OGH 6 Ob 113/25y

Die Prüfung, ob eine ungewöhnliche Bestimmung überhaupt Vertragsbestandteil wird, gilt nicht nur für Nebenabreden. Sie erfasst auch Bestimmungen, die die Hauptpflichten begründen, umgestalten oder erweitern.

Ob eine Bestimmung ungewöhnlich ist, wird nach einem objektiven Maßstab beurteilt. Entscheidend ist, was bei dieser Art von Geschäft im Verkehr üblich ist. Ob gerade der andere Vertragsteil sie hätte erkennen können, spielt keine Rolle.

Ungewöhnlich ist eine Klausel nur, wenn sie deutlich von dem abweicht, was der Vertragspartner erwarten durfte, ihn also überrumpelt. Richtet sich der Vertrag nur an einen bestimmten Kreis von Kunden, kommt es darauf an, was in dieser Branche üblich ist und was diese Kreise erwarten.

Eine ungewöhnliche Bestimmung wird nicht Teil des Vertrags, wenn sie so eingeordnet ist, dass ein durchschnittlich sorgfältiger Leser sie dort nicht vermutet. Es kommt also nicht nur auf ihren Inhalt an, sondern vor allem auf ihre Stelle im Vertragstext. Ob die Bestimmung inhaltlich benachteiligt, wird erst danach geprüft.

Allgemeine Geschäftsbedingungen und Formularverträge werden daran gemessen, wie das Gesetz die Sache regeln würde, wenn nichts vereinbart wäre. Weicht eine Klausel einseitig weit davon ab, ist das nicht hinzunehmen, weil der Kunde hier kaum Verhandlungsspielraum hat. Ist nur ein Teil einer Bestimmung unwirksam, bleibt der Rest gültig, sofern er nicht eng mit einer begünstigenden Regel verknüpft ist.

Wird eine Klausel in einem Verfahren eines Verbandes geprüft, legt das Gericht sie in der für Kunden ungünstigsten möglichen Bedeutung aus. Erst danach wird geprüft, ob sie gegen ein Verbot oder gegen die guten Sitten verstößt.

Bei der Prüfung von Klauseln werden ein Ungleichgewicht der Leistungen und die eingeschränkte Entscheidungsfreiheit gemeinsam gewichtet. Weicht eine Klausel von den gesetzlichen Regeln ab, liegt eine gröbliche Benachteiligung schon dann vor, wenn diese Abweichung unangemessen ist.

Grundsätzlich trägt der Vermieter die Lasten und Abgaben; eine abweichende Vereinbarung ist zwar möglich, wird aber streng ausgelegt. Auf die allgemeine Regel, dass eine undeutliche Formulierung zu Lasten dessen geht, der sie verwendet hat, kommt es daher nicht mehr an.

Solange die laufende Leistung noch nicht begonnen hat, können Sie vom Vertrag zurücktreten. Hat sie bereits begonnen, ist der Rücktritt ausgeschlossen. Entscheidend ist also, ob mit der Dauerleistung schon angefangen wurde.

Nein. Für Aufwendungen, die Sie als Mieter auf die Wohnung gemacht haben, gelten allein die besonderen Ersatzregeln des Mietrechts; auf die allgemeinen Regeln über ungerechtfertigte Bereicherung können Sie nicht ausweichen. Das gilt auch dann, wenn sich später herausstellt, dass gar kein Mietvertrag zustande gekommen ist. Haben Sie die Instandsetzung schon bei Vertragsabschluss übernommen, steht Ihnen dieser Ersatz überhaupt nicht zu.

Ist das Objekt nur zu Wohnzwecken vermietet, dürfen Sie darin kein Gewerbe ausüben und auch keine Firmentafel beim Haustor anbringen. Ein Namensschild mit Ihrer Berufsbezeichnung an der Wohnungstür ist Ihnen aber gestattet.

Sie müssen dem Vermieter Ausbesserungen, die ihn treffen, ohne Verzug anzeigen, damit er seiner Erhaltungspflicht nachkommen kann. Hat er ohnehin davon erfahren, ist diese Pflicht gegenstandslos. Melden Sie nicht, können Sie bis zur Nachholung die Mietzinsbefreiung und das Rücktrittsrecht verlieren und jedenfalls schadenersatzpflichtig werden.

