OGH 5 Ob 197/20m

Ja, soweit es dem Zweck Ihres Vertrags, der Ortsüblichkeit oder der Übung im Haus entspricht - auch wenn dazu nichts im Vertrag steht. Auch eine bei Mietbeginn bestehende tatsächliche Übung kann zählen, selbst wenn sie in keiner schriftlichen Hausordnung steht.

Hängt die Entscheidung von den Umständen des einzelnen Falls ab, überprüft der Oberste Gerichtshof diese Beurteilung nicht. Er greift nur ein, wenn die Unzumutbarkeit einer Fortsetzung des Vertrags auffallend falsch beurteilt wurde.

Ob ein bestimmtes Verhalten als unleidlich gilt und deshalb eine Kündigung rechtfertigt, hat keine grundsätzliche Bedeutung. Diese Frage entscheiden die Vorinstanzen; der Oberste Gerichtshof befasst sich damit im Regelfall nicht.

Ja. Das Gericht sieht sich nicht nur den vorgeworfenen Vorfall an, sondern auch Ihr Verhalten davor und danach. Ob die Kündigung berechtigt ist, entscheidet sich nach dem Gesamtbild.

Ein unleidliches Verhalten liegt vor, wenn das friedliche Zusammenleben über längere Zeit oder durch häufige Wiederholungen gestört wird.

Entscheidend sind die örtlichen und persönlichen Verhältnisse und die im Haus gewohnten Umgangsformen. Es zählt also, was in diesem Haus üblicherweise noch zulässig ist. Nicht das persönliche Empfinden einzelner Nachbarn gibt den Ausschlag, sondern ob das Verhalten nach allgemeiner Anschauung geeignet ist, den Mitbewohnern das Wohnen zu verleiden.

Für eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens muss das friedliche Zusammenleben längere Zeit oder wiederholt gestört sein, und zwar über das Maß hinaus, das unter den gegebenen Verhältnissen erfahrungsgemäß geduldet wird. Ein einzelner Vorfall genügt nur, wenn er schwer wiegt. Mehrere für sich genommen geringfügige Vorfälle können aber zusammen ausreichen.

Ihr Verhalten wird nicht in einzelne Vorfälle zerlegt, sondern als Ganzes beurteilt; dabei können auch länger zurückliegende Ereignisse einbezogen werden. Der Kündigungsgrund ist nicht auf bestimmte Verhaltensweisen wie Beschimpfungen, Drohungen oder Lärm beschränkt, sondern erfasst jedes Verhalten, das das friedliche Zusammenleben beeinträchtigt. Auch laufende Versuche, die Benützung auf nicht gemietete Räume oder Gegenstände auszudehnen, zählen dazu.

Eine Verhaltensänderung nach Einbringung der Aufkündigung wirkt sich nur dann auf die Kündigung aus, wenn daraus geschlossen werden kann, dass sich die bisherigen Unzukömmlichkeiten nicht wiederholen werden.

Wenn Sie als Mieter laufend versuchen, Ihr Benützungsrecht auf Räume oder Gegenstände auszudehnen, die Sie gar nicht gemietet haben, gilt das als unleidliches Verhalten. Im entschiedenen Fall ging es um die Nutzung des Dachbodenzugangs als Abstellraum.

Eine Kündigung wegen Störung des friedlichen Zusammenlebens setzt voraus, dass die Störungen erheblich sind. Geringfügige Beeinträchtigungen reichen dafür nicht aus.

Der Vermieter muss den geltend gemachten Kündigungsgrund schon in der Aufkündigung so beschreiben, dass klar ist, welcher Fall gemeint ist. Ist das geschehen, zählen nur diese Behauptungen. Innerhalb desselben Kündigungsgrundes darf er im Verfahren aber noch weitere Vorfälle nachtragen.