ABGB § 834

Die Aufwendungen für die gemeinsame Liegenschaft tragen die Miteigentümer nach ihren Anteilen. Von diesem gesetzlichen Schlüssel kann durch Vereinbarung abgewichen werden. Eine solche Vereinbarung ist aber eine wichtige Veränderung und fällt nicht in die eigene Verfügungsmacht des bestellten gemeinsamen Verwalters.

Eine verbindliche Vereinbarung über die Benützung liegt nur vor, wenn einem Teilhaber die gemeinsame Sache oder ein körperlich abgegrenzter Teil davon dauernd oder zumindest für längere Zeit zur alleinigen Benützung zugewiesen wird. Im Zweifel ist keine so weitgehende Bindung anzunehmen, sondern nur eine unverbindliche tatsächliche Regelung des Gebrauchs.

Für die Vergangenheit nicht. Ohne besondere Vereinbarung können Sie von einem Miteigentümer keine Vergütung dafür verlangen, dass er einen größeren Teil genutzt hat, als ihm zusteht. Ein Entgelt für die Nutzung kann nur für die Zukunft festgesetzt werden.

Nur mit Zustimmung aller. Nimmt jemand einen gemeinsam genutzten Teil für sich allein in Anspruch, ist das eine wichtige Veränderung. Fehlt eine Einigung, kann sie nur das Gericht im Außerstreitverfahren ersetzen. Ohne Einigung oder Gerichtsentscheidung ist der Eingriff eigenmächtig und rechtswidrig.

Nicht in jedem Fall. Kann die Behebung der Mängel dazu führen, dass alle Wohnungseigentümer nachzahlen müssen, weil die Leistung auch nicht verrechnet wurde, ist das kein Anspruch, den ein einzelner Wohnungseigentümer durchsetzen kann.

Nein. Eine Vermietung zu außergewöhnlichen Bedingungen ist keine gewöhnliche Verwaltung mehr, sondern eine wichtige Veränderung, die nicht allein von der Mehrheit beschlossen werden kann. Dazu zählt etwa eine Verpachtung auf ungewöhnlich lange Zeit, eine Erweiterung ohne zusätzliches Entgelt oder die unentgeltliche Überlassung des Gartens an eine nahestehende Person.

Ja. Eine ausdrückliche oder schlüssige Vereinbarung über den Gebrauch begründet ein Dauerrechtsverhältnis, das auch für und gegen den Gesamtrechtsnachfolger eines Miteigentümers wirkt. Das gilt nicht, wenn das Benützungsrecht als höchstpersönliches Recht begründet oder auf die Person der damaligen Miteigentümer eingeschränkt wurde. Gegenüber dem Käufer eines Anteils wirkt sie nur bei einer Überbindung.

Ja. Nutzen Sie als Miteigentümer mehr, als Ihrem Anteil entspricht, müssen Sie den größeren Nutzen den anderen abgelten. Dabei zählt allein, dass Sie den Teil wegen Ihres Miteigentums für sich haben; ob Sie ihn selbst bewohnen, andere hineinlassen oder ihn leer stehen lassen, spielt keine Rolle. Ab dem Widerspruch der anderen können diese ein Entgelt verlangen.

Wichtige Veränderungen dürfen gegen den Willen der Minderheit nur unter Einhaltung der dafür vorgesehenen gesetzlichen Vorschriften vorgenommen werden. Das gilt auch für Verträge, die dazu mit dritten Personen geschlossen werden.

Wenn Ihnen als Miteigentümer bestimmte Teile zur alleinigen Benützung überlassen wurden, dürfen Sie darüber Miet- oder Pachtverträge abschließen. Sie handeln dabei zugleich als Vertreter der übrigen Miteigentümer.

Nein. An einem bloß rechnerischen Anteil an einer Liegenschaft können weder ein Wohnungsgebrauchsrecht noch ein Fruchtgenuss an einem bestimmten Raum begründet werden, weil einem schlichten Miteigentümer kein Recht auf einen bestimmten Teil zusteht. Nötig sind die Zustimmung der übrigen Miteigentümer und die Eintragung auf der ganzen Liegenschaft. Bei Wohnungseigentum ist es anders.

Nein. Eine Regelung, wer welchen Teil der gemeinsamen Sache benützt, können die Miteigentümer nur einstimmig treffen. Kommt keine Einigung zustande, entscheidet auf Antrag auch eines einzelnen Miteigentümers das Gericht im außerstreitigen Verfahren. Auch die Änderung einer bestehenden Regelung braucht die Zustimmung aller.

Geht es um Veränderungen tatsächlicher oder rechtlicher Art, die unter die allgemeine Regel für das Miteigentum fallen, kann die fehlende Zustimmung eines Miteigentümers nicht durch einen Beschluss des Außerstreitrichters ersetzt werden.