Ein Verzicht auf den Ersatz von Aufwendungen ist grundsätzlich schon im Vorhinein zulässig. Das gilt aber nicht, soweit die besondere mietrechtliche Regelung über den Investitionsersatz anzuwenden ist.

Als Mieter oder Pächter haften Sie nicht nur für Schäden, die Sie selbst verschulden. Sie haften auch für das Verschulden jener Personen, die die Sache mit Ihrer Duldung benützen, etwa Familienangehörige, Personal, Gäste und Handwerker. Wie weit dieser Kreis reicht, ergibt sich aus dem Zweck des Vertrags.

Für jene Abnützung, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entsteht, müssen Sie als Mieter nicht aufkommen. Bei frei vereinbartem Mietzins ist sie bereits mit dem Mietzins abgegolten. Zahlen müssen Sie nur für übermäßige Abnützung und für Missbrauch.

Ja, soweit es dem Zweck Ihres Vertrags, der Ortsüblichkeit oder der Übung im Haus entspricht - auch wenn dazu nichts im Vertrag steht. Auch eine bei Mietbeginn bestehende tatsächliche Übung kann zählen, selbst wenn sie in keiner schriftlichen Hausordnung steht.

Auf den Ersatz von Aufwendungen können Sie grundsätzlich schon im Vorhinein verzichten. Bei notwendigem Aufwand wirkt der Verzicht aber nur so weit, als auch eine abweichende Regelung über die Instandhaltung wirksam vereinbart werden könnte.

Verschafft oder erhält der Vermieter den vereinbarten Gebrauch nicht, haben Sie die Wahl: Sie können auf Erfüllung des Vertrages bestehen, vom Vertrag zurücktreten oder vorerst weniger oder keine Miete zahlen. Trifft den Vermieter ein Verschulden, muss er zusätzlich den Schaden ersetzen. Bei außergewöhnlichen Zufällen bleibt nur die Wahl zwischen Rücktritt und Minderung.

Zuerst wird geprüft, ob die Klausel überhaupt Vertragsbestandteil geworden ist, weil sie ungewöhnlich und für Sie nachteilig ist. Erst danach wird geprüft, ob ihr Inhalt Sie gröblich benachteiligt und sie deshalb unwirksam ist.

Ja. Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen müssen klar und durchschaubar sein. Sie sollen sich daraus verlässlich über Ihre Rechte und Pflichten informieren können. Sie dürfen nicht durch ein unklares oder falsches Bild Ihrer Lage davon abgehalten werden, Ihre Rechte durchzusetzen.

Wird eine Klausel im Verfahren eines Verbandes beanstandet, wird sie nicht auf ein zulässiges Maß zurechtgestutzt. Ist sie zu weit gefasst, fällt sie zur Gänze weg. Das Gericht hat nicht die Aufgabe, die Klausel für den Verwender zu retten.

Kennzeichen einer Gemeinschaftsanlage ist, dass es jedem Mieter rechtlich freisteht, sie zu benützen, sofern er sich an den Kosten des Betriebes beteiligt.

Bei manchen Anlagen kommt es darauf an, ob Sie nach dem Mietvertrag oder einer anderen Vereinbarung zur Benützung berechtigt sind. Bei Einrichtungen, die allen Mietern vereinbarungsgemäß oder von Natur aus offenstehen, braucht es dagegen keine ausdrückliche oder stillschweigende Vereinbarung. Dort genügt schon, dass alle Mieter die Anlage gleichermaßen benützen können.

Gemeinschaftsanlagen sind Anlagen, die schon ihrer Art nach der gemeinsamen Benützung durch die Hausbewohner oder zumindest durch eine einheitliche Gruppe dienen sollen. Keine Gemeinschaftsanlage liegt nur dann vor, wenn einzelnen Mietern das Recht eingeräumt wurde, von anderen für die Benützung mehr als die anteiligen Betriebskosten zu verlangen oder sie überhaupt auszuschließen.

Sie können die Veröffentlichung des Urteils auch dann verlangen, wenn keine Wiederholung droht. Das gilt sogar, wenn der unlautere Vorgang nie an die Öffentlichkeit gelangt ist. Voraussetzung ist, dass er auch künftig noch schädlich für Sie wirken könnte.

