Wer zahlt das Ausmalen nach der Beseitigung der Feuchtigkeit?

günstig für Wohnungseigentümer betrifft Wohnungseigentümer, Mieter, Vermieter, Eigentümergemeinschaft

Ständig eindringendes Wasser im Mauerwerk ist ein ernster Schaden des Hauses; seine Behebung gehört zur Erhaltung und ist von der Gemeinschaft zu tragen. Dazu zählen auch die dabei nötigen Nacharbeiten in den einzelnen Objekten, etwa Verputz und Malerei. Rein optische Mängel, die bloßes Ausmalen erfordern, zahlen Sie selbst.

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Ständige Rechtsprechung seit 1989, zuletzt bestätigt am 28.05.2024 (22 Entscheidungen).

Stichwort des Gerichts (1989)

Feuchtigkeitsschäden infolge ständigen Wassereintrittes in Mauerwerk stellen einen ernsten Schaden des Hauses dar und die Behebung dieser Schäden gehört zur ordnungsgemäßen Erhaltung der Liegenschaft. Werden im Zuge der Behebung solcher Schäden Arbeiten in den einzelnen Wohnungseigentumsobjekten, wie etwa die Beseitigung schadhaften Wandverputzes sowie dessen Erneuerung einschließlich Malen oder Tapezieren der Wände - notwendig, so gehören auch diese Maßnahmen zur Behebung eines ernsten Schadens und fallen die damit verbundenen Kosten in die Zahlungspflicht der Gemeinschaft.

Der Gerichtshof hat hier nur ein Stichwort festgehalten. Die Regel selbst steht in den Ergänzungen und Entscheidungen, die diesen Rechtssatz tragen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Ob bloß vorbereitende, begleitende oder nachfolgende Tätigkeiten vorliegen, ist aus deren funktionellem Zusammenhang mit der eigentlichen Erhaltungsarbeit zu erschließen. Sie sind zu deren Durchführung notwendig, ermöglichen oder erleichtern sie oder dienen dazu, den ursprünglichen Zustand nach Abschluss der Erhaltungsarbeit wiederherzustellen.OGH 5 Ob 143/14m, 18.11.2014
Hier: Schimmelbefall im Kellergeschoß des Hauses.OGH 5 Ob 60/14f, 20.05.2014
Die Behebung eines ernsten Schadens iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG des Hauses oder an einem Wohnungseigentumsobjekt ist stets ordentliche Verwaltung und fällt damit in die Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft, die dafür auch zahlungspflichtig ist.OGH 5 Ob 170/11b, 13.12.2011
Umfang der (Vor‑ und Nach‑)Arbeiten nach §§ 3 f MRG steht im Zusammenhang mit dem Verständnis der „Duldungspflichten“ des Mieters nach § 8 Abs 2 MRG und dessen Entschädigungsanspruch nach § 8 Abs 3 MRG.OGH 5 Ob 113/10v, 02.12.2010
Funktioneller und adäquater Zusammenhang zwischen den „eigentlichen“ und den „abgeleiteten“ Erhaltungsarbeiten kann dabei Abgrenzungshilfe sein.OGH 5 Ob 113/10v, 02.12.2010
Die Entscheidung 1 Ob 228/00m ist vereinzelt geblieben. Aus einer Einzelentscheidung kann keine Uneinheitlichkeit der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs abgeleitet werden.OGH 5 Ob 238/08y, 04.11.2008
Nicht nur die Behebung von Substanzschäden unterliegt der Erhaltungspflicht des Vermieters, sondern auch jede in diesem Zusammenhang erforderliche Nacharbeit (Nachfolgearbeit) wie zum Beispiel Schuttabfuhr, Wiederherstellung von Tapeten, Malerei oder Verfliesung. (Ausdrücklich gegenteilig zu 1 Ob 228/00m.)OGH 5 Ob 83/06a, 20.04.2006
Hier: § 3 MRG.OGH 5 Ob 83/06a, 20.04.2006
Die Schäden an der Malerei oder an Tapeten sind gewiss keine Schäden an der Substanz des Hauses, sodass der Vermieter zu deren Behebung nicht verpflichtet ist. Es ist vielmehr allein Sache des Mieters, die Malerei oder die Tapeten nach seinem eigenen Gutdünken zu gestalten beziehungsweise zu erneuern. Sind die ernsten Schäden eines Hauses - hier: die Setzungsrisse - erst einmal behoben, so ist der Erhaltungspflicht des Vermieters Genüge getan, und es obliegt nun dem Mieter, die Innengestaltung des von ihm gemieteten Objekts vorzunehmen.OGH 1 Ob 228/00m, 28.11.2000
Risse an Wohnungswänden und sonstige Schäden innerhalb der Wohnungen sind von deren Eigentümern (nur) zu tragen, wenn es sich dabei um rein optische Probleme - also um "Schönheitsfehler" - handelt, die "durch Übermalen beziehungsweise Ausmalen behoben werden können". Hingegen sind ernste Schäden des Hauses auf Kosten der Miteigentümergemeinschaft zu beheben. Darunter können auch Schäden innerhalb der einzelnen Wohnungen fallen.OGH 1 Ob 183/00v, 24.10.2000
Hier: Kellerabteile, die Zubehör zum Wohnungseigentum sind.OGH 5 Ob 219/98m, 11.05.1999
Mit § 14 Abs 1 Z 1 WEG ist der Erhaltungsbegriff des MRG auch für die WE-Gemeinschaft verbindlich geworden.OGH 5 Ob 219/98m, 11.05.1999

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0083089 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

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Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 3 · Erhaltung
Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 28 · Ordentliche Verwaltung

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