Sollen Miteigentümer, die Fenster und Türen auf eigene Kosten getauscht haben, ihren Aufwand aus der Rücklage ersetzt bekommen, ist das keine Angelegenheit der laufenden Verwaltung, weil dabei besondere Kosten anfallen. Es ist aber auch keine wichtige Veränderung. Ein solcher Beschluss gehört zur außerordentlichen Verwaltung.

Wer selbst stört, kann allein auf Unterlassung geklagt werden. Geht es aber um jemanden, der nicht selbst stört, kommt es darauf an, ob er die verlangte Leistung im Innenverhältnis der Gemeinschaft auch allein erbringen kann. Ist dafür das Zusammenwirken aller nötig, müssen Sie alle gemeinsam in Anspruch nehmen.

Nein. Soll einem Miteigentümer, der zugleich Mieter ist, gekündigt werden, darf er an dieser Entscheidung nicht mitwirken, auch dann nicht, wenn ihm die Mehrheit der Anteile gehört. Niemand darf in eigener Sache Richter sein. Für die Kündigung braucht es die Zustimmung aller übrigen oder des Gerichts.

Für die verbleibenden Miteigentümer nur dann, wenn sie dem Eintritt des neuen Eigentümers in die bisherige Aufteilung zustimmen, ausdrücklich oder eindeutig durch ihr Verhalten. Dass der Verkäufer die Regelung an den Käufer weitergegeben oder sich die weitere Nutzung vorbehalten hat, bindet die anderen nicht.

Nein. Ein Bestandvertrag über die gemeinsame Sache, der eine wichtige Veränderung bedeutet, braucht die Zustimmung aller Miteigentümer oder des Gerichts. Dieser Schutz der Minderheit darf nicht dadurch umgangen werden, dass sich die an der Nutzung interessierten Miteigentümer zu einem Verein zusammenschließen und dieser als Dritter mietet.

Die vorgeschriebene Schriftform trifft nur den neu hinzukommenden Miteigentümer; sie ist bereits erfüllt, wenn Sie durch schriftlichen Vertrag in die Stellung Ihres Vorgängers eingetreten sind. Solange ein neuer Miteigentümer den Beitritt zur alten Vereinbarung nicht ablehnt, bleiben die übrigen Miteigentümer gebunden. Erst mit einer Ablehnung wird die Vereinbarung hinfällig.

Geht es um eine gerichtliche Regelung unter Miteigentümern, müssen alle Miteigentümer am Verfahren beteiligt sein. Über ein gemeinschaftliches Verhältnis kann nämlich nur gegenüber allen entschieden werden. Fehlt auch nur einer, sei es auf der Antragsteller- oder auf der Gegenseite, bleibt der Antrag erfolglos.

Soll der Mietvertrag mit einem Miteigentümer gekündigt werden, muss auch dessen fehlende Zustimmung durch eine Entscheidung des Gerichts im Außerstreitverfahren ersetzt werden.

Ja. Ob für die gemeinsame Liegenschaft ein Verwalter bestellt wird, entscheidet die Mehrheit der Stimmen. Wer überstimmt wurde, kann dagegen nichts unternehmen. Anderes gilt nur, wenn der bisherige Verwalter ausnahmsweise für einen bestimmten Zweck vereinbart worden war.

Ja, das ist möglich. Hat ein Miteigentümer die gemeinsame Sache eigenmächtig verändert, kann er beim Gericht nachträglich die Genehmigung dieser Maßnahme beantragen. Ausdrücklich geregelt ist diese Frage im Gesetz nicht.

Gibt es keinen gemeinsamen Verwalter, können Verwaltungshandlungen nur von der Mehrheit der Miteigentümer gesetzt werden. Davon zu unterscheiden sind bloße Besitz- oder Gebrauchshandlungen einzelner Teilhaber. Verwaltungshandlungen sind Maßnahmen, die das gemeinsame Interesse aller betreffen.

Außerhalb des Wohnungseigentums springt das Gericht nur in bestimmten Fällen ein: wenn sich gleiche Stimmen gegenüberstehen oder wenn bei wichtigen Veränderungen keine Einstimmigkeit zustande kommt und die im Gesetz vorgesehenen anderen Wege nicht beschritten werden. Sonst ist es nicht Aufgabe des Gerichts, die Gemeinschaft zu regeln.

Nein, nicht allein. Wollen Sie an einem realen Teil einer im Miteigentum stehenden Liegenschaft ein Fruchtgenussrecht bestellen, brauchen Sie das Einverständnis aller Miteigentümer. Das gilt auch dann, wenn eine Benützungsregelung im Grundbuch angemerkt ist; die Dienstbarkeit belastet immer den ganzen Grundbuchskörper.

Nein, nicht als eigenständiges Recht. Das Recht, einen bestimmten Teil der gemeinsamen Sache zu benützen, lässt sich vom Miteigentum nicht trennen. Sie können höchstens die Ausübung überlassen, etwa durch einen Miet- oder Pachtvertrag; in eine Benützungsvereinbarung eintreten kann nur, wer auch den Miteigentumsanteil übernimmt.