Zählt eine vollständige Erneuerung noch zur Erhaltung?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Wohnungseigentümer

Weil auf den jeweils ortsüblichen Standard abzustellen ist, gehören zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten an bestehenden Anlagen noch zur Erhaltung. Das gilt auch dann, wenn dabei erstmals ein mängelfreier Zustand hergestellt wird, alles vollständig erneuert wird oder dabei sogar Veränderungen vorgenommen werden.

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Ständige Rechtsprechung seit 2000, zuletzt bestätigt am 25.07.2024 (37 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (2000)

Durch die Verweisung auf § 3 Abs 1 MRG ist klargestellt, dass die Erhaltung "im jeweils ortsüblichen Standard" für die Abgrenzung der Erhaltung von der Verbesserung von Bedeutung ist, sodass zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten zur Erhaltung bestehender Anlagen noch zur Erhaltung gehören, auch wenn es sich um die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands handelt oder es dabei zu einer vollständigen Erneuerung kommt und dabei sogar Veränderungen vorgenommen werden.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: Austausch der Fundamentplatte unabhängig davon, ob sie bei Errichtung dem Stand der Technik entsprach oder nicht.OGH 5 Ob 230/17k, 13.02.2018
Die vertraglich vereinbarte Nutzungsart als Garage erfordert grundsätzlich keine an Wohnräumen gemessene Erhaltungspflicht. Diese hat sich vielmehr am ortsüblichen Standard für Bestandobjekte mit einer vergleichbaren Widmung zu orientieren.OGH 5 Ob 143/14m, 18.11.2014
Dauer des zur Behebung der gesundheitsgefährdenden Bleikonzentration erforderlichen Wasservorlaufs.OGH 5 Ob 88/14y, 25.07.2014
Die Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten muss nicht immer damit verbunden sein, dass auch die Schadensursache selbst beseitigt wird. Zu prüfen ist, ob nicht andere technische Möglichkeiten bestehen, die geeignet sind, den Schaden zwar nicht auf Dauer, aber für einen relevanten Zeitraum zu beseitigen.OGH 5 Ob 60/14f, 20.05.2014
„Fertigstellung“ kann nicht als „Erhaltung“ im § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 qualifiziert werden.OGH 5 Ob 136/13f, 27.11.2013

Alle 17 Ergänzungen anzeigen

Die Erneuerung einer Steigleitung bei unzureichender elektrischer Anschlussleistung ist nicht bloß als nützliche Verbesserung des Hauses (§ 4 MRG), sondern als Erhaltungsarbeit zu qualifizieren.OGH 2 Ob 215/10x, 27.02.2012
§ 3 Abs 1 MRG enthält einen „dynamischen Erhaltungsbegriff“.OGH 2 Ob 215/10x, 27.02.2012
Für die Frage, ob eine vom Vermieter iSd § 3 MRG vorzunehmende Erhaltungsarbeit vorliegt, kommt es nicht grundsätzlich darauf an, dass ein bestehender Mangel unbedingt auf im Lauf der Zeit eingetretene Verschlechterungen zurückzuführen sein muss. Auch eine erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands kann nach der Rechtsprechung Erhaltungsarbeit sein.OGH 5 Ob 129/10x, 21.10.2010
Jede Erhaltung im weiten Sinn des § 3 MRG setzt eine Reparaturbedürftigkeit, Schadensgeneigtheit oder Funktionseinschränkung voraus.OGH 5 Ob 127/09a, 07.07.2009
Will man überschießende Konsequenzen des dynamischen Erhaltungsbegriffs beim Individualrecht des einzelnen Wohnungseigentümers und der ihm sonst eingeräumten Möglichkeit, den anderen Wohnungseigentümern eine „permanente Modernisierung" der Liegenschaft aufzuzwingen, vermeiden, ist dem Erhaltungsbegriff im Kontext des § 3 Abs 1 MRG und des § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 ein restriktives Verständnis zu unterlegen.OGH 5 Ob 271/08a, 28.04.2009
Dazu wurde aber auch ausgesprochen, dass als Voraussetzung für die Qualifikation als Erhaltungsarbeit, auch im Rahmen dynamischer Erhaltung, ein Mangel im Sinn einer Reparaturbedürftigkeit, einer Einschränkung der Funktionsfähigkeit oder Brauchbarkeit oder zumindest einer Schadensgeneigtheit feststehen muss.OGH 5 Ob 271/08a, 28.04.2009
Hier: Störungsfreie, funktionsfähige, mit baubehördlichen Bestimmungen nicht im Widerspruch stehende Aufzugsanlage, die Personen lediglich hinauf befördert, nicht aber wieder herunter; Begehren auf Neuherstellung einer dem heutigen Stand entsprechenden Aufzugsanlage.OGH 5 Ob 106/08m, 26.08.2008
Ein solcher Mangel ist aber dann zu verneinen, wenn eine Gemeinschaftsanlage stets nur bestimmte Funktionen erfüllen konnte, die auch nach wie vor erfüllt werden können. Die Ergänzung dieser Funktion durch eine weitere Funktion der Anlage stellt, auch wenn dies bei Neuerrichtung dem ortsüblichen Zustand entsprechen würde, eine echte Verbesserung dar, die nur unter den Voraussetzungen des § 4 MRG durchsetzbar ist.OGH 5 Ob 106/08m, 26.08.2008
Neben anderen Kriterien, wie etwa dem der Wirtschaftlichkeit, muss stets eine Reparaturbedürftigkeit oder zumindest Schadensgeneigtheit vorliegen, um überhaupt noch von einer Erhaltungsarbeit sprechen zu können.OGH 5 Ob 106/08m, 26.08.2008
Das bedeutet aber keine Verpflichtung zur permanenten Modernisierung der zu erhaltenden Hausteile und Anlagen, weil die Anpassung an den heutigen technischen Standard immer die Bejahung von Wirtschaftlichkeit und Dringlichkeit im Sinn einer Notwendigkeit der Arbeiten voraussetzt.OGH 5 Ob 106/08m, 26.08.2008
Selbst die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands kann die ordnungsgemäße Erhaltung sprengen, wenn über den Erhaltungszweck hinausgehende bauliche Änderungen umfasst sind und den Miteigentümern zusätzliche Kosten entstehen können.OGH 5 Ob 159/02x, 20.11.2002
Die Judikatur, wonach auch eine den wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten entsprechende Erneuerung (Verbesserung) schadhaft gewordener Teile des Hauses als Erhaltungsarbeit im Sinn des § 3 Abs 2 MRG qualifiziert werden kann ("dynamischer Erhaltungsbegriff"), hatte immer die Schaffung eines adäquaten Ersatzes (den substanzerhaltenden Austausch) zum Gegenstand. Dass der Vermieter die ihm obliegende Erhaltung eines schadhaften (gefährlichen) Kamins durch einen Fernwärmeanschluss des Hauses (der Wohnung des betroffenen Mieters) abwenden will, fällt nicht darunter. Insoweit liegt keine vom Mieter im Sinn des § 8 Abs 2 Z 1 MRG zu duldende Erhaltungs- beziehungsweise Verbesserungsarbeit vor.OGH 5 Ob 223/02h, 05.11.2002

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0114109 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

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OGH 5 Ob 169/19t, 27.05.2020, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 3 · Erhaltung
Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 28 · Ordentliche Verwaltung
WEG 2002 § 29 · Außerordentliche Verwaltung

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