OGH 5 Ob 51/23w

Ja. Ein Urteil, das Lärm untersagt, darf einen bestimmten Dezibelwert festlegen. Zwingend ist das aber nicht; es genügt auch, die Lärmquelle deutlich zu bezeichnen. Ähnliches gilt für Licht und andere Einwirkungen.

Ein Begehren, in einem bestimmten Haus störenden Lärm zu unterlassen, durch den Ihre Nachtruhe gestört wird, ist ausreichend bestimmt. Messeinheiten wie Dezibel müssen Sie dafür nicht angeben.

Maßgeblich ist der jeweils ortsübliche Standard. Damit ist die Erhaltungspflicht nicht auf einen starren, alten Zustand beschränkt, sondern bildet eine Obergrenze, die sich den zeitlichen und örtlichen Vorstellungen von Komfort anpasst.

Welche Arbeiten als Erhaltungsarbeiten gelten, ist im Gesetz abschließend aufgezählt. Die Kosten für den Umbau eines Lokals, das für Geschäftszwecke grundsätzlich geeignet ist, auf einen besonderen Verwendungszweck fallen nicht darunter.

Zur zentralen Wärmeversorgungsanlage eines Hauses zählen alle Einrichtungen, die Wärme erzeugen, weiterleiten und abgeben. Dazu gehören auch die Heizkörper, die in den einzelnen Räumen montiert sind und vom heißen Wasser durchflossen werden. Ein solcher Heizkörper ist also kein bloßes Verbrauchsgerät wie ein Durchlauferhitzer oder ein Gasherd.

Weil auf den jeweils ortsüblichen Standard abzustellen ist, gehören zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten an bestehenden Anlagen noch zur Erhaltung. Das gilt auch dann, wenn dabei erstmals ein mängelfreier Zustand hergestellt wird, alles vollständig erneuert wird oder dabei sogar Veränderungen vorgenommen werden.

Eine Maßnahme gilt in der Regel nur dann als Erhaltung, wenn die Funktionsfähigkeit oder Brauchbarkeit eingeschränkt ist, ein Mangel besteht oder zumindest Schäden drohen. Eine Verbesserung kann dabei mitgeschehen, ohne dass es sich schon um eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung handelt.

Für eine Klage gegen störendes Licht vom Nachbargrundstück gelten dieselben Anforderungen wie bei störendem Lärm. Sie müssen dabei nicht immer einen genauen Messwert angeben, den die Einwirkung nicht überschreiten darf.

Für die Erhaltung trifft das Mietrechtsgesetz eine vollständige eigene Regelung, die die allgemeine Bestimmung des bürgerlichen Rechts insoweit verdrängt. Die Regel über die Mietzinsminderung bleibt davon unberührt und gilt auch im vollen Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Für gemeinnützige Bauvereinigungen gilt wegen des gleichen Wortlauts dasselbe.

Die Pflicht des Vermieters, die Heizung und die Warmwasserversorgung zu erhalten, ist weit zu verstehen. Sie erfasst alle Einrichtungen, die der Erzeugung, der Weiterleitung und der Abgabe von Wärme und Warmwasser dienen.