WEG 2002 § 19

Die Aufwendungen für die gemeinsame Liegenschaft tragen die Miteigentümer nach ihren Anteilen. Von diesem gesetzlichen Schlüssel kann durch Vereinbarung abgewichen werden. Eine solche Vereinbarung ist aber eine wichtige Veränderung und fällt nicht in die eigene Verfügungsmacht des bestellten gemeinsamen Verwalters.

Bei einer gemieteten Eigentumswohnung dürfen Vermieter und Mieter schriftlich vereinbaren, dass die Betriebskosten anders verteilt werden als nach der gesetzlichen Regel. Möglich ist etwa der Schlüssel, der unter den Wohnungseigentümern gilt. Die Vereinbarung muss aber schriftlich sein.

Die Regel über die Aufteilung der Aufwendungen gilt für alle Liegenschaften, an denen Wohnungseigentum besteht. Sie gilt daher auch dann, wenn die einzelnen Objekte Reihenhäuser sind, etwa bei der Behebung eines Dachschadens an einem einzelnen Reihenhaus.

Nein, das Gesetz sieht die Verwaltung durch die Eigentümer selbst als Normalfall an; ein bestellter Verwalter ist die Ausnahme. Selbstverwaltung bedeutet dabei die gemeinsame Verwaltung durch alle. Übernehmen einzelne Eigentümer nur bestimmte Aufgaben, werden sie dadurch nicht zu Verwaltern.

Die monatlichen Akontozahlungen dienen dazu, die laufenden Aufwendungen für die Liegenschaft zu decken; Schuldnerin dieser Aufwendungen ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Pflicht zur Rechnungslegung besteht dagegen gegenüber jedem einzelnen Miteigentümer. Deshalb besteht Ihre Pflicht zur Akontozahlung unabhängig davon, ob abgerechnet wurde.

Mit der Bestellung eines vorläufigen Verwalters endet die Selbstverwaltung durch die Eigentümer, und auch die Auswahl der Person wird ihnen vorweggenommen. Deshalb muss allen Mit- und Wohnungseigentümern Gelegenheit gegeben werden, sich zur Zweckmäßigkeit der Bestellung und zur Eignung der vorgesehenen Person zu äußern. Das muss bereits in erster Instanz geschehen, weil später kein neues Vorbringen mehr zulässig ist.

Ja. Die Bestellung und die Abberufung eines gemeinsamen Verwalters gehören zur ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft. Darüber entscheidet die Mehrheit; die Entscheidung kann auch im Umlaufweg getroffen werden. Ein Mitspracherecht für Außenstehende kann nicht wirksam vereinbart werden.

Nein. Wird von der gesetzlichen Kostenaufteilung abgewichen, ist das eine Verfügung über die gemeinsame Sache, die alle Teilhaber gemeinsam treffen müssen. Ein Mehrheitsbeschluss genügt dafür nicht und kann unbefristet bekämpft werden.

Eine schriftliche Vereinbarung über eine vom Gesetz abweichende Kostenverteilung kann auch schon getroffen werden, bevor das Wohnungseigentum eingetragen ist. Voraussetzung ist, dass der Kreis der späteren Miteigentümer dabei nicht verlassen wird. Dass die Eintragung noch fehlt, macht die Vereinbarung nicht ungültig.

Der Verwalter steht in einem Auftragsverhältnis zur Eigentümergemeinschaft und nicht mehr zu den einzelnen Wohnungseigentümern. Seine Ansprüche, etwa auf Ersatz von Aufwendungen, muss er daher gegen die Gemeinschaft geltend machen und kann sich erst danach unter bestimmten Voraussetzungen an die einzelnen Eigentümer halten.

Nein. Abberufen werden kann nur, wer zuvor tatsächlich zum Verwalter bestellt wurde. Behaupten Sie das nicht widerspruchsfrei, prüft das Gericht angebliche Pflichtverletzungen gar nicht. Übernehmen bei Selbstverwaltung einzelne Miteigentümer nur bestimmte Verwaltungsaufgaben, werden sie dadurch noch nicht zu Verwaltern und treffen sie die Verwalterpflichten in der Regel nicht.

Nur das Unaufschiebbare, und das längstens bis ein neuer Verwalter bestellt ist. Ab dessen Bestellung muss sich der frühere Verwalter jeder Tätigkeit enthalten. Einzelne Pflichten bleiben aber bestehen: Er muss weiterhin Rechnung legen, auch über die Rücklage.

Ja, grundsätzlich. Wird das Unternehmen der Hausverwaltung übertragen, gehen auch die Verträge mit der Eigentümergemeinschaft mit über, denn die Pflichten des Verwalters sind ohne abweichende Vereinbarung nicht höchstpersönlich. Die Eigentümergemeinschaft kann dem Übergang aber widersprechen.

Für die Eintragung von Name und Anschrift des Verwalters muss eine Urkunde vorgelegt werden, die die Bestellung belegt und erkennen lässt, dass alle Miteigentümer eingebunden waren. Ein unvollständiges Bündel von Vollmachten genügt dafür nicht. Weckt die Urkunde Zweifel an der ordnungsgemäßen Beschlussfassung, ist sie keine taugliche Grundlage.

Die gesetzlichen Regeln über die Vertretung der Eigentümergemeinschaft sind im Grundsatz abschließend. Sie schließen es aber nicht aus, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer eine dritte Person oder einen Wohnungseigentümer für ganz bestimmte, eng begrenzte Aufgaben bevollmächtigt. Ohne diese Möglichkeit wäre die vom Gesetz vorgesehene Selbstverwaltung gar nicht durchführbar.