Wer darf über die Verwaltung unseres gemeinsamen Hauses entscheiden?
günstig für Mehrheitseigentümer betrifft Miteigentümer, Vermieter, Mieter, Hauseigentümer
Gibt es keinen gemeinsamen Verwalter, können Verwaltungshandlungen nur von der Mehrheit der Miteigentümer gesetzt werden. Davon zu unterscheiden sind bloße Besitz- oder Gebrauchshandlungen einzelner Teilhaber. Verwaltungshandlungen sind Maßnahmen, die das gemeinsame Interesse aller betreffen.
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Ständige Rechtsprechung seit 1996, zuletzt bestätigt am 06.04.2022 (10 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (1996)
Ist ein gemeinsamer Verwalter nicht bestellt, können Verwaltungshandlungen nur von der Mehrheit gesetzt werden. Von den bloßen Besitzhandlungen oder Gebrauchshandlungen der Teilhaber unterscheiden sich Verwaltungshandlungen dadurch, dass sie Maßregeln einer Geschäftsführung im Interesse aller Gemeinschafter sind oder wenigstens sein sollen. Die Anrufung des Gerichts durch die Miteigentümer eines vermieteten Objekts in einem Verfahren zur Überprüfung der Betriebskosten (§ 37 Abs 1 Z 12 MRG) stellt eine solche Verwaltungshandlung dar; es stehen daher dem Minderheitseigentümer oder bloßen Hälfteeigentümer in einem Verfahren, in dem es um Interessen der Gemeinschaft geht, keine Antragsbefugnis und Rechtsmittelbefugnis zu; auch der Hinweis auf das Vorliegen einer einheitlichen Streitpartei führt nicht zur Legitimation.
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Anderes gilt jedoch im Fall der Rekurserhebung durch einen von mehreren Miteigentümern in einem Verfahren, wo alle Miteigentümer wie eine einheitliche Streitpartei zu behandeln sind, wenn die Erhebung des Rechtsmittels dem Günstigkeitsprinzip entspricht, das alle Mitglieder der einheitlichen Streitpartei umfasst. In jenen Fällen wird jeweils die Rekurslegitimation einzelner Miteigentümer auf Vermieterseite mit dem Hinweis auf das Günstigkeitsprinzip bejaht.OGH 5 Ob 184/07f, 20.11.2007
- Auch muss ein Minderheitseigentümer die Ergebnisse des von der Mehrheit geführten Verfahrens nach den §§18 f MRG gegen sich gelten lassen, weil es sich diesfalls um eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung handelt.OGH 5 Ob 184/07f, 20.11.2007
- Hier: Zur Führung eines Verfahrens nach den §§ 18 ff MRG ist bei einer Personenmehrheit auf Vermieterseite nur die verwaltungsberechtigte Mehrheit legitimiert, weil es sich dabei um eine Angelegenheit der Verwaltung handelt.OGH 5 Ob 184/07f, 20.11.2007
- Wo eine Feststellung des zu leistenden Hauptmietzinses immer nur allen Vermietern gegenüber einheitlich erfolgen kann, sind alle Miteigentümer nicht nur einheitliche Streitpartei, sondern auch vom Günstigkeitsprinzip umfasst. Die Rekurserhebung durch den einzelnen Miteigentümer erfolgt für alle Vermieter, somit für alle Miteigentümer der Liegenschaft.OGH 5 Ob 68/01p, 09.10.2001
- Diese Rechtsprechung wird im Hinblick auf die (vgl WoBl 2000/152) Sonderstellung des Wohnungseigentümers (auch Wohnungseigentumsbewerbers) nicht aufrecht erhalten.OGH 5 Ob 179/01m, 21.08.2001
Alle 9 Ergänzungen anzeigen
- Hat innerhalb der Frist des § 40 MRG lediglich eine Minderheit der vermietenden Miteigentümer den Antrag auf Entscheidung durch das Gericht eingebracht, ist grundsätzlich ein Verbesserungsverfahren einzuleiten (5 Ob 446/97t = immolex 1999/7; 5 Ob 321/99p).OGH 5 Ob 230/00k, 26.09.2000
- Ein Minderheitseigentümer ist (trotz einheitlicher Streitpartei) zur Anrufung des Gerichts gemäß § 40 MRG nicht legitimiert.OGH 5 Ob 230/00k, 26.09.2000
- Die Anrufung des Gerichtes nach § 40 MRG hat als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung in der Regel durch die Mehrheit der Miteigentümer des Mietobjektes zu erfolgen, wenn die Eigentümergemeinschaft - wie im Fall eines Mietvertragsabschlusses vor Begründung von Wohnungseigentum - Vertragspartner des Mieters ist (MietSlg 48.433; MietSlg 48.434; vgl auch 5 Ob 446/97t = EWr I/40/16).OGH 5 Ob 40/00v, 29.02.2000
- Hier: Überprüfung der Mietzinshöhe.OGH 5 Ob 17/96, 29.10.1996
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0105778 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
Im Portal: die neuesten 2 von 10.
- OGH 5 Ob 19/22p, 06.04.2022, Fall aus Wien
- OGH 5 Ob 29/21g, 20.10.2021, Fall aus Wien
Im Gesetz
- Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 833 · Rechte der Theilhaber in der gemeinschaftlichen Sache
- ABGB § 834
- ABGB § 835
- Mietrechtsgesetz (MRG) § 37 · Entscheidungen im Verfahren außer Streitsachen
- MRG § 40 · Anrufung des Gerichtes
- Zivilprozessordnung (ZPO) Art. 14
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