Darf ich die Fenster meiner Eigentumswohnung einfach tauschen?

betrifft Wohnungseigentümer, Miteigentümer, Hausverwaltung

Fenster prägen das Aussehen der Fassade und gehören zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Ein Austausch kann die Interessen der anderen Eigentümer immer beeinträchtigen. Sie brauchen deshalb die Zustimmung aller anderen Eigentümer oder eine Entscheidung des Gerichts.

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Ständige Rechtsprechung seit 1993, zuletzt bestätigt am 23.09.2025 (20 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1993)

Die Möglichkeit einer Beeinträchtigung der Interessen anderer Miteigentümer besteht schon dann, wenn Fenster geändert werden sollen, weil Fenster ein wesentliches Gestaltungselement der Fassade eines Hauses sind und ihre Änderung daher immer auch die äußere Erscheinung beeinträchtigen kann (hier: Ersatz einflügeliger Fenster durch zweiflügelige); außerdem gehören Fenster als Teil der Fassade zu den allgemeinen Teilen (der "Außenhaut") eines Hauses, weshalb ein nach § 13 Abs 2 Z 2 WEG zu beurteilendes Problem der Zulässigkeit einer Änderung nur durch die Zustimmung aller Miteigentümer oder Anrufung des Außerstreitrichters gelöst werden kann.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Eine Dachterrasse ist Teil der Außenhaut eines Gebäudes und damit als allgemeiner Teil der Liegenschaft anzusehen.OGH 5 Ob 154/19m, 22.10.2019
Hier: Auf Stützen einer Balkonüberdachung sowie auf einem außerhalb eines Fensters befindlichen Rollladengehäuse ‑ ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer und ohne Durchführung eines Außerstreitverfahrens ‑ montierte drei (Überwachungs‑)Kameras.OGH 2 Ob 35/13f, 19.09.2013
Zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehört, was sich außerhalb eines Mietgegenstands befindet, worunter insbesondere Außenfenster fallen.OGH 5 Ob 123/10i, 31.08.2010
Dies gilt selbst dann, wenn diese an in Sondernutzung stehende Flächen angrenzt.OGH 5 Ob 78/10x, 15.07.2010
Die „Außenhaut" des Gebäudes ist - jedenfalls im Lichte des § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 - als allgemeiner Teil der Liegenschaft anzusehen.OGH 5 Ob 97/09i, 07.07.2009

Alle 9 Ergänzungen anzeigen

Die Ansicht, wonach eine Änderung des äußeren Erscheinungsbildes (immer?) auch allgemeine Teile der Liegenschaft betreffe, steht gerade im Fall von Änderungen im Zubehör-Wohnungseigentum mit den Begriffsbestimmungen des § 2 WEG 2002 sowie dem Wortlaut von § 16 Abs 2 Z 1 und 2 WEG 2002 im Widerspruch.OGH 5 Ob 19/09v, 28.04.2009
Bei der Beurteilung, was im Einzelnen zu dieser „Außenhaut" gehört, hat die Rechtsprechung bislang neben räumlichen, auch (ansatzweise) funktionelle (wertende) Kriterien einfließen lassen.OGH 5 Ob 154/08w, 04.11.2008
Hier: Ausbau eines Balkons, der mit einer Umgestaltung beziehungsweise Inanspruchnahme der Außenfassade verbunden war.OGH 5 Ob 180/08v, 26.08.2008
Die Außenfassade stellt einen allgemeinen Liegenschaftsteil dar.OGH 5 Ob 180/08v, 26.08.2008

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0083334 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 9 von 20.

OGH 5 Ob 13/25k, 23.09.2025, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 154/20p, 15.04.2021, Fall aus Vorarlberg
OGH 5 Ob 174/20d, 25.03.2021, Fall aus Tirol
OGH 5 Ob 154/19m, 22.10.2019, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 79/18f, 12.06.2018
OGH 5 Ob 49/18v, 10.04.2018, Fall aus Tirol
OGH 5 Ob 98/17y, 27.06.2017
OGH 5 Ob 75/17s, 04.05.2017, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 249/15a, 14.06.2016, Fall aus Wien

Im Gesetz

Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 16 · Nutzung, Änderung und Erhaltung des Wohnungseigentumsobjekts
WEG 2002 § 52 · Wohnungseigentumsrechtliches Außerstreitverfahren

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So hat das Gericht es formuliert (1993)

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