OGH 5 Ob 84/19t

Eine Auflösung setzt voraus, dass sich der Mieter so verhalten hat, dass er nicht mehr vertrauenswürdig ist. Ein Verschulden ist dafür nicht nötig, ihm hätte das Verhalten aber bewusst werden können, gemessen an einem durchschnittlichen Mieter. Verhält er sich so, wie man es von einem vertrauenswürdigen Durchschnittsmieter erwarten kann, rechtfertigt das keine Auflösung.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt nicht nur vor, wenn die Sache selbst beschädigt wird. Er liegt auch vor, wenn sich der Mieter im Haus so verhält, dass der Ruf oder wichtige wirtschaftliche Interessen des Vermieters oder der Mitmieter geschädigt oder gefährdet werden. Dazu zählen etwa grobe Verstöße gegen gewerbebehördliche Vorschriften oder Werbemethoden, die andere Mieter belästigen und deren Geschäftsgang schädigen.

Ja. Für die Auflösung wegen nachteiligen Gebrauchs muss Ihnen der Vermieter kein Verschulden nachweisen; es genügt, dass ein durchschnittlicher Mieter erkennen konnte, dass das Verhalten für die Wohnung oder die Interessen des Vermieters schädlich ist. Auch eine wiederholte oder länger dauernde vertragswidrige Benützung reicht aus, ohne dass die Wohnung beschädigt sein muss; die drohende Beschädigung genügt. Entschieden wird nach den Umständen in ihrer Gesamtheit, nicht nach einzelnen Vorfällen.

Ob ein erheblich nachteiliger Gebrauch vorliegt, ist nach den Umständen des einzelnen Falls zu beurteilen. Eine allgemein gültige Grenze gibt es nicht.

Für die Auflösung genügt es, dass durch die nachteilige Nutzung wichtige wirtschaftliche Interessen des Vermieters verletzt werden; ein bereits eingetretener Schaden ist nicht nötig. Hat der Mieter vertraglich eine Instandsetzungspflicht übernommen und kommt er ihr in erheblichem Maß nicht nach, kann der Vermieter den Vertrag ebenfalls auflösen.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt vor, wenn Sie die Wohnung wiederholt und länger vertragswidrig benützen oder notwendige Vorkehrungen über längere Zeit unterlassen und dadurch wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden. Das ist auch der Fall, wenn die Substanz des Mietgegenstandes erheblich verletzt wird oder eine solche Verletzung nur droht, etwa durch die Gefahr von Ungeziefer oder Nagern.

Es kommt nicht darauf an, ob am Haus bereits ein erheblicher Schaden entstanden ist. Der Kündigungsgrund liegt schon dann vor, wenn ein solcher Schaden wegen des Verhaltens des Mieters droht.

Wird Ihnen als Mieter ein erheblich nachteiliger Gebrauch vorgeworfen, muss Ihnen bewusst gewesen sein, dass der Gebrauch erheblich nachteilig ist. Außerdem müssen Sie ihn trotzdem fortgesetzt haben.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt vor, wenn Sie den Mietgegenstand wiederholt und über längere Zeit vertragswidrig benützen oder notwendige Vorkehrungen immer wieder unterlassen und dadurch wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden. Ebenso genügt es, wenn die Substanz des Mietgegenstandes erheblich verletzt wurde oder eine solche Verletzung nur droht.

Ob eine Nutzung erheblich nachteilig ist, lässt sich nicht allgemein sagen. Das ist stets nach den Umständen des einzelnen Falls zu beurteilen.

Für den Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens braucht es in der Regel kein Verschulden des Mieters. Der Grund kann also auch dann erfüllt sein, wenn Sie nichts dafür können.

Eine Verhaltensänderung nach Einbringung der Aufkündigung wirkt sich nur dann auf die Kündigung aus, wenn daraus geschlossen werden kann, dass sich die bisherigen Unzukömmlichkeiten nicht wiederholen werden.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt schon dann vor, wenn Ihr Verhalten geeignet ist, den Ruf des Vermieters oder wichtige wirtschaftliche oder sonstige Interessen zu schädigen oder auch nur zu gefährden.

Bauen Sie ein Badezimmer ohne Baubewilligung auf einen weiteren Raum aus und setzen dort eine Badewanne ohne ausreichende Abdichtung ein, kann das ein schwerer Missbrauch der Wohnung sein. Entscheidend ist, dass dadurch die Gefahr deutlich steigt, dass die Holzbalken der Decke durchfeuchtet werden. Der Vermieter kann den Mietvertrag dann aus wichtigem Grund kündigen.

Maßgeblich ist der Zeitpunkt, in dem Ihnen die Aufkündigung zugestellt wurde. Ändern Sie Ihr Verhalten danach, wirkt sich das nur aus, wenn dadurch eine Wiederholung ausgeschlossen ist. Dauern die Störungen an, hilft Ihnen die Änderung nicht.

Wenn Ihr Vermieter den Vertrag wegen eines schädlichen Verhaltens auflöst, kommt es nicht auf Absicht an. Es genügt, dass Ihnen der Nachteil bewusst war oder bewusst sein musste.

Ein Vermieter kann das Mietverhältnis vorzeitig auflösen, wenn Sie von der Wohnung einen erheblich nachteiligen Gebrauch machen. Dafür braucht es entweder eine wiederholte, länger dauernde vertragswidrige Nutzung oder eine erhebliche Verletzung der Substanz beziehungsweise die Drohung damit.

Sie tragen dafür die Verantwortung. Wer für Umbauarbeiten Leute ohne Gewerbeberechtigung heranzieht, muss alles vorkehren, damit an der Bausubstanz kein Schaden entsteht. Treten trotzdem Schäden auf, müssen Sie sofort für Abhilfe sorgen, sonst droht die Kündigung wegen nachteiligen Gebrauchs.

Ob Ihr Verhalten als erheblich nachteiliger Gebrauch gilt, hängt immer von den Umständen Ihres Falles ab. Entscheidend ist, ob dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses noch zumutbar ist. Nicht jede vertragswidrige Nutzung rechtfertigt eine Kündigung.