Kann ich den Mietzins noch prüfen lassen, wenn ich Hauptmieter wurde?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Untermieter, Vermieter

Wird festgestellt, dass ein angeblicher Untermieter in Wahrheit immer schon Hauptmieter war, beginnt deshalb nicht schon mit dem Abschluss der Mietzinsvereinbarung die Frist für die Überprüfung des Hauptmietzinses zu laufen. Sonst bliebe die rückwirkende Verbesserung seiner Stellung unvollständig, weil er jedenfalls drei Jahre nach der Vereinbarung von jeder Überprüfung ausgeschlossen wäre.

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Rechtsprechung seit 2004, zuletzt bestätigt am 22.07.2024 (2 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (2004)

Die Rechtsfrage, ob die ex tunc-Wirkung einer Entscheidung nach § 2 Abs 3 MRG in Verbindung mit 37 Abs 1 Z 1 MRG auch zwangsläufig die Präklusionsfrist des § 16 Abs 8 MRG ab Abschluss der Mietzinsvereinbarung beginnen lässt, ist keine im Sinne des §528 Abs1 ZPO. Die Feststellung, der Scheinuntermieter sei in Wahrheit schon immer Hauptmieter gewesen, rechtfertigt eine solche Konsequenz nicht. Die rückwirkende Verbesserung der Rechtsstellung des Scheinuntermieters bliebe unvollständig, wäre er jedenfalls 3 Jahre nach Abschluss der Mietzinsvereinbarung von jeglicher Überprüfung des Hauptmietzinses ausgeschlossen.

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0119292 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

OGH 5 Ob 121/24s, 22.07.2024, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 211/22y, 29.08.2023, Fall aus Tirol

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 2 · Haupt- und Untermiete
MRG § 16 · Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses
MRG § 37 · Entscheidungen im Verfahren außer Streitsachen
Zivilprozessordnung (ZPO) § 528

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Frist zur Überprüfung des Mietzinses

Ab wann läuft die Frist, wenn die Befristung unwirksam ist?

Nach dem Rechtssatz beginnt die Frist, in der Sie eine überhöhte Hauptmiete überprüfen lassen können, schon mit dem Abschluss des Mietvertrags, wenn keine rechtlich durchsetzbare Befristung vereinbart wurde. Der Oberste Gerichtshof ist dieser Regel 2023 nicht gefolgt; welcher Zeitpunkt seither maßgeblich ist, geht aus der Quelle nicht hervor, die Regel ist daher unsicher.

günstig für Vermieter Mietzinsüberprüfung bei Mitmietern

Kann ich den überhöhten Mietzins allein überprüfen lassen?

Nein, wenn Sie die Wohnung gemeinsam mit einer anderen Person gemietet haben. Ein Antrag auf Überprüfung der Angemessenheit des Hauptmietzinses muss von allen Mitmietern getragen werden, weil die Entscheidung zwingend für alle wirkt. Der gemeinsam geschuldete Mietzins lässt sich nicht in Anteile der einzelnen Mitmieter aufspalten.

Kann ich den Mietzins noch prüfen lassen, wenn ich Hauptmieter wurde?

So hat das Gericht es formuliert (2004)

Entscheidungen dazu

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