Was gilt bei der Betriebskostenabrechnung als Haus?
betrifft Mieter, Vermieter, Hausverwalter
Der Begriff Haus ist nicht streng an die Grundbuchseinlage gebunden, im Zweifel wird aber auf die Liegenschaft abgestellt. Erstreckt sich ein Gebäude über mehrere Liegenschaften, fließt nur jener Teil in den Verteilungsschlüssel ein, der zur jeweiligen Liegenschaft gehört.
Mit KI erklärt am 05.09.2026 · keine Rechtsberatung · Wo bekomme ich Hilfe? · Fehler melden
Ständige Rechtsprechung seit 1993, zuletzt bestätigt am 30.10.2025 (27 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (1993)
Der Begriff des "Hauses" ist zwar nicht strikt liegenschaftsbezogen und kommt bei der Auslegung dieses Begriffes der Verkehrsanschauung mehr Bedeutung zu als dem Prinzip der Einheit der Grundbuchseinlage, doch ist aus der mehrfachen synonymen Verwendung von "Haus" und "Liegenschaft" zu entnehmen, dass grundsätzlich auf die Liegenschaft, also auf den Grundbuchskörper abgestellt werden soll. Bei einem sich über mehrere Liegenschaften erstreckenden Gebäude ist daher nur jener Teil in die Feststellung des Betriebskostenverteilungsschlüssels einbezogen, der Bestandteil der jeweiligen Liegenschaft ist.
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Hier: Reihenhäuser.OGH 4 Ob 244/18p, 29.01.2019
- Mehrere auf einem Grundbuchskörper befindliche Häuser sind in der Regel zusammenzuzählen.OGH 8 Ob 116/17t, 25.10.2017
- Auch § 15b WGG geht von der Identität von Liegenschaft und Haus aus, wenn von Baulichkeiten, Wohnungen und Geschäftsräumen, die nachträglich in das Eigentum übertragen werden können, die Rede ist.OGH 5 Ob 27/17g, 04.04.2017
- Auch wenn das WGG den Begriff „Baulichkeit“ gegenüber dem im MRG verwendeten Begriff des „Hauses“ bzw gegenüber dem der „Liegenschaft“ des WEG forciert, kann ihm – jedenfalls für den Bereich der jährlichen Abrechnung – kein anderer Bedeutungsinhalt beigemessen werden als jenem des „Hauses“, wie er unter anderem in § 16 WGG verwendet wird.OGH 5 Ob 37/16a, 14.06.2016
- Keine Einheit zwischen einer Reihenhaussiedlung und einem Gemeindebau, die sich auf unterschiedlichen Liegenschaften befinden.OGH 5 Ob 228/14m, 27.01.2015
Alle 13 Ergänzungen anzeigen
- Das Fehlen einzelner für die Beurteilung maßgeblicher Kriterien steht der Verneinung der wirtschaftlichen Einheit (hier: zwischen Kiosk und Wohnhaus) nicht entgegen.OGH 5 Ob 213/13d, 21.02.2014
- Die Identität von Haus und Liegenschaft ist der Regelfall.OGH 5 Ob 123/11s, 09.11.2011
- Hier: § 1 Abs 2 Z 5 MRG.OGH 5 Ob 163/09w, 10.11.2009
- Es müssen nicht stets alle Kriterien vorliegen.OGH 5 Ob 163/09w, 10.11.2009
- Das Vorhandensein gemeinsamer Versorgungseinrichtungen ist eines der Kriterien für die Einheitlichkeit, daneben spielen aber Alter der Gebäude, bauliche Trennung, Erhaltungszustand oder auch unterschiedliche Verwendung, einerseits zu Wohnzwecken, andererseits zu betrieblichen Zwecken, eine entscheidende Rolle.OGH 5 Ob 163/09w, 10.11.2009
- Ob tatsächlich und wirtschaftlich voneinander getrennte selbständige Häuser vorliegen, ist letztlich nach der Verkehrsauffassung zu beurteilen.OGH 5 Ob 163/09w, 10.11.2009
- Maßgeblich ist unter anderem das Alter, die bauliche Trennung der Gebäude, die Lage der Versorgungsleitungen, der Erhaltungszustand etc.OGH 5 Ob 213/03i, 13.01.2004
- Über Liegenschaftsgrenzen hinaus lässt sich der für die Einheit "Haus" ("Zweifamilienhaus", "Liegenschaft") erforderliche Zusammenhang mehrerer Gebäude nicht herstellen.OGH 5 Ob 141/95, 28.11.1995
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0069823 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
Im Portal: die neuesten 10 von 27.
- OGH 5 Ob 31/25g, 30.10.2025
- OGH 5 Ob 47/25k, 25.06.2025, Fall aus Wien
- OGH 7 Ob 100/24t, 28.08.2024, Fall aus Wien
- OGH 5 Ob 203/23y, 25.07.2024, Fall aus Tirol
- OGH 5 Ob 40/22a, 01.06.2022
- OGH 4 Ob 167/21v, 21.10.2021, Fall aus Salzburg
- OGH 10 Ob 88/18s, 15.10.2019
- OGH 5 Ob 220/18s, 17.01.2019, Fall aus Tirol
- OGH 5 Ob 192/17x, 13.02.2018, Fall aus Niederösterreich
- OGH 5 Ob 27/17g, 04.04.2017
Im Gesetz
- Mietrechtsgesetz (MRG) § 1 · Geltungsbereich
- MRG § 17 · Anteil an den Gesamtkosten; Nutzfläche
- Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) Art. 1 § 15b
Verwandte Fragen
Mietrecht · Mehrere Gebäude auf einer Liegenschaft
Mietrecht · Nutzfläche für die Kostenaufteilung
Mietrecht · Betriebskostenaufteilung nach Nutzfläche
Mietrecht · Abweichender Betriebskostenschlüssel im Mietvertrag
Mietrecht · Verteilung der Betriebskosten nach Nutzfläche