OGH 6 Ob 60/25d

Die Regel über die Minderung des Mietzinses ist im Kern eine Gewährleistungsbestimmung, allerdings eine besonderer Art. Die Minderung tritt nämlich schon von Gesetzes wegen ein, und zwar auch bei Mängeln, die erst während der Mietzeit auftreten.

Wenn Sie die Miete im Voraus bezahlt haben und die Miete wegen eines Mangels von Gesetzes wegen sinkt, haben Sie zu viel bezahlt. Diesen Betrag können Sie vom Vermieter zurückfordern. Der Anspruch richtet sich nach den Regeln über die Rückzahlung einer Leistung, auf die kein Anspruch bestand.

Bei einem Mangel sinkt die Miete grundsätzlich von selbst. Das gilt aber dann nicht, wenn Sie als Mieter die Umstände, die Ihre Nutzung behindern, akzeptiert haben. In diesem Fall bleibt es bei der vollen Miete.

Verschafft oder erhält der Vermieter den vereinbarten Gebrauch nicht, haben Sie die Wahl: Sie können auf Erfüllung des Vertrages bestehen, vom Vertrag zurücktreten oder vorerst weniger oder keine Miete zahlen. Trifft den Vermieter ein Verschulden, muss er zusätzlich den Schaden ersetzen. Bei außergewöhnlichen Zufällen bleibt nur die Wahl zwischen Rücktritt und Minderung.

Wenn Sie trotz Zweifeln zahlen und der Empfänger das als endgültige Bereinigung des Streits verstehen darf, können Sie das Geld nicht mehr zurückfordern. Wollen Sie sich die Rückforderung offenhalten, müssen Sie bei der Zahlung einen Vorbehalt erklären. Nötig ist das nur, wenn der Gläubiger annehmen darf, Sie hätten begründete Zweifel an Ihrer Zahlungspflicht.

Beschlüsse, die das Berufungsgericht im laufenden Verfahren fasst, können Sie in der Regel nicht bekämpfen. Nur in zwei gesetzlich genannten Fällen ist ein weiteres Rechtsmittel möglich. Trifft keiner davon zu, ist der Beschluss endgültig.

Hebt das Berufungsgericht das Urteil auf und schickt die Sache an die erste Instanz zurück, können Sie das nur bekämpfen, wenn das Gericht ausdrücklich ausgesprochen hat, dass ein Rechtsmittel zulässig ist. Fehlt dieser Ausspruch, ist die Entscheidung nicht anfechtbar.

Hat das Berufungsgericht bei einem Aufhebungsbeschluss nicht ausgesprochen, dass ein Rechtsmittel zulässig ist, dann ist auch ein außerordentliches Rechtsmittel ausgeschlossen. Sie können die Entscheidung dann nicht bekämpfen.

Ob nach den Umständen des einzelnen Falls ein Verzicht auf ein Recht anzunehmen ist, hängt von diesem Fall ab. Der Oberste Gerichtshof sieht darin in der Regel keine bedeutsame Rechtsfrage.

Ist das Mietobjekt unbrauchbar oder im Gebrauch beeinträchtigt, mindert sich der Zins ab Beginn dieses Zustands bis zu seiner Behebung oder entfällt ganz. Daran ändert sich nichts, wenn Sie den Mangel selbst beheben. Statt der Minderung kommt für diesen Zeitraum auch keine Neufestsetzung eines angemessenen Mietzinses in Betracht.