Ja, grundsätzlich schon. Wenn Sie als Mieter nahen Angehörigen erlauben, die Wohnung mitzubenützen, ist das keine Untervermietung, sondern vom Gesetz grundsätzlich erlaubt. Wo die Grenze dieses erlaubten Mitwohnens liegt, lässt sich nicht allgemein sagen, sondern hängt von den besonderen Umständen des Einzelfalls ab.

Nur solche, die einen ungewöhnlichen Inhalt haben, für Sie nachteilig sind und mit denen Sie nach dem äußeren Erscheinungsbild der Urkunde nicht rechnen mussten. Entscheidend ist, ob die Klausel bei dieser Art von Geschäft üblich ist und den redlichen Verkehrsgewohnheiten entspricht. Sie darf auch nicht so versteckt sein, dass ein durchschnittlich sorgfältiger Leser sie dort nicht vermutet.

Nein, nicht über die Betriebskosten. Über die Betriebskosten dürfen nur die Kosten der laufenden Pflege der Grünanlage verrechnet werden; dazu kann allenfalls auch das regelmäßig nötige Erneuern von kleinen Pflanzen gehören. Das Entfernen eines abgestorbenen Baumes, eine deshalb nötige Ersatzbepflanzung und das neue Anpflanzen bisher nicht vorhandener Pflanzen gehen über diese regelmäßige Gartenbetreuung hinaus und zählen unabhängig von ihrer Höhe nicht zu den Betriebskosten; auch die Erhaltung von Bäumen nach dem Wiener Baumschutzgesetz kann nicht in jedem Fall auf die Mieter überwälzt werden.

Gegenstände, die Sie in das Miet- oder Pachtobjekt eingebracht haben und die eigenständig bleiben oder sich ohne Schaden an der Substanz lösen lassen, dürfen Sie bei der Räumung mitnehmen. Das gilt zum Beispiel für selbst gepflanzte Bäume und Sträucher. Dieses Recht besteht bis zur Räumung, also auch dann, wenn Sie das Objekt nach dem Ende des Vertrags noch weiter benützen.

Grundsätzlich darf vereinbart werden, dass der säumige Vertragspartner die Kosten der Eintreibung trägt. Eine Klausel ist aber unzulässig, wenn sie ohne jede Unterscheidung sämtliche Kosten überwälzt. Sie tragen dann nämlich ein von vornherein unabschätzbares Risiko.

Eine Klausel, mit der Sie der Weitergabe aller Daten rund um Ihr Konto an zentrale Stellen zustimmen, ist unklar und daher unzulässig. Sie lässt nämlich nicht erkennen, wie weit Ihre Zustimmung reicht.

Eine Klausel muss für Sie durchschaubar sein. Daraus kann sich eine Pflicht zur Vollständigkeit ergeben, wenn sonst unklar bliebe, welche Auswirkungen die Klausel für Sie hat.

Ob eine Vertragsbestimmung eigenständig ist, hängt nicht davon ab, wie das Klauselwerk gegliedert ist. Auch in einem einzigen Punkt oder Satz können zwei unabhängige Regelungen stecken. Entscheidend ist, ob man sie getrennt voneinander wahrnehmen kann; dann darf jede für sich beurteilt werden.

Im Verfahren eines Verbandes werden einzelne Vereinbarungen mit einzelnen Kunden nicht berücksichtigt. Auch wenn der Unternehmer eine unklare Klausel gegenüber einem Kunden zusätzlich erläutert hat, ändert das an der Beurteilung der Klausel nichts.

In einem Verfahren über Allgemeine Geschäftsbedingungen kommt es allein auf den Inhalt der Klausel an. Der Einwand, sie werde in der Praxis anders gehandhabt, ist unerheblich.

Nein. Eine Klausel, nach der Sie alle Kosten ersetzen müssen, die der Bank oder ihren Beauftragten notwendig und zweckdienlich erscheinen, ist unwirksam. Sie stellt nicht auf die tatsächlich zweckmäßigen Kosten und deren Verhältnis zur Forderung ab und benachteiligt Sie damit gröblich.

