OGH 3 Ob 98/23t

Wurde eine Liegenschaft während des Verfahrens verkauft und die Klage nicht im Grundbuch angemerkt, können Sie aus dem Urteil allein nicht gegen den neuen Eigentümer vollstrecken. Wusste dieser aber vom laufenden Verfahren, können Sie ihn gesondert klagen. Den Urteilsspruch formuliert das Gericht dabei von sich aus.

Hat der frühere Gläubiger für die Forderung bereits ein rechtskräftiges Urteil erwirkt, können Sie als neuer Gläubiger nicht noch einmal auf Zahlung klagen. Ihnen bleibt nur der Weg über die Vollstreckung, in der Sie den Übergang der Forderung nachweisen oder auf Zulassung der Vollstreckung klagen. Diese Klage können Sie auch gegen den übernommenen Schuldner erheben.

Wird gegen Sie vollstreckt, weil jemand behauptet, ein Recht oder eine Pflicht sei übergegangen, können Sie das nicht formlos bestreiten. Dafür gibt es nur einen Weg, nämlich eine eigene Klage gegen die Exekutionsbewilligung.

Nur wenn er das Rechtsverhältnis übernommen hat. Eine bloß vereinbarte Wohnungsleihe geht beim Verkauf nicht von selbst auf den Käufer über; er muss sie übernehmen, was auch stillschweigend geschehen kann. Dass er von Ihrem Recht wusste, genügt dafür nicht. Nur echte Mietverträge gehen kraft Gesetzes auf den Erwerber über.

Der Käufer einer Liegenschaft tritt vor der Eintragung seines Eigentums im Grundbuch nur dann in bestehende Mietverträge ein, wenn ihm der Verkäufer Besitz, Verwaltung und Nutznießung überlassen hat und der Mieter der Vertragsübernahme zumindest schlüssig zustimmt. Mit der Überlassung von Besitz, Verwaltung und Nutznießung sind die Rechte des Vermieters aus dem Mietverhältnis regelmäßig mit übertragen. Pflichten können dagegen nicht ohne Mitwirkung des Mieters auf einen Dritten übertragen werden, wenn sich der bisherige Vertragspartner davon befreien will.

Nein. Verkauft der Vermieter die Liegenschaft, tritt der Käufer von Gesetzes wegen an seine Stelle. Am Inhalt Ihres Mietverhältnisses ändert das nichts; es gilt mit denselben Rechten und Pflichten weiter.

Sobald der Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, übernimmt er die bestehenden Mietverträge kraft Gesetzes. Ihre Zustimmung als Mieter ist dafür nicht mehr erforderlich.

Dafür, wer klagen darf und wer geklagt werden kann, kommt es auf den Zeitpunkt an, zu dem die Klage bei Gericht anhängig wurde. Für alle anderen Grundlagen der Entscheidung zählt der Stand am Schluss der Verhandlung in erster Instanz. Auch die Frage, ob im Teilungsverfahren Wohnungseigentum begründet werden kann, richtet sich nach diesem späteren Zeitpunkt.

Über die Bewilligung der Zwangsvollstreckung entscheidet das Gericht in erster Instanz ohne die Gegenseite anzuhören. Auch im Rechtsmittelverfahren wird die Gegenseite nur dann gehört, wenn das Gericht dies im Einzelfall für geboten hält, etwa wenn es als letzte Instanz entscheidet.