OGH 2 Ob 13/23k

Eine Auflösung setzt voraus, dass sich der Mieter so verhalten hat, dass er nicht mehr vertrauenswürdig ist. Ein Verschulden ist dafür nicht nötig, ihm hätte das Verhalten aber bewusst werden können, gemessen an einem durchschnittlichen Mieter. Verhält er sich so, wie man es von einem vertrauenswürdigen Durchschnittsmieter erwarten kann, rechtfertigt das keine Auflösung.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt nicht nur vor, wenn die Sache selbst beschädigt wird. Er liegt auch vor, wenn sich der Mieter im Haus so verhält, dass der Ruf oder wichtige wirtschaftliche Interessen des Vermieters oder der Mitmieter geschädigt oder gefährdet werden. Dazu zählen etwa grobe Verstöße gegen gewerbebehördliche Vorschriften oder Werbemethoden, die andere Mieter belästigen und deren Geschäftsgang schädigen.

Ja. Für die Auflösung wegen nachteiligen Gebrauchs muss Ihnen der Vermieter kein Verschulden nachweisen; es genügt, dass ein durchschnittlicher Mieter erkennen konnte, dass das Verhalten für die Wohnung oder die Interessen des Vermieters schädlich ist. Auch eine wiederholte oder länger dauernde vertragswidrige Benützung reicht aus, ohne dass die Wohnung beschädigt sein muss; die drohende Beschädigung genügt. Entschieden wird nach den Umständen in ihrer Gesamtheit, nicht nach einzelnen Vorfällen.

Ob ein erheblich nachteiliger Gebrauch vorliegt, ist nach den Umständen des einzelnen Falls zu beurteilen. Eine allgemein gültige Grenze gibt es nicht.

Für die Auflösung genügt es, dass durch die nachteilige Nutzung wichtige wirtschaftliche Interessen des Vermieters verletzt werden; ein bereits eingetretener Schaden ist nicht nötig. Hat der Mieter vertraglich eine Instandsetzungspflicht übernommen und kommt er ihr in erheblichem Maß nicht nach, kann der Vermieter den Vertrag ebenfalls auflösen.

Hat das Berufungsgericht einen behaupteten Fehler des Erstgerichts geprüft und verneint, ist die Sache erledigt. Sie können diesen Mangel in der Revision nicht noch einmal geltend machen.

Grundsätzlich können Sie Fehler der ersten Instanz, die das Berufungsgericht nicht anerkannt hat, nicht nochmals vorbringen. Anders ist es, wenn das Berufungsgericht Ihre Rüge wegen falscher Anwendung von Verfahrensregeln gar nicht behandelt hat. Dann liegt bereits ein eigener Fehler des Berufungsverfahrens vor, den Sie bekämpfen können.

Ob ein Sachverständigengutachten die getroffenen Feststellungen rechtfertigt, gehört zur Beweiswürdigung. Dasselbe gilt für die Frage, ob das Gutachten erschöpfend ist oder ob weitere Fragen an den Sachverständigen zu stellen gewesen wären. Es handelt sich dabei also nicht um eine Rechtsfrage.

Wie die Feststellungen eines Gutachtens und die dabei angewendeten fachlichen Regeln gewürdigt werden, können Sie nicht als Verfahrensmangel bekämpfen. Möglich ist nur der Einwand einer unrichtigen rechtlichen Beurteilung, und das auch nur dann, wenn der Sachverständige gegen zwingende Denkgesetze oder gegen überprüfbare Regeln des sprachlichen Ausdrucks verstoßen hat.

Das Ergebnis eines Sachverständigengutachtens können Sie im Verfahren vor dem Höchstgericht nur bekämpfen, wenn dabei gegen zwingende Denkgesetze oder gegen zwingende Regeln des sprachlichen Ausdrucks verstoßen wurde.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt vor, wenn Sie die Wohnung wiederholt und länger vertragswidrig benützen oder notwendige Vorkehrungen über längere Zeit unterlassen und dadurch wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden. Das ist auch der Fall, wenn die Substanz des Mietgegenstandes erheblich verletzt wird oder eine solche Verletzung nur droht, etwa durch die Gefahr von Ungeziefer oder Nagern.

Es kommt nicht darauf an, ob am Haus bereits ein erheblicher Schaden entstanden ist. Der Kündigungsgrund liegt schon dann vor, wenn ein solcher Schaden wegen des Verhaltens des Mieters droht.

Wird Ihnen als Mieter ein erheblich nachteiliger Gebrauch vorgeworfen, muss Ihnen bewusst gewesen sein, dass der Gebrauch erheblich nachteilig ist. Außerdem müssen Sie ihn trotzdem fortgesetzt haben.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt vor, wenn Sie den Mietgegenstand wiederholt und über längere Zeit vertragswidrig benützen oder notwendige Vorkehrungen immer wieder unterlassen und dadurch wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden. Ebenso genügt es, wenn die Substanz des Mietgegenstandes erheblich verletzt wurde oder eine solche Verletzung nur droht.

Ob eine Nutzung erheblich nachteilig ist, lässt sich nicht allgemein sagen. Das ist stets nach den Umständen des einzelnen Falls zu beurteilen.

Für den Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens braucht es in der Regel kein Verschulden des Mieters. Der Grund kann also auch dann erfüllt sein, wenn Sie nichts dafür können.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt schon dann vor, wenn Ihr Verhalten geeignet ist, den Ruf des Vermieters oder wichtige wirtschaftliche oder sonstige Interessen zu schädigen oder auch nur zu gefährden.

Bauen Sie ein Badezimmer ohne Baubewilligung auf einen weiteren Raum aus und setzen dort eine Badewanne ohne ausreichende Abdichtung ein, kann das ein schwerer Missbrauch der Wohnung sein. Entscheidend ist, dass dadurch die Gefahr deutlich steigt, dass die Holzbalken der Decke durchfeuchtet werden. Der Vermieter kann den Mietvertrag dann aus wichtigem Grund kündigen.

Wenn Ihr Vermieter den Vertrag wegen eines schädlichen Verhaltens auflöst, kommt es nicht auf Absicht an. Es genügt, dass Ihnen der Nachteil bewusst war oder bewusst sein musste.

Ein Vermieter kann das Mietverhältnis vorzeitig auflösen, wenn Sie von der Wohnung einen erheblich nachteiligen Gebrauch machen. Dafür braucht es entweder eine wiederholte, länger dauernde vertragswidrige Nutzung oder eine erhebliche Verletzung der Substanz beziehungsweise die Drohung damit.

Ob ein Sachverständigengutachten vollständig und schlüssig ist und ob es ergänzt werden muss, gehört zur Beweiswürdigung. Diese kann der Oberste Gerichtshof nicht überprüfen. Hält das Berufungsgericht den Sachverhalt für noch nicht ausreichend geklärt und beruht das nicht auf einer falschen Rechtsansicht, kann der Oberste Gerichtshof dem nicht entgegentreten.