MRG § 26
Was die Gerichte dazu entschieden haben
Auch wenn Ihr Mietvertrag bereits beendet ist, können Sie überprüfen lassen, ob der vorgeschriebene Hauptmietzins zulässig war. Die Beendigung des Mietverhältnisses nimmt Ihnen dieses Recht nicht.
Eine unwirksame Vereinbarung über die Höhe der Miete müssen Sie binnen drei Jahren bei Gericht oder bei der Gemeinde geltend machen. Lassen Sie diese Frist verstreichen, gilt die Vereinbarung als geheilt und der zu hohe Mietzins bleibt aufrecht.
Die Unterschrift. Die Frist, innerhalb der Sie die Unwirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung geltend machen können, beginnt mit dem Abschluss der Vereinbarung. Weder der Beginn des Mietverhältnisses noch die erste Zahlung sind dafür maßgeblich.
Es kommt nicht darauf an, wie viel Geld der Untervermieter eingesetzt oder an Zinsen bezahlt hat. Maßgeblich ist allein, welche baulichen Verbesserungen und Einrichtungen im Objekt vorhanden und für Sie als Untermieter beim Abschluss des Vertrags noch nutzbar sind.
Ja. Investitionen, die der Hauptmieter selbst getätigt oder dem Vormieter abgelöst hat, können den Untermietzins erhöhen, soweit sie Ihnen als Untermieter zugutekommen. Der Gedanke dahinter ist, dass Sie von diesen noch nutzbaren Leistungen profitieren.
Gegen denjenigen, der in der überprüften Zeit Vermieter war und die beanstandete Vorschreibung vorgenommen hat. Bei einem Eigentümerwechsel kommt es dabei grundsätzlich auf die Eintragung des Eigentums im Grundbuch an; ab dann tritt der Erwerber in das Mietverhältnis ein. Dass das Mietverhältnis mit den früheren Vermietern nicht mehr besteht, hindert deren Beteiligung am Verfahren nicht. Besteht am Objekt kein Wohnungseigentum, ist der Antrag gegen alle Miteigentümer zu richten.
Auf die Frist, innerhalb der eine unwirksame Vereinbarung über die Miethöhe geltend gemacht werden muss, kann nicht im Voraus verzichtet werden. Die Frist soll die Beweisschwierigkeiten vermeiden, die entstehen, wenn die Miete erst lange nach der Vereinbarung überprüft wird. Damit nähert sie sich einer Verjährungsfrist an.
Ist aus Ihrem Antrag zweifelsfrei erkennbar, gegen wen er sich richtet, kann die Bezeichnung der Gegenseite richtiggestellt werden. Die Frist für die Überprüfung des Mietzinses ist dann schon mit der Antragstellung gewahrt.
Die Frist, innerhalb der Sie einen überhöhten Mietzins beanstanden können, wahren Sie nur mit einem rechtzeitigen und inhaltlich begründeten Antrag. Wird die Frist versäumt, ist der Anspruch endgültig verloren.
Die Regel über den Untermietzins schützt nicht die Interessen des Vermieters. Stimmt der Vermieter zu, dass Sie Ihre Mietrechte bestmöglich verwerten, verstößt das gegen keine gesetzliche Vorschrift.
Der Gebrauchswert der Investition wird auf die voraussichtliche restliche Nutzungsdauer aufgeteilt, nicht auf die Dauer Ihres Untermietvertrags. Das gilt auch dann, wenn Ihr Vertrag kürzer läuft als diese Nutzungsdauer. Nur wenn Sie einen Pauschalbetrag für übergebene Investitionen gezahlt haben, wird dieser auf die Vertragszeit verteilt.
Ja, aber nur teilweise. Beim Untermietzins dürfen Verbesserungen berücksichtigt werden, die für Sie einen objektiven Nutzen haben. Auf Ihre konkrete Verwendung kommt es nicht an, wohl aber darauf, dass der Nutzen schon beim Abschluss des Untermietvertrages bestand.