WEG 2002 § 21

Der Verwalter darf Minderheitsrechte nicht beharrlich missachten; gerade in kleinen Häusern kann das die Atmosphäre vergiften und zu einem nicht wieder gutzumachenden Vertrauensverlust führen. Für die Annahme einer groben Vernachlässigung gelten in kleinen Häusern aber keine anderen Voraussetzungen als in großen. Der Verwalter darf auch den Wünschen eines dominierenden Mehrheitseigentümers nicht ohne förmliche Beschlussfassung vorauseilend folgen, wenn sie den erklärten Interessen der Minderheit widersprechen.

Ja. Die Bestellung und die Abberufung eines gemeinsamen Verwalters gehören zur ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft. Darüber entscheidet die Mehrheit; die Entscheidung kann auch im Umlaufweg getroffen werden. Ein Mitspracherecht für Außenstehende kann nicht wirksam vereinbart werden.

Ob die Gründe ausreichen, hängt immer von den Umständen Ihres Falles ab. Dazu zählt etwa, ob der Verwalter seine Pflichten zur Wahrung Ihrer Interessen und zur Information verletzt hat. Eine allgemein gültige Grenze gibt es nicht.

Nein. Abberufen werden kann nur, wer zuvor tatsächlich zum Verwalter bestellt wurde. Behaupten Sie das nicht widerspruchsfrei, prüft das Gericht angebliche Pflichtverletzungen gar nicht. Übernehmen bei Selbstverwaltung einzelne Miteigentümer nur bestimmte Verwaltungsaufgaben, werden sie dadurch noch nicht zu Verwaltern und treffen sie die Verwalterpflichten in der Regel nicht.

Wird ein Miteigentümer als Verwalter abberufen, darf er bei der anschließenden Bestellung eines anderen Verwalters als Eigentümer trotzdem mitstimmen. Werden beide Punkte gemeinsam abgestimmt, schlägt der Ausschluss vom Stimmrecht bei der Abberufung nicht auf die Neubestellung durch; das gilt jedenfalls bei einem Minderheitseigentümer.

Nur das Unaufschiebbare, und das längstens bis ein neuer Verwalter bestellt ist. Ab dessen Bestellung muss sich der frühere Verwalter jeder Tätigkeit enthalten. Einzelne Pflichten bleiben aber bestehen: Er muss weiterhin Rechnung legen, auch über die Rücklage.

Ein wirksamer Beschluss, den Verwaltungsvertrag zu kündigen, ist sofort vollziehbar und macht die Kündigung vorläufig wirksam. Wurde bereits ein neuer Verwalter bestellt, muss sich der bisherige Verwalter jeder Tätigkeit für das neue Verwaltungsjahr enthalten und erhält dafür kein Honorar. Nur wenn der Beschluss rückwirkend für unwirksam erklärt wird, steht ihm ein Entgelt zu, soweit er leistungsbereit war und sich nichts erspart hat.

Ob das Verhalten eines Hausverwalters als grobe Vernachlässigung seiner Pflichten zu werten ist, lässt einen gewissen Beurteilungsspielraum offen. Solange sich das Gericht zweiter Instanz innerhalb dieses Spielraums bewegt, liegt keine Frage vor, die das Höchstgericht noch einmal aufgreift.

Als einzelner Miteigentümer können Sie dieses Recht gegenüber dem Verwalter nur erfolgreich ausüben, wenn sein Verhalten begründete Bedenken gegen seine Treue und seine Interessenwahrung weckt. Die Gründe müssen so gewichtig sein, dass die Wahrung der Interessen der Wohnungseigentümer nicht mehr gesichert erscheint.

Im Verfahren über die Abberufung eines Hausverwalters ermittelt das Gericht den Sachverhalt selbst. Es darf dabei auch berücksichtigen, wie sich das gezeigte Fehlverhalten künftig auswirken wird, selbst wenn dazu niemand etwas vorgebracht hat. Erst so lässt sich das aus einzelnen Handlungen bestehende Verhalten des Verwalters umfassend beurteilen.

Setzt ein Wohnungseigentümer eigenmächtig Verwaltungshandlungen, obwohl ohnehin ein gemeinsamer Verwalter bestellt ist, können Sie dagegen nicht im vereinfachten Antragsverfahren vorgehen. Die dafür vorgesehenen Bestimmungen betreffen nur die Pflichten und die Abberufung des bestellten Verwalters, nicht die Abwehr von Eingriffen durch Haussprecher oder Vertrauensleute.

Im Verfahren über die Willensbildung der Wohnungseigentümer hat der Verwalter keine Parteistellung, weil seine Interessen dadurch noch nicht unmittelbar betroffen sind. Im Verfahren über die Wirksamkeit seiner Kündigung ist er dagegen jedenfalls Partei. Dort steht ihm auch ein eigenes Antragsrecht zu, unabhängig davon, ob er selbst Miteigentümer ist.

Auch wenn die Eigentümer den Verwalter kündigen, müssen die Regeln über die Willensbildung der Miteigentümer eingehalten werden. Ist der Beschluss unwirksam, kann das auch der Verwalter geltend machen, wenn es um die Wirksamkeit der Kündigung geht.

Mehrere einzelne Pflichtverletzungen, die für sich genommen noch keine grobe Vernachlässigung sind, können in der Gesamtschau eine Abberufung des Verwalters rechtfertigen. Auch länger zurückliegende Vorfälle zählen mit, verlieren aber mit der Länge des Beobachtungszeitraums an Gewicht. Verteilen sich die Mängel über einen langen Zeitraum, bleiben sie einzelne Fehlleistungen.

Nein. Dauerverträge, die bereits erfüllt werden, können nicht rückwirkend beseitigt werden. Wird der Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die Wiederbestellung der bisherigen Hausverwaltung nachträglich aufgehoben, gilt nichts anderes: Der Vertrag fällt nicht rückwirkend weg.