OGH 5 Ob 145/22t

Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die Anlagen, die alle Bewohner des Hauses gemeinsam benützen, im jeweils ortsüblichen Standard erhalten bleiben. Ändern sich die baubehördlichen Vorschriften, muss er den Zustand der Anlagen daran anpassen. Diese Arbeiten fallen unter die Erhaltungspflicht.

Was ein Gericht nur in der Begründung als Vorfrage löst, wird nicht rechtskräftig. Dieselbe Vorfrage kann daher in zwei Verfahren unterschiedlich beurteilt werden. Bindend ist nur die Entscheidung über den Streitgegenstand selbst.

Meint das Berufungsgericht, der Sachverhalt sei in einer bestimmten Richtung noch nicht ausreichend geklärt, kann der Oberste Gerichtshof dem nicht entgegentreten. Er stellt selbst keine Tatsachen fest.

Nein. Ob für die Feststellungen weitere Beweise nötig sind, gehört zur Beweiswürdigung der Vorinstanzen. Der Oberste Gerichtshof ist keine Tatsacheninstanz und kann das nicht überprüfen; dasselbe gilt für die Frage, ob einem Gutachten zu folgen war.

Nein. Bei notwendigen Erhaltungsarbeiten findet keine Abwägung statt. Geprüft wird nur, ob der Eingriff in Ihre Rechte nicht weiter geht als nötig. Sie können sich also nicht darauf berufen, die Arbeiten wären einem anderen Mieter eher zumutbar.

Die Veränderung, die Sie als Mieter zulassen müssen, darf auch dauerhaft sein. Sie muss also nicht wieder rückgängig gemacht werden.

Wenn die Vorteile einer Maßnahme nach Abwägung aller Umstände überwiegen, handelt es sich um eine Verbesserung, die Sie als Mieter dulden müssen. Der Vermieter muss dabei nicht die bestmögliche Lösung wählen, sondern überhaupt eine Verbesserung durchführen; die Auswahl bleibt ihm überlassen.

Wie hoch Ihr vereinbarter Hauptmietzins ist, spielt für die Frage, ob Sie Arbeiten dulden müssen, keine Rolle. Entscheidend ist allein, ob die Beeinträchtigung Ihres Mietrechts nach Abwägung aller Interessen zumutbar ist.

Maßgeblich ist der jeweils ortsübliche Standard. Damit ist die Erhaltungspflicht nicht auf einen starren, alten Zustand beschränkt, sondern bildet eine Obergrenze, die sich den zeitlichen und örtlichen Vorstellungen von Komfort anpasst.

Werden Schäden repariert und dabei gleichzeitig auf den ortsüblichen und technischen Standard angehoben, gilt das noch als Erhaltung, wenn es dem sonstigen Erhaltungszustand des Hauses entspricht. Im entschiedenen Fall war der Austausch von Holzfenstern durch Kunststofffenster noch Erhaltung.

Außenfenster und Balkontüren zählen zur Außenhaut des Gebäudes und damit zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Ihr Austausch ist eine Erhaltungsmaßnahme, auch wenn statt der alten Holzfenster neue aus Kunststoff eingebaut werden.

Lässt sich eine Anlage nur mit unwirtschaftlichem Aufwand reparieren, gilt auch ihr Ersatz durch eine gleichartige neue noch als Erhaltung und nicht als Verbesserung. Dieser Grundsatz gilt überall dort, wo sich aus Gründen der Wirtschaftlichkeit die Frage stellt, ob erneuert statt bloß ausgebessert wird.

Hat der Vermieter eigenmächtig etwas verändert, etwa einen Kaminanschluss, und wollen Sie den früheren Zustand wiederhergestellt haben, wird darüber im Außerstreitverfahren entschieden. Sie müssen dafür also keine gewöhnliche Klage einbringen.

Der Austausch alter Holzfenster gegen neue Kunststofffenster kann eine Erhaltungs- oder eine Verbesserungsarbeit an allgemeinen Teilen des Hauses sein. Liegen deren Voraussetzungen vor, müssen Sie die Arbeiten dulden. Bei dieser Form der Duldungspflicht findet keine Abwägung Ihrer Interessen statt.

Maßnahmen, die den Energieverbrauch senken, gelten kraft Gesetzes als Erhaltungsarbeiten, die das gesamte Haus betreffen. Dazu zählen das Aufbringen eines äußeren Vollwärmeschutzes und der Einbau neuer Fenster.

Weil auf den jeweils ortsüblichen Standard abzustellen ist, gehören zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten an bestehenden Anlagen noch zur Erhaltung. Das gilt auch dann, wenn dabei erstmals ein mängelfreier Zustand hergestellt wird, alles vollständig erneuert wird oder dabei sogar Veränderungen vorgenommen werden.

Ob eine energiesparende Maßnahme als Erhaltungsarbeit gilt, ist in erster Linie eine Rechtsfrage, die das Gericht selbst löst. Tatsachenfragen stellen sich nur bei den Kosten, die in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis zum Zustand des Hauses und zu den erwarteten Einsparungen stehen müssen. Dafür kann ein Sachverständiger nötig sein.