in der Rechtsfrage überhaupt angerufen, prüft es die angefochtene Entscheidung nach allen Richtungen. Es ist dabei nicht auf die von Ihnen genannten Punkte beschränkt.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt vor, wenn Sie die Wohnung wiederholt und länger vertragswidrig benützen oder notwendige Vorkehrungen über längere Zeit unterlassen und dadurch wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden. Das ist auch der Fall, wenn die Substanz des Mietgegenstandes erheblich verletzt wird oder eine solche Verletzung nur droht, etwa durch die Gefahr von Ungeziefer oder Nagern.

Nein, nicht wegen der Störungen, die mit dem Betrieb dieser Art notwendig und üblich verbunden sind; damit musste der Vermieter bei der Vermietung rechnen. Als Kündigungsgrund taugen sie erst, wenn sie das bei vergleichbaren Unternehmen übliche und unvermeidbare Ausmaß übersteigen.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt vor, wenn Sie den Mietgegenstand wiederholt und über längere Zeit vertragswidrig benützen oder notwendige Vorkehrungen immer wieder unterlassen und dadurch wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden. Ebenso genügt es, wenn die Substanz des Mietgegenstandes erheblich verletzt wurde oder eine solche Verletzung nur droht.

Für den Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens braucht es in der Regel kein Verschulden des Mieters. Der Grund kann also auch dann erfüllt sein, wenn Sie nichts dafür können.

Der Begriff wird weit ausgelegt. Erfasst ist nicht nur der Hauseigentümer, der selbst nicht im Haus wohnt, sondern auch sein Verwalter oder Angehörige in Verwaltungsfunktionen sowie eine Person, die er mit der Überwachung von Renovierungsarbeiten beauftragt hat. Eine bloß im Haus aufhältige Spendensammlerin gehört dagegen nicht zu diesem geschützten Personenkreis.

Für eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens muss das friedliche Zusammenleben längere Zeit oder wiederholt gestört sein, und zwar über das Maß hinaus, das unter den gegebenen Verhältnissen erfahrungsgemäß geduldet wird. Ein einzelner Vorfall genügt nur, wenn er schwer wiegt. Mehrere für sich genommen geringfügige Vorfälle können aber zusammen ausreichen.

Für das Verhalten der Personen, die mit Ihnen im Haus leben, müssen Sie nur dann nicht einstehen, wenn Sie davon keine Kenntnis hatten und deshalb auch nicht einschreiten konnten. Konnten Sie einschreiten, können Sie sich weder auf Ihr Unvermögen berufen noch darauf, dass Sie alle zumutbaren Mittel ausgeschöpft haben.

Wenn Ihr Vermieter den Vertrag wegen eines schädlichen Verhaltens auflöst, kommt es nicht auf Absicht an. Es genügt, dass Ihnen der Nachteil bewusst war oder bewusst sein musste.

Ein Bestandverhältnis endet schon mit der Auflösungserklärung, und auch eine Klage gilt als solche Erklärung. Die beiden Seiten können jedoch vereinbaren, die Auflösung wieder rückgängig zu machen. Der Vertrag wird dann einvernehmlich fortgesetzt, mit oder ohne Änderung.

Beruft sich die Gegenseite in ihrem Rechtsmittel ausdrücklich auf bestimmte Feststellungen des Gerichts, müssen Sie in Ihrer Antwort widersprechen, wenn diese Feststellungen für Sie nachteilig sind. Das gilt auch, wenn Ihre Rüge gegen die Beweiswürdigung unerledigt geblieben ist. Sonst wird von den getroffenen Feststellungen ausgegangen.

Die Berufungsbeantwortung dient vor allem dazu, den Argumenten der Gegenseite entgegenzutreten und die angefochtene Entscheidung zu verteidigen. Nur zu Tatsachenfeststellungen, Beweiswürdigung und Verfahrensmängeln erster Instanz hat sie die Wirkung eines Rechtsmittels. Die rechtliche Begründung des Ersturteils können Sie damit nicht selbst bekämpfen.