OGH 5 Ob 80/21g

Einigen sich die Parteien nicht, wird ein Vertrag wegen Mängeln erst durch eine gerichtliche Entscheidung rückwirkend aufgehoben. Wer nur ankündigt, den Vertrag rückgängig zu machen, falls die Mängel nicht binnen einer Frist behoben werden, hebt den Vertrag damit noch nicht auf, auch wenn der Verkäufer nichts unternimmt.

Der Käufer einer Liegenschaft tritt vor der Eintragung seines Eigentums im Grundbuch nur dann in bestehende Mietverträge ein, wenn ihm der Verkäufer Besitz, Verwaltung und Nutznießung überlassen hat und der Mieter der Vertragsübernahme zumindest schlüssig zustimmt. Mit der Überlassung von Besitz, Verwaltung und Nutznießung sind die Rechte des Vermieters aus dem Mietverhältnis regelmäßig mit übertragen. Pflichten können dagegen nicht ohne Mitwirkung des Mieters auf einen Dritten übertragen werden, wenn sich der bisherige Vertragspartner davon befreien will.

Nein. Verkauft der Vermieter die Liegenschaft, tritt der Käufer von Gesetzes wegen an seine Stelle. Am Inhalt Ihres Mietverhältnisses ändert das nichts; es gilt mit denselben Rechten und Pflichten weiter.

Wird das Haus verkauft, tritt der neue Eigentümer in die Stellung des bisherigen Vermieters ein. Ihm gegenüber haben Sie dieselben Rechte und Pflichten wie zuvor.

Bei einer Vertragsübernahme geht mit einem einzigen Vorgang die gesamte Rechtsstellung der ausscheidenden Partei auf den Übernehmer über. Er tritt vollständig an ihre Stelle. Der Inhalt und die rechtliche Identität des bisherigen Schuldverhältnisses bleiben dabei unverändert.

Wer einen Vertrag übernimmt, tritt in die Rechtsstellung ein, die die ausscheidende Partei bis zu diesem Zeitpunkt erreicht hat. Sie müssen das Vertragsverhältnis in der Lage hinnehmen, in der es sich gerade befindet, und es so fortsetzen. Den Regeln des Vertrags unterwerfen Sie sich dabei insgesamt.

Wird ein Mietrecht abgetreten, ist das ein Fall der Vertragsübernahme. Die Rechte und Pflichten bleiben dabei dieselben. Das gilt auch für Vertragsbestimmungen und Nebenabreden, die der Übernehmer gar nicht kannte.

Sobald der Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, übernimmt er die bestehenden Mietverträge kraft Gesetzes. Ihre Zustimmung als Mieter ist dafür nicht mehr erforderlich.

Nicht immer. Seit 1. März 1991 kommt es darauf an, ob das Gebäude von einer gemeinnützigen Bauvereinigung selbst errichtet wurde. Wurde es das nicht, gelten die besonderen Regeln für gemeinnützige Bauvereinigungen nicht, und ist auch das Mietrechtsgesetz für diese Art von Objekt ausgeschlossen, richtet sich Ihr Mietverhältnis nach dem allgemeinen bürgerlichen Recht.

Gegen denjenigen, der in der überprüften Zeit Vermieter war und die beanstandete Vorschreibung vorgenommen hat. Bei einem Eigentümerwechsel kommt es dabei grundsätzlich auf die Eintragung des Eigentums im Grundbuch an; ab dann tritt der Erwerber in das Mietverhältnis ein. Dass das Mietverhältnis mit den früheren Vermietern nicht mehr besteht, hindert deren Beteiligung am Verfahren nicht. Besteht am Objekt kein Wohnungseigentum, ist der Antrag gegen alle Miteigentümer zu richten.

Für gemeinnützige Bauvereinigungen gilt ein eigenes Gesetz, das das allgemeine Mietrecht in bestimmten Bereichen verdrängt. Betroffen sind vor allem die kostendeckende Bildung des Entgelts und die damit verbundenen Fragen von Erhaltung und Verbesserung. In allen übrigen Fällen bleibt es beim allgemeinen Mietrecht.