Nach welchem Standard muss der Vermieter das Haus erhalten?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter

Maßgeblich ist der jeweils ortsübliche Standard. Damit ist die Erhaltungspflicht nicht auf einen starren, alten Zustand beschränkt, sondern bildet eine Obergrenze, die sich den zeitlichen und örtlichen Vorstellungen von Komfort anpasst.

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Ständige Rechtsprechung seit 1985, zuletzt bestätigt am 25.07.2024 (29 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1985)

§ 3 Abs 1 MRG enthält ein Programm als Auslegungsgrundsatz. Besondere Bedeutung kommt dabei dem Abstellen auf den jeweiligen ortsüblichen Standard zu, wodurch anstelle des konstanten und daher eher primitiven Erhaltungsbegriffes des Mietengesetzes eine elastische, sich dem jeweiligen zeitlichen und örtlichen Komfortvorstellungen anpassende Obergrenze der Erhaltung normiert wird.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Die vertraglich vereinbarte Nutzungsart als Garage erfordert grundsätzlich keine an Wohnräumen gemessene Erhaltungspflicht. Diese hat sich vielmehr am ortsüblichen Standard für Bestandobjekte mit einer vergleichbaren Widmung zu orientieren.OGH 5 Ob 143/14m, 18.11.2014
Die Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten muss nicht immer damit verbunden sein, dass auch die Schadensursache selbst beseitigt wird. Zu prüfen ist, ob nicht andere technische Möglichkeiten bestehen, die geeignet sind, den Schaden zwar nicht auf Dauer, aber für einen relevanten Zeitraum zu beseitigen.OGH 5 Ob 60/14f, 20.05.2014
„Fertigstellung“ kann nicht als „Erhaltung“ im § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 qualifiziert werden.OGH 5 Ob 136/13f, 27.11.2013
Hier: § 14a Abs 1 WGG.OGH 5 Ob 247/12b, 21.03.2013
§ 3 Abs 1 MRG enthält einen „dynamischen Erhaltungsbegriff“.OGH 2 Ob 215/10x, 27.02.2012

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Der „dynamische“ Erhaltungsbegriff gilt nur zur gesetzlichen Erhaltungspflicht.OGH 9 Ob 27/10a, 22.12.2010
Dazu wurde aber auch ausgesprochen, dass als Voraussetzung für die Qualifikation als Erhaltungsarbeit, auch im Rahmen dynamischer Erhaltung, ein Mangel im Sinn einer Reparaturbedürftigkeit, einer Einschränkung der Funktionsfähigkeit oder Brauchbarkeit oder zumindest einer Schadensgeneigtheit feststehen muss.OGH 5 Ob 271/08a, 28.04.2009
Hier: Störungsfreie, funktionsfähige, mit baubehördlichen Bestimmungen nicht im Widerspruch stehende Aufzugsanlage, die Personen lediglich hinauf befördert, nicht aber wieder herunter; Begehren auf Neuherstellung einer dem heutigen Stand entsprechenden Aufzugsanlage.OGH 5 Ob 106/08m, 26.08.2008
Ein solcher Mangel ist aber dann zu verneinen, wenn eine Gemeinschaftsanlage stets nur bestimmte Funktionen erfüllen konnte, die auch nach wie vor erfüllt werden können. Die Ergänzung dieser Funktion durch eine weitere Funktion der Anlage stellt, auch wenn dies bei Neuerrichtung dem ortsüblichen Zustand entsprechen würde, eine echte Verbesserung dar, die nur unter den Voraussetzungen des § 4 MRG durchsetzbar ist.OGH 5 Ob 106/08m, 26.08.2008
Neben anderen Kriterien, wie etwa dem der Wirtschaftlichkeit, muss stets eine Reparaturbedürftigkeit oder zumindest Schadensgeneigtheit vorliegen, um überhaupt noch von einer Erhaltungsarbeit sprechen zu können.OGH 5 Ob 106/08m, 26.08.2008
Das bedeutet aber keine Verpflichtung zur permanenten Modernisierung der zu erhaltenden Hausteile und Anlagen, weil die Anpassung an den heutigen technischen Standard immer die Bejahung von Wirtschaftlichkeit und Dringlichkeit im Sinn einer Notwendigkeit der Arbeiten voraussetzt.OGH 5 Ob 106/08m, 26.08.2008
Hier: Wenn die Vorinstanzen davon ausgegangen sind, dass die Anpassung einer Aufzugsanlage, die den technischen und rechtlichen Gegebenheiten der Zeit vor 35 Jahren entspricht, als Erhaltungsmaßnahme in diesem Sinn zu qualifizieren ist, liegt darin jedenfalls keine Fehlbeurteilung, die vom Obersten Gerichtshof zu korrigieren wäre. Dass es diesfalls auch der Aspekt der Wirtschaftlichkeit gebietet, den heute geltenden Vorschriften, nämlich dem Wiener Aufzugsgesetz zu entsprechen, ist vom dynamischen Erhaltungsbegriff gedeckt.OGH 5 Ob 92/08b, 14.05.2008
Hier: Begehren nach § 30 Abs 1 Z 1 WEG 2002.OGH 5 Ob 116/07f, 22.01.2008
Um einen Zwang zur „permanenten Modernisierung" der Liegenschaft zu vermeiden, ist dem Erhaltungsbegriff im Kontext des § 3 Abs 1 MRG und des § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 ein restriktives Verständnis zu unterlegen.OGH 5 Ob 116/07f, 22.01.2008
Es hätte zwar dem ortsüblichen Standard entsprochen, die schadhaften Fenster zu reparieren, auch wenn dadurch nicht den heutigen Anforderungen des Wärmeschutzes und Schallschutzes entsprochen worden wäre. Am Fall der Ersetzung schadhafter Fenster durch ganz anders konstruierte, neue gehört es zur Erhaltung im ortsüblichen Standard, die in den Bauvorschriften vorgegebenen, wenngleich im konkreten Fall nicht bindenden Normen eines zeitgemäßen Wärmeschutzes und Schallschutzes einzuhalten.OGH 5 Ob 189/01g, 27.11.2001
Der ortsübliche Standard wird auch, aber nicht ausschließlich an den geltenden Bauvorschriften gemessen. Da es dabei nur um die interpretative Ausfüllung eines unbestimmten Gesetzesbegriffs geht, wird hiefür die konkrete Anwendung der einschlägigen Bauvorschrift nicht vorausgesetzt.OGH 5 Ob 189/01g, 27.11.2001
In § 3 Abs 1 MRG wurde ein anpassungsfähiger ("dynamischer") Erhaltungsbegriff gewählt, der die Rücksichtnahme auf Entwicklungen der Bautechnik und auf eine zeitgemäße Wohnkultur gebietet.OGH 5 Ob 190/01d, 09.10.2001

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0069944 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

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Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 3 · Erhaltung

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