ABGB § 1098

Ist das Objekt nur zu Wohnzwecken vermietet, dürfen Sie darin kein Gewerbe ausüben und auch keine Firmentafel beim Haustor anbringen. Ein Namensschild mit Ihrer Berufsbezeichnung an der Wohnungstür ist Ihnen aber gestattet.

Beendet der Hauptmieter sein Mietverhältnis freiwillig, ohne auf die Untermiete Rücksicht zu nehmen, muss er dem Untermieter den daraus entstehenden Schaden ersetzen. Das gilt nicht, wenn er das Untermietverhältnis ohnehin auflösen hätte dürfen.

Ja, soweit es dem Zweck Ihres Vertrags, der Ortsüblichkeit oder der Übung im Haus entspricht - auch wenn dazu nichts im Vertrag steht. Auch eine bei Mietbeginn bestehende tatsächliche Übung kann zählen, selbst wenn sie in keiner schriftlichen Hausordnung steht.

Sie müssen Eingriffe des Hauseigentümers hinnehmen, soweit sie die Ausübung Ihrer Mietrechte nicht wesentlich erschweren oder gefährden. Diese Pflicht besteht nur bei wirklich notwendigen Maßnahmen und nur dann, wenn es die einzige Möglichkeit ist, das Haus und seine Bewohner vor Nachteilen zu bewahren.

Nein. Die Hausordnung ist Bestandteil Ihres Mietvertrages und kann vom Vermieter nachträglich nicht einseitig zu Ihrem Nachteil geändert werden. Zumutbare und notwendige Maßnahmen müssen Sie sich aber gefallen lassen, solange Ihr Mietrecht dadurch nicht wesentlich erschwert oder gefährdet wird. Eine Benützungsordnung muss allen Berechtigten gleiche Bedingungen sichern.

Wo das Mietrechtsgesetz gilt, müssen Sie mehr dulden als nach den allgemeinen Regeln, damit Häuser leichter modernisiert werden können. Nicht jede Verkleinerung Ihrer Wohnung überschreitet dabei die Grenze der zulässigen Veränderung. Das richtet sich nach Inhalt und Zweck des Mietrechtsgesetzes.

Endet der Hauptmietvertrag, aus welchem Grund auch immer, so endet damit auch die Untermiete. Das gilt selbst dann, wenn Ihr Untermietvertrag für längere Zeit abgeschlossen wurde. Wird Ihr Untervermieter Eigentümer des Objekts, wird daraus kein Hauptmietvertrag, sondern das Untermietverhältnis fällt weg.

Für die gewöhnliche Abnützung der Wohnung müssen Sie als Mieter nicht einstehen. Für schuldhaft verursachte Beschädigungen haften Sie aber sehr wohl. Das gilt auch, wenn nicht Sie selbst, sondern eine von Ihnen beauftragte Firma oder eine Person, der Sie die Nutzung überlassen haben, den Schaden verursacht hat.

Ein vorgedrucktes Verbot, das jede Tierhaltung untersagt, benachteiligt Sie grob und ist unwirksam, wenn daraus nicht klar hervorgeht, dass wohnungsübliche Kleintiere in Behältnissen erlaubt bleiben. Bei anderen Tieren hat der Vermieter dagegen ein schützenswertes Interesse an einer Einschränkung.

Nein. Eine vorgedruckte Vertragsklausel, die Sie verpflichtet, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses weiß ausgemalt zurückzugeben, benachteiligt Sie einseitig und ist unwirksam. Das gilt in allen Mietverhältnissen. Zulässig bleibt eine Klausel, die nur verlangt, die Wohnung geräumt und gereinigt im Zustand wie bei der Anmietung zurückzugeben, wobei die normale Abnützung berücksichtigt wird.

Wird entgegen dem Vertrag untervermietet, kann der Hauptvermieter nicht gegen den Untermieter auf Räumung oder Unterlassung klagen. Er muss sich an seinen eigenen Vertragspartner halten, also an den Hauptmieter.

Das müssen Sie als in Anspruch Genommener beweisen. Das Eigentum wird nur so weit eingeschränkt, als der Eigentümer seine Rechte durch Vertrag aufgegeben hat. Klagt er auf Unterlassung der Behinderung und Beseitigung des Hindernisses, trifft Sie die Beweislast für den Umfang der Ihnen eingeräumten Nutzung. Ein Vermieter muss unter Umständen auch die Mitbenützung von Teilen dulden, die er nicht ausdrücklich vermietet hat.

Dass ein Gebrauchsrecht erweitert wurde, wird nur angenommen, wenn das Verhalten der Beteiligten keinen vernünftigen Zweifel daran offen lässt. Dafür muss der Eigentümer die erweiterte Nutzung jahrelang widerspruchslos hingenommen haben und aus dem Verhalten des Nutzers annehmen müssen, dass dieser damit ein Recht in Anspruch nimmt. Beurteilt wird das nach objektiven Maßstäben.

