OGH 5 Ob 239/16g

Ob das Verhalten eines Hausverwalters als grobe Vernachlässigung seiner Pflichten zu werten ist, lässt einen gewissen Beurteilungsspielraum offen. Solange sich das Gericht zweiter Instanz innerhalb dieses Spielraums bewegt, liegt keine Frage vor, die das Höchstgericht noch einmal aufgreift.

In aller Regel nicht. Wer von seinem Vertragspartner nur den Ersatz der entstandenen Unkosten verlangt, handelt üblicherweise nicht in der Absicht, einen Ertrag oder sonstigen wirtschaftlichen Vorteil zu erzielen. Dass überhaupt ein Entgelt fließt, beweist eine solche Absicht noch nicht.

Nein. Die gewöhnlichen Kosten der Neu- und Weitervermietung sind im pauschalen Kostenersatz für die Verwaltung bereits enthalten. Ein darüber hinausgehendes Entgelt ist nur zulässig, wenn dafür Leistungen erbracht werden, die den Rahmen der üblichen Verwaltertätigkeit sprengen. Fehlt eine solche Gegenleistung, ist die Vereinbarung verboten und das Gezahlte rückforderbar; das gilt auch für gemeinnützige Bauvereinigungen.

Für die Verwaltung des Hauses darf der Vermieter nur einen gesetzlich festgelegten Pauschalbetrag als Betriebskosten anrechnen. Das gilt unabhängig davon, ob ein Verwalter bestellt ist und wie hoch die Kosten tatsächlich sind. Vergleichbare Aufwendungen dürfen daneben nicht zusätzlich überwälzt werden.

Als einzelner Miteigentümer können Sie dieses Recht gegenüber dem Verwalter nur erfolgreich ausüben, wenn sein Verhalten begründete Bedenken gegen seine Treue und seine Interessenwahrung weckt. Die Gründe müssen so gewichtig sein, dass die Wahrung der Interessen der Wohnungseigentümer nicht mehr gesichert erscheint.

Ob die Gründe ausreichen, hängt immer von den Umständen Ihres Falles ab. Dazu zählt etwa, ob der Verwalter seine Pflichten zur Wahrung Ihrer Interessen und zur Information verletzt hat. Eine allgemein gültige Grenze gibt es nicht.