Muss der Vermieter Schimmel in der Wohnung beseitigen?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Wohnungseigentümer

Das hängt vom Ausmaß ab. Ernst ist ein Schaden nur, wenn er die ordentliche Benützung unmöglich macht und ein außergewöhnliches Ausmaß erreicht; ist Schimmel in das Mauerwerk oder den Verputz eingedrungen, ist die Bausubstanz betroffen. Muss der Verputz großflächig erneuert werden, ist das Sache des Vermieters, kleinere Ausbesserungen bleiben bei Ihnen.

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Ständige Rechtsprechung seit 1996, zuletzt bestätigt am 15.11.2021 (20 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1996)

Nur ein Schaden, der einerseits die ordentliche Benützung des Bestandobjektes unmöglich macht, andererseits ein außergewöhnliches Ausmaß erreicht, kann als "ernst" angesehen werden. Mängel, die ohne besonderen Aufwand jederzeit beseitigt werden können (und deshalb auch die Brauchbarkeit des Bestandobjekts gar nicht beeinträchtigen), fallen nicht darunter. Dringt Schimmel in ein Mauerwerk ein, und kann er deshalb nicht allein durch eine Behandlung der Oberfläche (etwa einen Neuanstrich mit desinfizierender Farbe) beseitigt werden, liegt ein Schaden des Hauses vor, weil die Bausubstanz angegriffen ist. Dazu genügt ein Befall des Verputzes, weil auch er zur Bausubstanz gehört. In einem solchen Fall hängt die Erhaltungspflicht des Vermieters davon ab, ob eine großflächige Erneuerung des Verputzes notwendig ist. Kleinere Ausbesserungen des Verputzes, wie sie bei Malerarbeiten und Tapezierarbeiten oder bei Einrichtung der Wohnung durchaus üblich sind, obliegen nach dem Gesagten - wie dies beispielsweise auch für die Ausbesserung eines defekten Fußbodens vertreten wird - dem Mieter, während die großflächige Erneuerung des Wandverputzes oder Deckenverputzes in die Erhaltungspflicht des Vermieters fällt.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: § 28 Abs 1 Z 1 WEG.OGH 5 Ob 142/19x, 24.09.2019
Die vertraglich vereinbarte Nutzungsart als Garage erfordert grundsätzlich keine an Wohnräumen gemessene Erhaltungspflicht. Diese hat sich vielmehr am ortsüblichen Standard für Bestandobjekte mit einer vergleichbaren Widmung zu orientieren.OGH 5 Ob 143/14m, 18.11.2014
Hier: Schimmelbefall im Kellergeschoß des Hauses.OGH 5 Ob 60/14f, 20.05.2014
Hier: Hohe Konzentration von Schimmelpilzsporen in der Raumluft als eine vom Mietgegenstand ausgehende erhebliche Gesundheitsgefährdung.OGH 5 Ob 92/13k, 16.07.2013
Hier: Erneuerung der schadhaft gewordenen Badewanne.OGH 1 Ob 55/11m, 24.05.2011

Alle 11 Ergänzungen anzeigen

Das Auftreten von Schimmelflecken rund um zwei Steckdosen, reicht nicht für die Annahme einer nachhaltigen Schimmelbildung mit Auswirkungen auf die Bausubstanz aus.OGH 8 Ob 153/06t, 18.12.2006
Die Behebungspflicht im Inneren des Bestandgegenstandes ist dem Vermieter nur insoweit zugewiesen, als der Schaden die Qualifikation "ernst" erfüllt, also nicht ohne geringen Aufwand jederzeit beseitigt werden kann und es sich andererseits um einen Schaden des Hauses handelt, also um einen Mangel, der Auswirkungen auf den Bauzustand des Gebäudes hat.OGH 5 Ob 42/02s, 26.02.2002
Schäden im Aufbau der Bodenkonstruktion sind "ernster Schaden des Hauses".OGH 7 Ob 218/00k, 11.07.2001
Zu den vom Vermieter zu behebenden Schäden gehören insbesondere jene, die Auswirkungen auf den Bauzustand hätten, wie etwa wegen nachhaltiger Schimmelbildung (MietSlg 50.153/20; SZ 69/137 ua).OGH 5 Ob 206/00f, 15.05.2001
Unter ernsten Schäden des Hauses sind Schäden der Bausubstanz zu verstehen. Der Einfluss des Schadens auf die Brauchbarkeit des Mietobjekts ist nicht allein ausschlaggebend. Die reine Oberflächengestaltung im Inneren eines Mietobjekts durch Malerei, Tapeten etc kann selbst bei größtem Kostenaufwand nicht in die gesetzliche Erhaltungspflicht des Vermieters fallen.OGH 1 Ob 228/00m, 28.11.2000
Hier: § 14 Abs 1 Z 1 WEG, Fußbodensanierung: der Estrich, also ein Teil der Fußbodenkonstruktion, muss entfernt und wieder aufgetragen werden; damit wird die Erhaltungsarbeit sogar an gemeinsamen Teilen des Hauses geleistet, zu denen Böden und Decken einzelner Wohnungen, ebenso zu zählen sind wie tragende Wände und andere konstruktive Teile des Hauses.OGH 5 Ob 2151/96a, 12.06.1996

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0102183 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 5 von 20.

OGH 5 Ob 178/21v, 15.11.2021, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 212/20t, 01.03.2021, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 177/19v, 16.01.2020, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 142/19x, 24.09.2019, Fall aus Oberösterreich
OGH 5 Ob 249/15a, 14.06.2016, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 3 · Erhaltung
MRG § 6 · Auftrag zur Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten
MRG § 8 · Umfang des Benützungsrechts
Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 28 · Ordentliche Verwaltung

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Erhaltungspflicht des Vermieters in der Wohnung

Muss der Vermieter jeden Schaden in meiner Wohnung beheben?

Nein. Zwingend ist die Erhaltungspflicht des Vermieters innerhalb der Wohnung nur bei ernsten Schäden des Hauses. Sonstige Arbeiten, die nötig wären, um die Wohnung brauchbar zu machen, fallen nicht darunter; die reine Oberflächengestaltung wie Ausmalen oder Tapezieren ist auch bei hohen Kosten nie Sache des Vermieters. Für die allgemeinen Teile des Hauses gilt das nicht.

günstig für Vermieter Pflegepflicht des Mieters

Kann ich gekündigt werden, wenn ich die Wohnung nicht pflege?

Ja. Sie müssen den Mietgegenstand üblich pflegen und auftretende Schäden beheben. Unterlassen Sie das, gilt das bereits als erheblich nachteiliger Gebrauch, und zwar schon bevor die Bausubstanz Schaden nimmt.