OGH 5 Ob 169/24z

Ja. Die Bestellung und die Abberufung eines gemeinsamen Verwalters gehören zur ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft. Darüber entscheidet die Mehrheit; die Entscheidung kann auch im Umlaufweg getroffen werden. Ein Mitspracherecht für Außenstehende kann nicht wirksam vereinbart werden.

Im Verfahren über die Willensbildung der Wohnungseigentümer hat der Verwalter keine Parteistellung, weil seine Interessen dadurch noch nicht unmittelbar betroffen sind. Im Verfahren über die Wirksamkeit seiner Kündigung ist er dagegen jedenfalls Partei. Dort steht ihm auch ein eigenes Antragsrecht zu, unabhängig davon, ob er selbst Miteigentümer ist.

Sie können einen Beschluss der Wohnungseigentümer nur dann bei Gericht bekämpfen, wenn überhaupt ein Beschluss vorliegt. Zumindest der Anschein eines solchen Beschlusses muss bestehen. Beschlüsse einer Gruppe, die ein Haus gemeinsam errichten ließ, als die Eigentümergemeinschaft noch gar nicht bestand, genügen dafür nicht.

Auch wenn die Eigentümer den Verwalter kündigen, müssen die Regeln über die Willensbildung der Miteigentümer eingehalten werden. Ist der Beschluss unwirksam, kann das auch der Verwalter geltend machen, wenn es um die Wirksamkeit der Kündigung geht.

Auch wenn Sie meinen, ein Beschluss der Wohnungseigentümer sei von vornherein ungültig, müssen Sie das im Verfahren außer Streitsachen geltend machen. Nur wenn nicht einmal der Anschein eines Beschlusses besteht, ist ein solcher Antrag nicht möglich.

Sieht ein Beschluss nach außen wie ein gültiger Mehrheitsbeschluss aus, müssen Sie ihn innerhalb der Frist anfechten. Tun Sie das nicht, bleibt er trotz seines Mangels wirksam. Nur wenn gar kein solcher Anschein besteht, etwa wenn eine Minderheit unter Ausschluss der Mehrheit entschieden hat, ist der Beschluss von vornherein unwirksam.

Ob der Anschein eines Mehrheitsbeschlusses besteht, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. In Zweifelsfällen soll der Zugang zum Verfahren außer Streitsachen großzügig gehandhabt werden, damit die Sache geklärt werden kann. Ist unklar, ob ein Beschluss ungültig oder nur anfechtbar ist, wird im Zweifel Anfechtbarkeit angenommen, die an eine Frist gebunden ist.

Die Mehrheit darf einen Beschluss über die laufende Verwaltung auch dann durchsetzen, wenn er anfechtbar ist oder bereits angefochten wurde. Die Fragen, die im Anfechtungsverfahren zu klären sind, werden nicht vorweg als Vorfrage geprüft. Geklärt werden muss nur, ob der Beschluss überhaupt rechtswirksam zustande gekommen ist.

Ein wirksamer Beschluss, den Verwaltungsvertrag zu kündigen, ist sofort vollziehbar und macht die Kündigung vorläufig wirksam. Wurde bereits ein neuer Verwalter bestellt, muss sich der bisherige Verwalter jeder Tätigkeit für das neue Verwaltungsjahr enthalten und erhält dafür kein Honorar. Nur wenn der Beschluss rückwirkend für unwirksam erklärt wird, steht ihm ein Entgelt zu, soweit er leistungsbereit war und sich nichts erspart hat.