OGH 5 Ob 211/22y

Nein. Der übliche Wortsinn ist nur ein erster Hinweis; entscheidend ist auch, welchen Zweck die Bestimmung verfolgt. Die äußerste Grenze jeder Auslegung bleibt aber das, was der Wortlaut noch hergeben kann. Bei Gesetzen, die üblicherweise über Fachleute vermittelt werden, geht im Zweifel die juristische Fachbedeutung eines Wortes der Alltagsbedeutung vor.

Nein. Dass der Gesetzgeber eine Regel deutlicher hätte formulieren können, heißt nicht, dass er sie anders gemeint hat. Auch aus der tatsächlich gewählten, weniger klaren Formulierung kann sich derselbe Sinn ergeben.

Bleibt der Text eines Gesetzes auch nach genauem Lesen unklar, wird nach der Absicht des Gesetzgebers gefragt. Man versucht dann, den Sinn der Regelung aus ihrem Zweck heraus zu verstehen. Die Wertungen, die in der Regelung stecken, sind dabei zu Ende zu denken.

Die Gerichte haben nur die bestehenden Gesetze anzuwenden. Sie dürfen bei der Auslegung keine rechtspolitischen Überlegungen berücksichtigen, die den Gesetzgeber bisher nicht zu einer Änderung veranlasst haben. Unbefriedigende Bestimmungen zu ändern ist Sache der Gesetzgebung, nicht der Rechtsprechung.

Die Schutzbestimmungen des Mietrechts gelten im Zweifel zwingend zu Ihren Gunsten; eine abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Nachträglich können Sie auf bereits entstandene Rechte zwar verzichten, aber nur dann, wenn der wirtschaftliche und soziale Druck weggefallen ist.

Was Sie im Verfahren ausdrücklich zugestehen, bindet das Gericht; darüber dürfen keine Beweise mehr aufgenommen werden. Nimmt das Gericht dennoch Beweise auf und stellt etwas anderes fest, ist das zwar ein Verfahrensfehler, aber kein erheblicher. Ein Zugeständnis können Sie bis zum Schluss der Verhandlung erster Instanz zurücknehmen.

Was die Gegenseite im Prozess ausdrücklich zugesteht, muss das Gericht ohne weitere Prüfung seiner Entscheidung zugrunde legen. Stellt es dennoch das Gegenteil fest, können Sie das mit Berufung bekämpfen. Über allgemein bekannte oder von Amts wegen zu prüfende Umstände kann es aber kein wirksames Zugeständnis geben.

Gibt die Gegenseite vor Gericht zu, dass eine Ihrer Behauptungen zutrifft, müssen Sie diese nicht mehr beweisen. Das Gericht stellt dazu nichts fest und würdigt keine Beweise, sondern beurteilt den unbestrittenen Sachverhalt sofort rechtlich.

Erfüllt ein befristeter Mietvertrag die gesetzlichen Voraussetzungen nicht, endet er nicht einfach mit Fristablauf, sondern nur durch eine wirksame Kündigung. Dass er dadurch faktisch auf unbestimmte Zeit läuft, ändert aber nichts daran, dass mit der Befristung ein Kündigungsverzicht vereinbart wurde.

Der Endtermin ist ausreichend bestimmt, wenn Sie sich als Mieter von vornherein auf eine bestimmte Mietdauer einstellen konnten. Das ist der Fall, wenn im Vertrag entweder ein Datum genannt ist oder sich das Ende aus dem angegebenen Beginn eindeutig ergibt.

Eine Befristung ist durchsetzbar, wenn der Vertrag schriftlich errichtet wurde und von Anfang an durch Datum oder Fristablauf ein Endtermin feststeht. Ob ein Endtermin bestimmt ist, wird durch Auslegung ermittelt; entscheidend ist, wie der Mieter die Formulierung nach dem bekannten Willen des Vermieters verstehen musste.

Ergibt sich aus dem Akteninhalt eindeutig, dass eine als zugestanden angenommene Tatsache nicht stimmt, liegt gar kein wirksames Zugeständnis vor. Das Gericht darf sie dann nicht ungeprüft übernehmen.

Erfüllt die Befristung die gesetzlichen Voraussetzungen nicht, endet der Vertrag nicht mit Fristablauf. Sonst bleibt er aber befristet: Beide Seiten haben für die vereinbarte Dauer auf die ordentliche Kündigung verzichtet. Weder Sie noch der Vermieter können den Vertrag daher vorher auflösen, wenn kein Recht zur vorzeitigen Kündigung vereinbart wurde.

Die gesetzliche Frist, innerhalb der Sie die Unwirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung geltend machen müssen, gilt auch für Vereinbarungen, die vor dem 1. März 1994 geschlossen wurden. Bei diesen beginnt die Frist mit dem 1. März 1994 zu laufen.

Auf die Frist, innerhalb der eine unwirksame Vereinbarung über die Miethöhe geltend gemacht werden muss, kann nicht im Voraus verzichtet werden. Die Frist soll die Beweisschwierigkeiten vermeiden, die entstehen, wenn die Miete erst lange nach der Vereinbarung überprüft wird. Damit nähert sie sich einer Verjährungsfrist an.

Für die Frist, innerhalb der Sie eine Mietzinsvereinbarung als unwirksam bekämpfen können, gelten die Regeln über die Verjährung sinngemäß. Umstände, die eine Verjährung hemmen oder unterbrechen, wirken daher auch hier.

Wird festgestellt, dass ein angeblicher Untermieter in Wahrheit immer schon Hauptmieter war, beginnt deshalb nicht schon mit dem Abschluss der Mietzinsvereinbarung die Frist für die Überprüfung des Hauptmietzinses zu laufen. Sonst bliebe die rückwirkende Verbesserung seiner Stellung unvollständig, weil er jedenfalls drei Jahre nach der Vereinbarung von jeder Überprüfung ausgeschlossen wäre.

Bei aneinandergereihten befristeten Mietverträgen läuft die Frist zur Überprüfung des Hauptmietzinses nicht ab, solange nicht sechs Monate nach der zusammengerechneten Befristungszeit vergangen sind. Wird ein unbefristetes Mietverhältnis geschlossen, endet dieser Aufschub ebenfalls.

Hebt das Höchstgericht in einem wohnrechtlichen Verfahren die Beschlüsse der Vorinstanzen auf und trägt dem Erstgericht auf, die Sache inhaltlich zu behandeln, wird über die Kosten noch nicht abgesprochen. Darüber entscheidet erst jener Beschluss, der die Sache erledigt.

Nach dem Rechtssatz beginnt die Frist, in der Sie eine überhöhte Hauptmiete überprüfen lassen können, schon mit dem Abschluss des Mietvertrags, wenn keine rechtlich durchsetzbare Befristung vereinbart wurde. Der Oberste Gerichtshof ist dieser Regel 2023 nicht gefolgt; welcher Zeitpunkt seither maßgeblich ist, geht aus der Quelle nicht hervor, die Regel ist daher unsicher.

Bleiben Sie nach Ablauf eines wirksam befristeten Mietvertrags in der Wohnung und lässt der Vermieter Sie gewähren, verlängert sich das Mietverhältnis. Beim ersten Mal entsteht dadurch ein neuer Endtermin nach drei Jahren, den auch der Vermieter durchsetzen kann.

Bei befristeten Mietverträgen haben Sie länger Zeit, eine überhöhte Mietzinsvereinbarung zu bekämpfen. Diese verlängerte Frist gilt auch dann, wenn die Befristung selbst nicht durchsetzbar ist, weil eine Gültigkeitsvoraussetzung fehlt.