OGH 4 Ob 167/21v

Fällt ein Mietverhältnis grundsätzlich in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, wird vermutet, dass dieses Gesetz gilt. Diese Vermutung kann nur widerlegen, wer eine bestimmte gesetzliche Ausnahme nachweist.

Wem eine Liegenschaft mit mehreren Gebäuden und insgesamt mehr als zwei Wohnungen gehört, der ist nicht begünstigt, auch wenn eines dieser Gebäude für sich ein wirtschaftlich selbständiges Wohnhaus ist. Er wird so behandelt wie der Eigentümer eines Hauses mit mehr als zwei Wohnungen.

Für die Ausnahme vom Mietrechtsgesetz kommt es nicht darauf an, dass das Wohnhaus weniger als drei selbständige Wohnungen hat. Entscheidend ist, dass es neben den zwei selbständigen Wohnungen keine weiteren Räume gibt, die vermietet werden könnten.

Der Begriff Haus ist nicht streng an die Grundbuchseinlage gebunden, im Zweifel wird aber auf die Liegenschaft abgestellt. Erstreckt sich ein Gebäude über mehrere Liegenschaften, fließt nur jener Teil in den Verteilungsschlüssel ein, der zur jeweiligen Liegenschaft gehört.

Ja, aber nur unter strengen Voraussetzungen. Der allgemeine Kündigungsgrund hat nicht die Aufgabe, fehlende Merkmale der im Gesetz aufgezählten Kündigungsgründe zu ersetzen. Er greift nur, wenn anstelle des fehlenden Merkmals so gewichtige zusätzliche Umstände vorliegen, dass der gesamte Sachverhalt den aufgezählten Kündigungsgründen an Wichtigkeit gleichkommt.

Wenn Sie als Mieter laufend versuchen, Ihr Benützungsrecht auf Räume oder Gegenstände auszudehnen, die Sie gar nicht gemietet haben, gilt das als unleidliches Verhalten. Im entschiedenen Fall ging es um die Nutzung des Dachbodenzugangs als Abstellraum.

Ob ein Wohnhaus mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen vorliegt, entscheidet letztlich die allgemeine Verkehrsauffassung. Dabei ist nach der Verschiedenartigkeit der jeweiligen Problemlage zu unterscheiden.

In der Regel nicht. Entscheidend ist, ob ein Raum selbständig vermietbar ist; Räume, die üblicherweise zu einem Haus gehören, etwa Abstellräume, Keller oder Garagen, bleiben außer Betracht. Das ändert sich, wenn ein solcher Raum tatsächlich eigens vermietet wurde.