Ja. Wer von jemandem mietet, der ein umfassendes Nutzungsrecht am Haus hat oder eine vergleichbare Stellung innehat, wird Hauptmieter und nicht Untermieter. Der Berechtigte am ganzen Haus vermittelt solche Hauptmietrechte, wer nur an einer einzelnen Wohnung berechtigt ist, dagegen nicht.

Nein. Wenn Sie eine konsens- und vertragswidrige Benützung längere Zeit stillschweigend hinnehmen, liegt darin noch kein Verzicht darauf, die Unterlassung zu verlangen. Auf eine Zustimmung könnte nur geschlossen werden, wenn Sie darauf hindeutende Erklärungen abgegeben haben, nicht schon, wenn Sie nicht ausdrücklich protestiert haben.

An der Außenfläche der von Ihnen gemieteten Räume ja, solange das Haus nicht verunziert wird und andere Mieter nicht belästigt werden. An anderen Stellen des Hauses, etwa im Hausflur, brauchen Sie die Zustimmung des Vermieters; er darf sie aber nicht verweigern, wenn eine solche Nutzung nach Ortsgebrauch oder Verkehrsübung zum Mietrecht gehört. Für Untermieter gilt dasselbe, soweit die Rechte des Hauptmieters reichen.

Als Mieter haben Sie Anspruch darauf, dass der Vertrag eingehalten wird, und auf alles, was Sie zur Erreichung des vereinbarten Zwecks brauchen, aber nicht auf mehr. Veränderungen am Mietgegenstand, die eine Baubewilligung brauchen, muss der Vermieter nur dulden, wenn sie für diesen Zweck notwendig sind.

Der Vermieter muss einer baubewilligungspflichtigen Veränderung nur zustimmen, wenn dadurch seine Interessen nicht beeinträchtigt werden und die Veränderung für den vereinbarten Gebrauch unbedingt notwendig ist. Beide Voraussetzungen müssen zusammentreffen.

Ihr Recht, die Wohnung zu gebrauchen, erlaubt Ihnen auch bauliche Veränderungen, solange die Substanz des Hauses nicht verletzt wird. Die Veränderung darf außerdem nicht erheblich sein und muss sich leicht wieder beseitigen lassen.

Auch eine bauliche Veränderung, die eine Baubewilligung braucht, ist erlaubt, wenn die Substanz des Hauses unberührt bleibt, die Änderung nicht erheblich ist und leicht wieder beseitigt werden kann. Dann bleibt Ihre Pflicht gewahrt, die Wohnung im übernommenen Zustand zurückzustellen. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis erkennbar nur, um Ihnen zu schaden, kann das als Schikane zu werten sein.

Der Vermieter muss Ihnen nur jenen Gebrauch ermöglichen, der im Vertrag vereinbart wurde. Nur wenn sich aus dem Vertrag keine eindeutigen Anhaltspunkte ergeben, kommt es auf Ortsgebrauch oder Verkehrssitte an. Dringt etwa Regenwasser ein, muss er dafür sorgen, dass Sie im Gebrauch nicht gestört werden, sonst haftet er für Ihren Schaden.

In erster Linie nach Ihrem Vertrag. Er legt fest, zu welchem Zweck Sie den Mietgegenstand benützen dürfen. Erst wenn der Vertrag dazu nichts sagt, kommt es auf den Zweck des Mietverhältnisses und ergänzend auf die übliche Verkehrssitte an.

Ja. Wenn nichts anderes vereinbart ist, widerspricht ein zusätzliches Einrichtungsstück weder dem Zweck des Vertrags noch dem Ortsgebrauch oder der Verkehrssitte. Voraussetzung ist, dass dadurch kein schützenswertes Interesse des Vermieters verletzt wird.

Ja, wenn Ihr Mietrecht dadurch nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Das Gericht wägt Ihre Interessen und die des Vermieters gegeneinander ab. Zumutbar ist Ihnen der Eingriff nur, solange er keine wesentliche oder dauernde Beeinträchtigung Ihres Mietrechts zur Folge hat.

Ja. Auch als Untermieter dürfen Sie den Gebrauch der Sache an einen Dritten weitergeben und damit ein weiteres Bestandverhältnis begründen. Voraussetzung ist, dass das ohne Nachteil für den Hauptmieter geschieht und in Ihrem Vertrag nicht ausdrücklich untersagt wurde. Eine Zustimmung des Hauptmieters brauchen Sie dafür nicht.

Im Zweifel liegt nur eine Untervermietung vor. Gibt ein Mieter den Gebrauch der Sache weiter, verfügt er damit über den Gegenstand und nicht über sein Mietrecht selbst. Eine Abtretung des Bestandrechts wird deshalb im Zweifel nicht angenommen.

Wer Rechte aus einem Mietvertrag verfolgt, handelt im Allgemeinen nicht rechtsmissbräuchlich. Anders ist es, wenn der beanstandete Zustand bis zum Ende der Vertragszeit nur einen ganz unwesentlichen Nachteil bedeutet - eine Klage darauf ist Schikane.