Darf sich der Hausverwalter gegen seine Kündigung wehren?

günstig für Verwalter betrifft Hausverwalter, Wohnungseigentümer, Eigentümergemeinschaft

Im Verfahren über die Willensbildung der Wohnungseigentümer hat der Verwalter keine Parteistellung, weil seine Interessen dadurch noch nicht unmittelbar betroffen sind. Im Verfahren über die Wirksamkeit seiner Kündigung ist er dagegen jedenfalls Partei. Dort steht ihm auch ein eigenes Antragsrecht zu, unabhängig davon, ob er selbst Miteigentümer ist.

Mit KI erklärt am 05.09.2026 · keine Rechtsberatung · Wo bekomme ich Hilfe? · Fehler melden

Ständige Rechtsprechung seit 1997, zuletzt bestätigt am 06.03.2025 (12 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1997)

1. Dem Verwalter kommt in dem die Willensbildung der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst betreffenden Verfahren (§ 26 Abs 1 Z 4 in Verbindung mit § 13b WEG) über seine Kündigung keine Parteistellung zu. Durch den Akt der Willensbildung sind die Interessen des Verwalters noch nicht unmittelbar betroffen. 2. Die Interessen des Verwalters sind insofern ausreichend gewahrt, als ihm im Verfahren über die Feststellung der Wirksamkeit einer solchen Kündigung (§ 26 Abs 1 Z 7 in Verbindung mit § 18 WEG) jedenfalls die Parteistellung eingeräumt ist. Da durch die Kündigung die unmittelbarsten Interessen des Verwalters berührt sind, muss - neben jedem Miteigentümer - auch dem Verwalter ein Antragsrecht gewährt sein, und zwar unabhängig davon, ob er selbst Miteigentümer ist oder nicht.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Im Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 4 WEG kommt dem Verwalter keine Parteistellung zu. Die Frage der Rechts(un)wirksamkeit eines Beschlusses kann er in einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 8 WEG als Vorfrage relevieren.OGH 5 Ob 85/11b, 07.07.2011
Ist im Zeitpunkt des Zugangs der Auflösungserklärung an den Verwalter infolge Unterbleibens fristgerechter Anfechtung oder ihrem rechtskräftigem Scheitern ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer „endgültig bestandkräftig“, so kann der Verwalter im Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 8 WEG Mängel der Beschlussfassung nicht mehr relevieren.OGH 5 Ob 178/10b, 23.09.2010
Wirft der Verwalter im Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 8 WEG Fragen der Willensbildung als Vorfrage der Unwirksamkeit der gegen ihn gerichteten Kündigung auf, ist zu prüfen, ob nicht die behaupteten Mängel des Mehrheitsbeschlusses durch Unterlassung einer Anfechtung seitens der Wohnungseigentümer bereits saniert sind.OGH 5 Ob 76/09a, 12.05.2009
Auch wenn der Verwalter die Rechtsunwirksamkeit eines solchen Beschlusses nicht unmittelbar geltend machen kann, kann er solche Mängel in einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 8 WEG als Vorfrage für die Unwirksamkeit der gegen ihn ausgesprochenen Kündigung relevieren.OGH 5 Ob 76/09a, 12.05.2009
Der Verwalter muss aber eine nicht auf einem wirksamen Mehrheitsbeschluss beruhende Kündigung seines Verwaltungsverhältnisses (als rechtsgeschäftliche Erklärung der Eigentümergemeinschaft) nicht gegen sich gelten lassen. Eine von der Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer ausgesprochene Kündigung ist nur wirksam, wenn ihr eine den Anforderungen des § 24 WEG genügende Willensbildung und Beschlussfassung vorangegangen ist.OGH 5 Ob 76/09a, 12.05.2009

Alle 11 Ergänzungen anzeigen

Durch den Akt der Willensbildung innerhalb der Eigentümergemeinschaft sind die Interessen des Verwalters nicht unmittelbar betroffen.OGH 5 Ob 76/09a, 12.05.2009
Dem Verwalter kommt im Willensbildungsprozess der Wohnungseigentümer keine Parteistellung zu und daher auch keine Legitimation, die Aufhebung eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft durchzusetzen.OGH 5 Ob 76/09a, 12.05.2009
Das hat auch nach der Novellierung des § 52 Abs 2 Z 1 WEG durch die WRN 2006 zu gelten.OGH 5 Ob 286/06d, 20.03.2007
Hier: §§ 21 und 24 WEG 2002.OGH 5 Ob 172/05p, 04.11.2005
Dabei sind aber nur Mängel der Willensbildung beachtlich.OGH 5 Ob 172/05p, 04.11.2005
Die von der Mehrheit der Miteigentümer und Wohnungseigentümer ausgesprochene Kündigung ist daher nur wirksam, wenn ihr eine den Anforderungen des § 13b WEG genügende Willensbildung und Beschlussfassung vorangegangen ist. Die Rechtsunwirksamkeit eines solchen Beschlusses kann der betroffene Verwalter zwar nicht in einem Verfahren nach § 26 Abs 1 Z 4 WEG geltend machen, also selbständig feststellen lassen (MietSlg 49/43), sie jedoch in einem die Rechtswirksamkeit der Kündigung behandelnden Verfahren nach § 26 Abs 1 Z 7 WEG als Vorfrage relevieren.OGH 5 Ob 146/01h, 10.07.2001

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0108767 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 12.

OGH 5 Ob 169/24z, 06.03.2025, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 61/19k, 31.07.2019, Fall aus Salzburg

Im Gesetz

Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 21 · Auflösung und Verlängerung des Verwaltungsvertrags
WEG 2002 § 24 · Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft
WEG 2002 § 52 · Wohnungseigentumsrechtliches Außerstreitverfahren

Teilen WhatsApp Facebook LinkedIn E-Mail

Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Wohnungseigentümer Verwalter und Eigentümergemeinschaft

Wen muss der Hausverwalter belangen, wenn er auf Auslagen sitzenbleibt?

Der Verwalter steht in einem Auftragsverhältnis zur Eigentümergemeinschaft und nicht mehr zu den einzelnen Wohnungseigentümern. Seine Ansprüche, etwa auf Ersatz von Aufwendungen, muss er daher gegen die Gemeinschaft geltend machen und kann sich erst danach unter bestimmten Voraussetzungen an die einzelnen Eigentümer halten.

günstig für Wohnungseigentümer Abberufung des Hausverwalters

Wann kann ich den Hausverwalter abberufen lassen?

Ob die Gründe ausreichen, hängt immer von den Umständen Ihres Falles ab. Dazu zählt etwa, ob der Verwalter seine Pflichten zur Wahrung Ihrer Interessen und zur Information verletzt hat. Eine allgemein gültige Grenze gibt es nicht.