Eine Klausel muss in der Regel nicht den ganzen Gesetzestext samt Erläuterungen wiedergeben. Der bloße Hinweis auf eine in einer bestimmten Vorschrift geregelte Ausnahme genügt aber nicht, damit die Regelung erkennbar, verständlich und vollständig ist.

Die Veröffentlichung soll über die Rechtsverletzung aufklären und den betroffenen Kreisen die Gelegenheit geben, sich zu informieren und so vor Nachteilen geschützt zu sein. Gemessen an diesen Zwecken ist es zweckmäßig und angemessen, die verbotenen Klauseln zu veröffentlichen.

Ein Verweis auf eine andere Bestimmung oder auf eine Preisliste macht eine Klausel für sich allein noch nicht unzulässig. Im Einzelfall kann aber unklar sein, welche Folgen sich aus dem Zusammenspiel ergeben. Ist die Bestimmung, auf die verwiesen wird, unzulässig, so ist auch die verweisende Bestimmung unzulässig.

Eine solche Klausel im Mietvertragsformular ist unwirksam. Sie ist nicht ausreichend durchschaubar, weil Ihnen die wirtschaftliche Tragweite und die künftig entstehenden Kosten verschleiert werden. Dasselbe gilt für die Verpflichtung, in eine bestehende Haushaltsversicherung einzutreten, wenn weder Prämie noch Umfang offengelegt sind.

Es genügt nicht, dass der Text einer vorgefertigten Klausel formal lesbar ist. Inhalt und Tragweite müssen für Sie als Verbraucher durchschaubar sein. Eine Formel wie Kosten der Wiederveranlagung zum Geldmarktsatz, mindestens jedoch zwei Prozent erfüllt das nicht.

Eine ungewöhnliche Klausel wird schon dann nicht Vertragsbestandteil, wenn sie für Sie nachteilig ist. Eine grobe Benachteiligung ist dafür nicht nötig.

Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen werden danach ausgelegt, wie sie ein durchschnittlicher Kunde dieser Vertragsart versteht. Maßgeblich ist also nicht das Verständnis eines Fachmanns.

Aus dem Urteilsspruch allein lässt sich meist nicht erkennen, welche Klauseln einer bereits verbotenen Klausel gleichzuhalten sind. Dafür kommt es auf die Entscheidungsgründe an. Der Kreis der gleichbedeutenden Klauseln bestimmt sich danach, warum die ursprüngliche Klausel verboten wurde.

Wenn das Berufungsgericht die Entscheidung über die Kosten aufschiebt, ist auch das Höchstgericht daran gebunden. Über die Kosten des Rechtsmittelverfahrens entscheidet dann das Gericht erster Instanz. Sie erfahren die endgültige Kostenverteilung also erst am Ende des Verfahrens.

Eine Klausel, die pauschal zwischen zwanzig und sechzig Euro an Betreibungskosten verrechnet, ohne auf die Höhe der offenen Forderung Rücksicht zu nehmen, ist unzulässig. Solche Kosten müssen in einem angemessenen Verhältnis zur betriebenen Forderung stehen.

Nein. Eine Klausel in Geschäftsbedingungen, die die Haftung für leichte Fahrlässigkeit umfassend ausschließt und dabei auch die wichtigsten Vertragspflichten erfasst, benachteiligt Sie grob und ist unwirksam. Nur Personenschäden sind von einem solchen Ausschluss ohnehin ausgenommen. Ein Ausschluss gerade bei den Hauptleistungspflichten wird besonders streng beurteilt.

Bei Dauerverträgen wie einem Mietvertrag wird die Leistung des Vermieters nicht innerhalb von zwei Monaten nach Vertragsabschluss vollständig erbracht. Auf solche Verträge ist die besondere Schranke des Konsumentenschutzes für Preisänderungen nicht anzuwenden.

Ja, grundsätzlich schon. Eine unzulässige Benachteiligung des Mieters kommt nur dann in Frage, wenn der Ausgangsmonat für die Wertsicherung so weit vor dem Vertragsabschluss liegt, dass sich das vereinbarte Verhältnis von Miete und Leistung spürbar verschiebt. Das ist dann der Fall, wenn Ihnen bei der Anpassung der Miete Geldwertverluste aus der Zeit vor dem Vertrag in erheblichem Umfang angerechnet werden können.