Wann prüft das Gericht, ob die Kündigung zulässig war?
betrifft Mieter, Vermieter
Ob eine Aufkündigung zulässig ist, wird ausschließlich nach dem Zeitpunkt ihrer Zustellung beurteilt. Was später geschieht, bleibt dafür außer Betracht.
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Ständige Rechtsprechung seit 1987, zuletzt bestätigt am 25.03.2026 (49 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (1987)
Die Zulässigkeit einer Aufkündigung ist nur nach dem Zeitpunkt ihrer Zustellung zu beurteilen.
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Hier: Dass die Vorinstanzen allein aus dem Datum des letzten Polizeieinsatzes – noch ein halbes Jahr nach der gerichtlichen Aufkündigung, aber ein halbes Jahr vor Schluss der Verhandlung in erster Instanz – nicht abgleitet haben, dass eine Wiederholung von unleidlichem Verhalten in Zukunft ausgeschlossen wäre, führt zu keiner Überschreitung ihres Ermessensspielraums.OGH 4 Ob 180/25m, 25.11.2025
- Die Beurteilung des Vorliegens der Kündigungsgründe hat bezogen auf den Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung zu erfolgen.OGH 8 Ob 36/09s, 18.06.2009
- Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung des Vorliegens eines Kündigungsgrundes ist im Allgemeinen der Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung an den Kündigungsgegner.OGH 1 Ob 208/08g, 25.11.2008
- Bei einer Eigenbedarfskündigung nach § 30 Abs 2 Z 9 MRG reicht es aus, dass mit Sicherheit oder höchster Wahrscheinlichkeit in nächster Zukunft - hier zwei Monate nach Zustellung der Aufkündigung - die Obdachlosigkeit des Vermieters bevorsteht. Es ist nicht Voraussetzung, dass der Vermieter im Zeitpunkt der Einbringung der Aufkündigung bereits obdachlos ist.OGH 5 Ob 4/08m, 22.01.2008
- Hier: Kündigungsgrund des Fehlens einer regelmäßigen geschäftlichen Tätigkeit im Mietobjekt (§ 30 Abs 2 Z 7 MRG).OGH 6 Ob 347/04d, 17.02.2005
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- Die Rechtsansicht, der Kündigungsgrund sei gegeben, weil die vorübergehende Stilllegung eines Geschäftsbetriebes den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 7 MRG nur dann ausschließe, wenn schon im maßgeblichen Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung die Wiederaufnahme regelmäßiger geschäftlicher Tätigkeit feststeht, kann in dieser Allgemeinheit nicht geteilt werden; vor allem, wenn besondere Gründe dafür vorliegen, dass es erst später möglich oder zumindest sinnvoll ist, die Entscheidung über die Wiederaufnahme der geschäftlichen Tätigkeit zu treffen.OGH 3 Ob 40/00d, 20.09.2000
- Ein sich erst nach dem Zugang der Kündigung an den Kündigungsgegner erfüllender Sachverhalt, mag er auch denselben Kündigungstatbestand erfüllen, der in der Kündigung ausgeführt wurde, kann eine voreilige Aufkündigung im Nachhinein nicht rechtfertigen.OGH 10 Ob 22/00h, 23.03.2000
- Nach den Verhältnissen zur Zeit ihres Zuganges an den Erklärungsgegner.OGH 7 Ob 374/97v, 10.03.1998
- Nur ausnahmsweise kann, etwa beim Wegfall des Kündigungsgrundes des Eigenbedarfes, von diesem Grundsatz abgegangen werden.OGH 7 Ob 634/91, 20.02.1992
- Daraus ist aber nicht zu folgern, dass der vereinbarte Kündigungsgrund zu diesem Zeitpunkt bereits eingetreten sein musste. So muss der Kündigende nicht seine Obdachlosigkeit abwarten, bevor er den vereinbarten Eigenbedarf geltend machen kann.OGH 9 Ob 702/91, 24.04.1991
- Eine verfrühte Aufkündigung kann selbst durch spätere Entwicklungen nachträglich nicht gerechtfertigt werden.OGH 1 Ob 705/89, 21.02.1990
- Hier: Verwendet ein Mieter die Bestandräumlichkeiten zu einem anderen als dem vereinbarten geschäftlichen Zweck, so ist hiefür der Zeitpunkt der Aufkündigung maßgebend.OGH 7 Ob 565/88, 28.04.1988
- Die Weitergabe des Bestandobjekts muss daher in diesem Zeitpunkt gegeben sein.OGH 8 Ob 1503/88, 11.02.1988
- Doch ist zur Beurteilung des Mangels eines schutzwürdigen Interesses auch die Sachlage heranzuziehen, wie sie sich bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz ergeben hat, soferne diese Entwicklung Rückschlüsse darauf zulässt, dass der Kündigungsgrund schon im Zeitpunkt der Aufkündigung gegeben war.OGH 6 Ob 661/87, 22.10.1987
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0070282 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
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- OGH 8 Ob 43/21p, 29.04.2021
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- OGH 6 Ob 129/18s, 25.10.2018, Fall aus Wien
- OGH 5 Ob 98/18z, 03.10.2018, Fall aus Wien
Im Gesetz
- Mietrechtsgesetz (MRG) § 33 · Gerichtliche Kündigung
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