Muss schon ein Schaden entstanden sein für die Auflösung?

günstig für Vermieter betrifft Mieter, Vermieter, Pächter

Für die Auflösung genügt es, dass durch die nachteilige Nutzung wichtige wirtschaftliche Interessen des Vermieters verletzt werden; ein bereits eingetretener Schaden ist nicht nötig. Hat der Mieter vertraglich eine Instandsetzungspflicht übernommen und kommt er ihr in erheblichem Maß nicht nach, kann der Vermieter den Vertrag ebenfalls auflösen.

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Ständige Rechtsprechung seit 1966, zuletzt bestätigt am 28.03.2025 (28 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1966)

Es genügt zur Auflösung des Bestandvertrages, wenn feststeht, dass der "erheblich nachteilige Gebrauch" wichtige wirtschaftliche Interessen des Vermieters verletzt. Es ist aber keine notwendige Voraussetzung, dass ein Schaden bereits eingetreten ist (1 Ob 56/58 = MietSlg 6316, 7 Ob 442/57 = MietSlg 5612). Hat ein Mieter vertraglich eine Instandsetzungspflicht (zB Instandsetzung der Zentralheizung) übernommen, so kann der Vermieter vom Auflösungsrecht des § 1118 ABGB dann Gebrauch machen, wenn der Mieter dieser Verpflichtung in einem erheblichen Maße nicht nachgekommen ist (3 Ob 290/60 = MietSlg 7930; vgl auch MietSlg Nr 16323).

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: Das Unterlassen des öfteren, ohne vertragliche oder sonstige rechtliche Grundlage als dem Mieter geboten angenommenen Lüftens, begründet keinen grob nachteiligen Gebrauch iSd § 30 Abs 2 Z 3 MRG.OGH 4 Ob 2/23g, 28.03.2023
Die Instandhaltungsverpflichtung muss wirksam vereinbart worden sein.OGH 3 Ob 20/09a, 19.05.2009
Erheblich nachteiliger Gebrauch folgt aus jeder schwerwiegenden Verletzung wichtiger ideeller oder wirtschaftlicher Interessen des Bestandgebers.OGH 1 Ob 2315/96i, 29.04.1997
Es genügt die drohende Gefahr.OGH 4 Ob 2135/96s, 12.08.1996

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0021031 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 10 von 28.

OGH 8 Ob 36/25i, 28.03.2025, Fall aus Steiermark
OGH 4 Ob 2/23g, 28.03.2023, Fall aus Burgenland
OGH 5 Ob 227/22a, 20.03.2023, Fall aus Tirol
OGH 2 Ob 13/23k, 21.02.2023, Fall aus Wien
OGH 7 Ob 200/19s, 24.04.2020, Fall aus Steiermark
OGH 5 Ob 84/19t, 31.07.2019, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 107/19t, 05.07.2019, Fall aus Wien
OGH 1 Ob 100/18i, 29.08.2018, Fall aus Tirol
OGH 7 Ob 53/18x, 20.04.2018, Fall aus Niederösterreich
OGH 7 Ob 198/17v, 21.03.2018, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1118
Mietrechtsgesetz (MRG) § 30 · Kündigungsbeschränkungen

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Mieter Vorzeitige Auflösung durch den Mieter

Verliere ich mein Auflösungsrecht, wenn ich den Schaden verursachte?

Ja, aber nur bei eigenem Verschulden. Wird die gemietete Sache unbrauchbar, dürfen Sie den Vertrag vorzeitig auflösen; dieses Recht verlieren Sie, wenn Sie den Zustand selbst verschuldet oder durch ein anfängliches Fehlverhalten einen Zufall herbeigeführt haben. Ein Beispiel dafür ist ein in Betrieb befindliches Heizgerät, das zu nahe bei brennbaren Gegenständen steht.

günstig für Mieter Kündigung wegen nachteiligen Gebrauchs

Wann darf mich der Vermieter wegen schädlichen Gebrauchs kündigen?

Ob Ihr Verhalten als erheblich nachteiliger Gebrauch gilt, hängt immer von den Umständen Ihres Falles ab. Entscheidend ist, ob dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses noch zumutbar ist. Nicht jede vertragswidrige Nutzung rechtfertigt eine Kündigung.