OGH 5 Ob 78/25v

Ja. Solange Sie mit der Gegenseite ernsthaft über eine Einigung verhandeln, läuft auch eine kurze Ausschlussfrist nicht gegen Sie. Nach dem endgültigen Scheitern der Gespräche müssen Sie aber in angemessener Zeit klagen; warten Sie mehr als drei Monate zu, ist Ihr Recht verloren. Was angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab, etwa von der ursprünglichen Länge der Frist und vom Aufwand für die Klage.

Bei einer Ausschlussfrist verlieren Sie Ihr Recht, sobald die Frist abgelaufen ist. Das gilt auch dann, wenn Sie die Geltendmachung ohne eigenes Verschulden unterlassen haben.

Über die Kosten entscheidet das Gericht zweiter Instanz endgültig. Der Ausschluss betrifft jede Entscheidung, in der in irgendeiner Form über Kosten abgesprochen wird.

Für Rechtsmittel in Mietrechtssachen gelten grundsätzlich dieselben Regeln wie im gewöhnlichen Zivilverfahren. Neues Vorbringen und neue Beweise können Sie im Rekurs daher nicht mehr nachreichen.

Auch im besonderen gerichtlichen Verfahren in Mietsachen dürfen Sie im Rechtsmittel keine neuen Tatsachen und Beweise mehr vorbringen. Was Sie vorbringen wollen, müssen Sie schon in erster Instanz sagen.

Eine unwirksame Vereinbarung über die Höhe der Miete müssen Sie binnen drei Jahren bei Gericht oder bei der Gemeinde geltend machen. Lassen Sie diese Frist verstreichen, gilt die Vereinbarung als geheilt und der zu hohe Mietzins bleibt aufrecht.

Auf die Frist, innerhalb der eine unwirksame Vereinbarung über die Miethöhe geltend gemacht werden muss, kann nicht im Voraus verzichtet werden. Die Frist soll die Beweisschwierigkeiten vermeiden, die entstehen, wenn die Miete erst lange nach der Vereinbarung überprüft wird. Damit nähert sie sich einer Verjährungsfrist an.

Im wohnrechtlichen Verfahren außer Streitsachen werden nur die Kosten eines zweckentsprechenden Aufwands ersetzt. Die Kosten Ihrer Rechtsmittelbeantwortung bekommen Sie daher nur, wenn Sie darin auf die Unzulässigkeit des gegnerischen Rechtsmittels hingewiesen haben. Fehlt dieser Hinweis, gibt es keinen Ersatz.

In einem Verfahren über die zulässige Miethöhe prüft das Gericht zunächst als Vorfrage, ob überhaupt eine Wertsicherung vereinbart wurde. Entschieden wird dann für den jeweiligen Zinstermin, ob der erhöhte Hauptmietzins den zwingenden gesetzlichen Regeln über die Mietzinsbildung entspricht. Wenden Sie hingegen ein, die Vertragsbestimmung selbst sei nichtig, ist dafür dieser Weg nicht zulässig.